관광농원 전환 사업계획승인 전략, 스마트팜을 영농체험시설로 쓰는 사례와 숙박·부대시설 인허가

스마트팜 같은 기존 영농시설은 관광농원의 영농체험시설로 쓸 수 있고, 농업보호구역에서는 시설 부지 3만㎡ 미만이면 숙박시설도 사업계획 승인으로 인허가를 받을 수 있습니다. 다만 건축 부대시설은 농지전용허가 대상이며, 군계획위원회 심의 비대상은 사전협의로 확정해야 합니다.

이런 분들이 보시면 좋습니다

✓ 스마트팜, 과수원, 축사, 양어장 등 영농시설을 운영하면서 체험·숙박·음식 같은 수익사업으로 확장하려는 농업인과 농업법인께 필요한 내용입니다.

✓ 농림지역과 농업보호구역에서 숙박시설이 가능한지, 농지전용허가와 부담금이 어디까지 따라붙는지 따져 보려는 분도 판단 순서를 잡을 수 있습니다.

✓ 수도권 상수원 규제지역에서 사업을 구상하며 특별대책지역과 군계획위원회 심의 문제를 미리 점검하려는 분께 도움이 됩니다.

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스마트팜 영농체험시설 조감도

 

이미 스마트팜이나 과수원, 축사, 양어장 같은 영농시설을 운영하는 농업인과 농업법인이 사업을 넓히려 할 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 기존 시설을 그대로 두고 어떤 법적 틀에서 체험과 숙박, 음식 판매를 더할 수 있느냐입니다. 「농어촌정비법」상 관광농원은 사업의 정의에 숙박시설이 명시되어 있고 영농체험시설을 필수시설로 요구하므로 기존 영농시설을 가진 사업자에게 가장 가까운 틀이지만, 농지와 개발행위, 수질 규제가 한곳에서 겹치는 지점에서 계획이 어긋나는 경우가 많습니다.

이 글은 경기도 양평군의 한 사례를 따라가며 쟁점을 풀어 갑니다. 사례 부지는 약 2만㎡로 스마트팜을 운영하는 농업법인이 소유하고 있으며, 농림지역이자 농업보호구역이고 자연보전권역과 수질보전특별대책지역 Ⅱ권역에 걸쳐 있으면서 인근에 공공하수처리구역이 있고 자연경관지구는 아닙니다. 규제가 이렇게 많이 겹치는 곳이므로, 다른 지역의 사업자는 자기 부지에 해당하지 않는 항목을 걷어 내면서 읽으면 그대로 점검표로 쓸 수 있습니다.

관광농원의 기본 요건과 입지 기준은 관광농원 사업계획승인 요건, 임업용산지·농업보호구역 입지와 숙박시설 설치 기준 글에서 정리했으므로, 이 글에서는 기존 영농시설을 영농체험시설로 편입하는 구조와 숙박·부대시설의 인허가 경로에 집중하며, 영농체험시설의 면적 기준에서 출발해 숙박시설과 선택시설의 구성, 입지 구역과 농지전용, 지역 규제, 개발행위허가 의제와 심의 문제를 차례로 짚어 봅니다.

스마트팜 영농체험시설 관광농원 전략 구조도

 

Ⅰ. 보유 영농시설을 영농체험시설로 쓰는 관광농원의 구조

관광농원 전환의 출발점은 새로 지을 시설이 아니라 이미 운영 중인 영농시설을 사업계획서에 영농체험시설로 편입하는 일이며, 이 구조를 이해하면 신규 투자를 숙박·음식·판매 같은 수익시설로 좁힐 수 있습니다.

1. 개발 주체와 사업계획 승인

「농어촌정비법」 제83조제1항은 농업인, 어업인, 한국농어촌공사와 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인 및 어업인 단체가 관광농원을 개발할 수 있다고 정하고, 「농어촌정비법」 제83조제2항은 개발하려는 자가 사업계획을 세워 시장·군수·구청장의 승인을 받도록 합니다. 「농어촌정비법 시행령」 제74조제4호는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따라 설립된 농업법인을 그 단체에 포함하므로, 스마트팜을 운영하는 영농조합법인이나 농업회사법인도 개발 주체가 될 수 있습니다.

승인 신청서인 사업계획서에는 「농어촌정비법 시행령」 제72조제1항에 따라 시설의 조성계획과 토지 명세서, 시설물 배치 조감도가 들어가고 주변 관광자원 현황과 도로 등 교통 여건도 함께 적어야 합니다. 이 승인은 뒤에서 볼 건축허가와 개발행위허가, 농지전용허가를 한꺼번에 처리하는 통로이기 때문에, 기존 시설을 어디에 두고 어떤 수익시설을 얹을지가 사업계획서 단계에서 확정되어야 합니다. 관광농원과 관광휴양단지의 개발 전략은 농어촌 관광휴양단지와 관광농원의 전략적 개발 글에서 함께 확인하실 수 있습니다.

2. 영농체험시설 20% 기준과 보유 시설 진단

관광농원에서 반드시 설치해야 하는 기본시설은 영농체험시설 하나이며, 그 기준은 「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3에 다음과 같이 정해져 있습니다.

「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3(농어촌 관광휴양사업의 규모 및 시설기준)

1. 사업의 규모

관광농원사업: 10만제곱미터 미만

(농어촌 관광휴양단지사업과 농어촌민박사업 부분 생략)

2. 시설기준

관광농원사업 / 영농체험시설(기본시설): 식량작물·특용작물·약용작물·채소·과수·화훼·유실수·버섯 등이 입식된 농장, 저수지·조류사육장·초지·축사·양어장·유리하우스(비닐하우스를 포함한다)·분재원 등 농수산물 생산을 위한 토지와 시설(자연림·자연초지 또는 야생화 등의 자생지는 제외한다) 면적이 2천제곱미터 이상이면서 관광농원 개발 승인 면적의 100분의 20 이상일 것

(지역특산물 판매시설부터 기타시설까지 및 다른 사업의 시설기준 생략)

비고: "기본시설"이란 농어촌 관광휴양사업 사업시행자가 반드시 설치해야 하는 시설을 말한다.

유리하우스와 비닐하우스, 축사, 양어장이 열거되어 있으므로 스마트팜의 온실과 재배 시설은 영농체험시설 면적에 산입할 수 있고, 사례처럼 승인 면적을 2만㎡로 잡으면 4천㎡ 이상의 생산 토지와 시설이 확보되어야 합니다. 보유 시설을 이 기준에 대어 보는 진단은 다음 두 가지 순서로 진행하는 것이 좋습니다.

가. 우선 현재 운영 중인 재배지와 온실, 저수지, 축사, 양어장의 면적을 도면에 표시해 합산하되, 자연림이나 자연초지, 야생화 자생지는 별표 3이 제외하므로 합산에서 빼야 합니다.

나. 승인 면적을 정할 때는 20% 기준이 승인 면적에 비례해 커진다는 점을 반영해야 하는데, 숙박·음식시설 부지를 넓혀 승인 면적을 3만㎡로 키우면 영농체험시설 기준도 6천㎡로 올라가므로 보유 시설의 면적이 승인 면적 설계의 상한을 좌우합니다.

Ⅱ. 선택시설 구성과 숙박시설의 설치 근거

영농체험시설이 갖추어지면 수익은 선택시설에서 나오므로, 어떤 시설을 얹을 수 있는지와 그 시설이 어떤 신고·허가로 이어지는지를 사업 초기에 함께 설계해야 합니다.

1. 숙박시설은 관광농원의 정의에 명시되어 있습니다

관광농원에 숙박시설을 둘 수 있는지는 「농어촌정비법」 제2조제16호나목이 직접 답하며, 이 조문은 관광농원사업을 농림수산 생산기반을 이용해 숙박시설을 포함한 여러 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업으로 정의합니다.

「농어촌정비법」 제2조(정의)

(제1호부터 제15호까지 생략)

16. "농어촌 관광휴양사업"이란 다음 각 목의 사업을 말한다.

(가목 생략)

나. 관광농원사업: 농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용하여 지역특산물 판매시설, 영농 체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식 또는 용역을 제공하거나 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

(다목 및 라목 생략)

(제17호 및 제18호 생략)

숙박시설이 사업의 정의에 들어 있으므로 별도의 우회 경로를 찾을 필요 없이 사업계획서의 시설 조성계획에 숙박시설을 담아 승인받으면 되며, 건축은 사업계획 승인에 따른 건축허가 의제로, 영업은 사업자 신고에 따른 숙박업 신고 의제로 이어집니다. 다만 「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3의 관광농원 시설기준표에는 숙박시설 항목이 따로 없어서 객실 규모와 구성은 시설 조성계획을 통해 시장·군수에게 설명하는 방식으로 정해집니다.

2. 선택시설 설계와 신고 의제 연결

별표 3은 관광농원의 선택시설로 지역특산물 판매시설, 체육시설, 휴양시설, 음식물 제공시설과 기타시설을 열거하며, 각 시설은 아래 표와 같이 수익 역할과 영업 신고 의제가 연결됩니다.

시설	근거와 기준	수익 역할	인허가·신고 연결
숙박시설	「농어촌정비법」 제2조제16호나목(별표 3에는 항목 없음)	객실 수입, 체류형 체험	건축허가 의제, 숙박업 신고 의제
음식물 제공시설	「식품위생법 시행규칙」 기준에 적합한 영업시설	카페·식당 매출	식품접객업 신고 의제(대통령령이 정한 영업)
지역특산물 판매시설	「식품위생법 시행규칙」 기준에 적합	스마트팜 생산물 직판	건축물이면 건축허가 의제
체육시설	「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행규칙」 기준에 적합	체험·여가 이용료	체육시설업 신고 의제(대통령령이 정한 영업)
휴양시설	원두막·낚시터 등 휴식 제공 시설	체류 시간 확대	건축물이면 건축허가 의제

신고 의제의 구체적 조문은 뒤의 개발행위허가 대목에서 원문과 함께 보기로 하고, 여기서는 선택시설을 고를 때 지켜야 할 두 가지 원칙을 짚어 둡니다.

가. 사업계획서에는 영농체험시설이 중심이 되고 숙박·음식·판매가 이를 보완하는 구성임이 드러나야 하는데, 관광농원이 농림수산 생산기반을 이용하는 사업으로 정의되어 있어 생산기반의 이용이 사업의 전제이기 때문입니다.

나. 음식물 제공시설과 판매시설은 스마트팜에서 생산한 농산물과 연결되도록 설계해야 하며, 이런 연결은 수익 구조를 단단하게 할 뿐 아니라 뒤에서 볼 농업진흥구역 대안 경로에서도 자기 생산물 판매 요건을 충족하는 근거가 됩니다.

다. 다만, 관광숙박시설(숙박시설)의 경우 관광진흥법에 따른 별도의 사업계획승인이 절차상 필요할 수 있으며 소관 부서와 사전에 협의를 통해 행정절차를 간소화 하는 방향 인허가절차를 진행하여야 합니다.

Ⅲ. 입지 구역과 부대시설의 농지전용

같은 관광농원이라도 부지가 농업보호구역인지 농업진흥구역인지에 따라 설치할 수 있는 시설이 달라지고, 건축을 수반하는 부대시설은 농지전용허가와 부담금 문제로 이어지므로 이 두 가지를 먼저 정리해야 합니다.

1. 농업보호구역에서는 3만㎡ 미만으로 가능하고 농업진흥구역에서는 대안 경로를 써야 합니다

농림지역 중 농업진흥지역(농업진흥구역과 농업보호구역)의 건축물 용도·종류·규모 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항제3호와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21 비고에 따라 도시계획 조례가 아니라 「농지법」이 정하므로, 양평군 도시계획 조례보다 「농지법」과 「농지법 시행령」이 허용 여부를 결정합니다. 농업보호구역에 대해서는 「농지법 시행령」 제30조제1항제1호가 관광농원 시설을 직접 허용합니다.

「농지법 시행령」 제30조(농업보호구역에서 할 수 있는 행위)

① 법 제32조제2항제2호에서 "농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 「농어촌정비법」 제2조제16호나목에 따른 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 농업보호구역 안의 부지 면적이 3만제곱미터 미만인 것

(제2호부터 제4호까지 및 제2항 생략)

이 조문을 사례에 대면 약 2만㎡ 부지는 3만㎡ 미만이므로 관광농원 시설을 설치할 수 있으며, 부지가 농업진흥구역에 걸치는 사업자는 아래 표와 같이 경로가 갈립니다.

구역	가능한 경로	규모와 범위
농업보호구역	관광농원사업으로 설치하는 시설(「농지법 시행령」 제30조제1항제1호)	농업보호구역 안 시설 부지 3만㎡ 미만
농업진흥구역	「농지법」 제32조제1항의 허용 목록에 관광농원은 열거되어 있지 않아 농어촌 발전 시설 중 농업법인 체험시설로 접근(「농지법」 제32조제1항제9호, 「농지법 시행령」 제29조제7항제8호나목)	자기 경영 시설을 체험하려는 사람 대상, 부지 1천㎡ 미만의 교육·홍보시설, 자기 생산물 판매시설, 조리·제조 판매시설
농업진흥구역	고정식 온실·비닐하우스 설치(「농지법 시행령」 제29조제1항제3호)	경작·재배를 위한 시설에 한정

사업을 설계하기 전에 토지이용계획확인서에서 농업진흥구역과 농업보호구역 중 어느 쪽인지를 필지별로 확인해야 하며, 사례처럼 부지 전체가 농업보호구역이면 관광농원 경로를 그대로 쓸 수 있습니다.

2. 부대시설은 농지전용허가와 농지보전부담금 대상입니다

관광농원의 사업계획 승인을 받는다고 해서 모든 시설이 농지전용 없이 지어지는 것은 아니며, 어떤 시설이 전용에 해당하는지는 「농지법」 제2조제7호가 결정합니다.

「농지법」 제2조(정의)

(제1호부터 제6호의2까지 생략)

7. "농지의 전용"이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 다만, 제1호나목 또는 다목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.

(제8호 생략)

여기서 「농지법」 제2조제1호나목은 농지의 개량시설과 대통령령으로 정하는 농축산물 생산시설의 부지를 가리키고, 「농지법 시행령」 제2조제3항제2호가목은 농작물 경작지에 설치한 고정식 온실과 버섯재배사, 비닐하우스를 그 시설에 포함하므로 스마트팜 온실의 부지는 농지로 유지되어 전용허가 대상이 아닙니다. 반면 숙박시설이나 음식점, 판매시설처럼 농업생산과 구별되는 건축물의 부지는 농업생산 외의 용도이므로 「농지법」 제34조제1항에 따른 전용허가 대상이며, 이 허가는 사업계획 승인 때 협의를 거쳐 의제됩니다.

체험 부지에 대해서는 법제처 해석례 26-0421(2026. 10. 1. 회신)이 기준을 제시했습니다. 이 해석례는 관광농원 사업계획에 포함된 영농체험시설 부지 중 별도의 시설물이 없는 농지에서 실제로 농작물을 경작하며 체험 서비스를 제공하는 경우에 한해 농지의 전용에 해당하지 않는다고 보았으며, 음식점·판매시설 같은 별도 목적의 건축물이나 포장 등 형질변경을 수반하는 경우는 그 전제에서 빠져 있습니다.

전용허가가 필요한 부대시설에는 농지보전부담금도 따라붙습니다. 「농지법」 제38조제1항제1호는 전용허가를 받는 자가 부담금을 내도록 하고, 「농지법」 제38조제4항은 다른 법률에 따라 전용허가가 의제되는 인가·허가·승인을 포함해 그 허가 전까지 부담금을 납부하도록 하므로, 사업계획 승인으로 전용허가가 의제되더라도 부담금 납부 의무가 사라지지 않고 승인 전에 납부 시점이 도래한다는 점을 자금 계획에 반영해야 합니다. 시설별 구분은 다음 표와 같습니다.

시설	농지전용 여부	판단 근거
경작지에 설치한 고정식 온실·비닐하우스(스마트팜 포함)	전용 아님	「농지법」 제2조제1호나목, 「농지법 시행령」 제2조제3항제2호가목
시설물 없이 실제 경작하는 영농체험 부지	전용 아님	법제처 해석례 26-0421
숙박시설, 음식점, 판매시설 등 건축물 부지	전용허가 대상, 농지보전부담금 납부	「농지법」 제2조제7호, 제34조제1항, 제38조제1항

이 구분을 배치 전략으로 옮기면, 건축 부대시설은 이미 지목이 대지나 잡종지로 되어 있거나 농지가 아닌 토지에 우선 모으고, 영농체험 부지와 온실은 경작지로 유지해 전용 면적과 부담금을 줄이는 방향이 합리적입니다.

관광농원 스마트팜 온실과 부대시설 농지전용 구분

 

Ⅳ. 양평 사례의 지역 규제 점검

양평군은 수도권 상수원 보호를 위한 규제가 몇 겹으로 쌓인 지역이므로, 관광농원 계획이 이 규제에 걸리는지를 자연보전권역, 특별대책지역, 환경영향평가 순서로 점검해야 합니다.

1. 자연보전권역은 규모 기준에서 판단합니다

양평군은 「수도권정비계획법」상 자연보전권역이며, 「수도권정비계획법 시행령」 제13조제1항은 자연보전권역에서 시설계획지구 면적이 3만㎡ 이상인 관광지조성사업 등의 개발을 제한하고 연접한 개발은 면적을 합산해 판단합니다. 사례는 부지가 약 2만㎡이고 연접개발 합산 대상도 아님을 확인했으므로 유형과 상관없이 이 규모 기준에 미달합니다.

이 결론은 승인 면적을 키우는 순간 달라질 수 있어서, 영농체험시설 20% 기준을 맞추려고 부지를 3만㎡ 이상으로 넓히는 설계는 이 규제와 정면으로 부딪히는 만큼 인접 토지의 개발 이력과 함께 처음부터 점검해야 합니다.

2. 특별대책지역 Ⅱ권역은 공공하수 연결 시 오수 입지제한이 없습니다

수질보전특별대책지역의 오수배출시설 입지제한은 「팔당·대청호 상수원 수질보전특별대책지역 지정 및 특별종합대책」 제5조제1항이 규정하며, 이 조항은 숙박업과 식품접객업의 제한을 Ⅰ권역으로 한정합니다.

「팔당·대청호 상수원 수질보전특별대책지역 지정 및 특별종합대책」(기후에너지환경부 고시 제2026-212호) 제5조(오수배출시설)

① 건축연면적 400㎡ 이상의 숙박업ㆍ식품접객업 또는 건축연면적 800㎡ 이상의 오수배출시설은 Ⅰ권역에의 입지를 허용하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 발생되는 오수를 「하수도법」 제2조제9호에 따른 공공하수처리시설(이하 '공공하수처리시설' 이라 한다)에 전량 유입ㆍ처리하는 건축물

(제2호 및 제3호 생략)

(제2항부터 제7항까지 생략)

이 조항에 따르면 Ⅰ권역에서도 오수를 공공하수처리시설에 전량 유입해 처리하는 건축물은 입지가 허용되고, Ⅱ권역은 처음부터 입지제한 대상이 아니므로, 사례처럼 부근에 공공하수처리구역이 있어 처리시설에 연결하는 계획이라면 어느 권역이든 숙박시설과 음식점에 대한 오수 입지제한은 문제 되지 않습니다. 다만 이는 오수배출시설의 입지제한에 한정되는 이야기여서, 폐수에 관한 별도 기준과 「하수도법」상 배수설비 설치 의무는 그대로 적용됩니다.

가. 대상지가 Ⅰ권역과 Ⅱ권역 중 어느 쪽인지를 고시의 권역 구분에서 읍·면·리 단위로 확인해야 하며, Ⅰ권역이면 건축연면적 400㎡ 이상의 숙박업·식품접객업이 입지제한 대상이 됩니다.

나. 부지가 공공하수처리구역 안이거나 연결 가능한 거리에 있는지를 따져 오수를 처리시설에 전량 유입하는 설계가 가능한지 판단하고, 연결이 어려우면 개인하수처리시설 방식의 입지 요건을 별도로 검토해야 합니다.

3. 농림지역 7,500㎡ 이상이면 소규모환경영향평가를 받습니다

「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호다목은 농림지역에서 사업계획 면적이 7,500㎡ 이상이면 사업의 승인 전에 소규모 환경영향평가 협의를 받도록 하며, 별표 4의 비고 제3호는 다른 법령에 따라 승인이 의제되는 사업도 대상에 포함한다고 정합니다. 사례의 2만㎡ 부지는 이 기준을 넘고 관광농원 사업계획 승인이 의제의 중심에 있으므로, 사업계획 승인 신청에 앞서 환경 협의 일정을 확보해야 합니다.

이 협의에서는 부지를 나누어 단계적으로 승인받는 방식도 막혀 있습니다. 별표 4 비고 제11호는 10년 이내에 대상 미만으로 승인받은 지역의 경계에서 50m 안에 같은 사업자가 추가로 승인을 받는 경우 면적을 합산하도록 하므로, 처음에는 일부만 승인받고 나중에 넓히는 전략은 합산되어 소규모환경영향평가 대상으로 바뀔 수 있습니다. 농어촌정비사업의 규모는 별표 4 비고 제5호에 따라 기후에너지환경부장관이 고시로 달리 정할 수 있으므로, 승인 부서와 함께 적용 기준을 사전에 확정하는 절차가 필요합니다.

Ⅴ. 개발행위허가 의제, 심의 비대상 협의와 도로·하수 설계

사업계획 승인으로 대부분의 허가가 의제되지만, 의제의 범위는 협의를 거친 사항에 한정되고 군계획위원회 심의 문제는 협의 단계에서 정리하지 않으면 승인 이후에도 발목을 잡을 수 있습니다.

1. 사업계획 승인으로 건축허가·개발행위허가·농지전용허가가 의제됩니다

관광농원 사업계획이 승인되면 「농어촌정비법」 제106조가 정한 허가들이 협의를 거친 범위에서 의제되고, 영업 단계의 신고도 사업자 신고 때 함께 의제됩니다.

「농어촌정비법」 제106조(다른 법률에 따른 지정 등의 의제)

(제1항 생략)

② 제9조, 제58조, 제59조, 제82조, 제83조 또는 제96조에 따라 농어촌정비사업의 시행자가 농어촌정비사업의 계획 승인을 받은 경우 제4항에 따른 협의를 거친 사항은 다음 각 호의 허가, 인가, 협의, 동의, 면허, 해제, 신고 또는 승인 등(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)을 받은 것으로 보며, 농어촌정비사업의 계획을 고시하였을 때에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시 또는 공고를 한 것으로 본다.

1. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물 건축허가 또는 신고

(제2호부터 제7호까지 생략)

8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정(용도지역, 용도지구 및 용도구역의 결정 및 변경은 제외한다), 같은 법 제43조에 따른 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 도시ㆍ군관리계획의 결정, 같은 법 제56조에 따른 개발행위의 허가, 같은 법 제86조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업시행자의 지정 및 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가

9. 「농지법」 제34조제1항에 따른 농지전용의 허가 및 같은 법 제35조에 따른 농지전용의 신고

(제10호부터 제30호까지 생략)

31. 「하수도법」 제6조ㆍ제11조ㆍ제16조ㆍ제24조ㆍ제27조 및 제34조에 따른 하수도정비기본계획의 협의ㆍ승인, 공공하수도 설치인가, 공사시행 허가, 점용허가, 배수설비의 설치신고 및 개인하수처리시설의 설치신고

(제32호 생략)

③ 제85조제1항에 따라 농어촌관광휴양지사업을 경영하려는 자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌관광휴양지사업자 신고를 한 경우 제4항에 따른 협의를 거친 사항은 다음 각 호의 신고를 한 것으로 본다.

1. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 신고 체육시설업으로서 대통령령으로 정하는 영업의 신고

2. 「공중위생관리법」에 따른 숙박업이나 목욕장업의 신고

3. 「식품위생법」에 따른 식품접객업 중 대통령령으로 정하는 영업의 신고

④ 농림축산식품부장관ㆍ해양수산부장관이나 지방자치단체의 장이 농어촌정비사업의 시행계획을 세우거나 승인할 경우 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 농어촌관광휴양지사업자 신고를 수리할 경우에 제1항 각 호, 제2항 각 호 또는 제3항 각 호에 해당하는 내용이 포함되어 있으면 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다.

(제5항 및 제6항 생략)

이 조문은 사업계획서에 담아 협의를 거친 사항만 허가·신고가 의제된다는 점을 분명히 하므로, 숙박시설의 건축과 부지 조성을 위한 형질변경, 농지전용, 배수설비 신고를 모두 사업계획서에 넣어 협의해야 개별 허가를 따로 받지 않게 됩니다. 영업 단계에서는 사업자 신고를 하면 숙박업과 식품접객업, 체육시설업 신고가 의제되어 영업 신고를 따로 반복하지 않아도 됩니다.

「관광진흥법」에 따라 관광숙박업으로 등록하는 방식은 의제의 근거 법률과 협의 구조가 다르므로 별도로 판단해야 하며, 그 경로는 관광숙박업 사업계획승인 인허가 의제 범위, 개발행위허가 의제 경로와 사전협의 구조 글에서 다루었습니다. 이 글의 관광농원 경로는 「농어촌정비법」 제106조가 의제 근거라는 점에서 구별됩니다.

2. 군계획위원회 심의 비대상은 사전협의로 확정해야 합니다

숙박시설이 들어가는 개발행위는 군계획위원회 심의 대상이 되는지가 일정과 승인 가능성을 크게 가르는 쟁점입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제57조제1항제1호의2는 농림지역에서 건축물 건축을 목적으로 하는 토지 형질변경이라면 면적이 작더라도 원칙적으로 도시계획위원회 심의 대상으로 삼고 그 예외 목록에도 숙박시설이 없으므로, 숙박시설을 사업계획 밖의 별도 개발행위로 신청하면 심의를 피하기 어렵습니다.

이와 달리 심의 제외를 정한 조문이 있으며, 그 구조는 다음 두 조문을 이어서 읽으면 드러납니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제59조(개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의)

① (생략)

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발행위는 중앙도시계획위원회와 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니한다.

(제1호부터 제5호까지 생략)

6. 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업 중 대통령령으로 정하는 사업을 위한 개발행위

(제7호 생략)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제57조(개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의 등)

(제1항부터 제6항까지 생략)

⑦ 법 제59조제2항제6호에서 "대통령령으로 정하는 사업"이란 「농어촌정비법」 제2조제4호에 규정된 사업 전부를 말한다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제57조제7항이 농어촌정비사업 전부를 심의 제외 대상으로 정하고, 「농어촌정비법」 제106조제2항이 「농어촌정비법」 제83조에 따른 관광농원 사업계획 승인을 농어촌정비사업의 계획 승인으로 다루므로, 관광농원 사업계획에 포함된 개발행위는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제59조제2항제6호에 따라 도시계획위원회 심의를 거치지 않는다는 결론이 가능합니다. 이 결론을 승인 이후에 다투지 않으려면 사업계획 승인을 신청하기 전에 시·군의 도시계획 부서와 사전협의를 열어 농어촌정비법에 따른 사업계획 승인이라는 점을 소명하고 심의 비대상 여부를 서면으로 확정해야 합니다.

이 사전협의에서는 다음 세 가지를 갖추어 소명하는 것이 핵심입니다.

가. 신청하려는 승인이 「농어촌정비법」 제83조에 따른 관광농원 사업계획 승인이며 그 개발행위가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제59조제2항제6호의 농어촌정비사업을 위한 것임을 조문 구조에 따라 설명해야 합니다.

나. 숙박시설과 음식·판매시설을 별도 건축허가가 아니라 하나의 사업계획에 담아 승인받는다는 점을 사업계획서의 시설 조성계획으로 보여 주어야 하며, 이 묶음이 깨지면 숙박시설만 별도 개발행위로 분리되어 심의 대상이 됩니다.

다. 사전협의의 결과를 공문이나 회신 같은 서면으로 남겨 사업계획 승인 신청 서류와 「농어촌정비법」 제106조제4항에 따른 협의 과정에 연결해야 합니다.

양평군 도시계획 조례에도 군계획위원회의 자문을 거치는 개발행위가 있는데, 「양평군 도시계획 조례」 제26조는 경사도 25도 이상 토지의 개발행위나 군수가 필요하다고 인정하는 개발행위를 자문 대상으로 하되 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제59조에 따라 심의를 받는 개발행위는 자문 대상에서 제외합니다. 따라서 이 자문은 심의와 구분되는 절차이며, 부지의 경사도는 별도로 확인해야 합니다.

관광농원 숙박시설 개발행위허가 군계획위원회 심의 비대상 사전협의 흐름

 

3. 도로와 하수는 사업계획서의 필수 설계 항목입니다

사업계획서에는 도로 등 교통 여건을 적어야 하며, 의제로 허가 절차는 사업계획 승인 하나로 모이더라도 건축허가의 기준인 접도 요건은 그대로 충족해야 하므로 도로 설계는 필수 항목입니다. 「건축법」 제44조제1항은 건축물의 대지가 2미터 이상 도로에 접해야 한다고 정하고 있으며, 도로의 폭과 진입로 현황은 현황측량으로 확인해 사업계획서에 반영해야 합니다.

기반시설이 부족한 지역에 대해서는 「양평군 도시계획 조례」 제19조제1항제1호가 신청인이 인접 기존시설과 연계되는 도로·상수도·하수도를 설치하는 조건으로 개발행위를 허가할 수 있고, 하수도에 갈음해 「하수도법」에 따른 개인하수처리시설을 설치하는 방식도 포함한다고 정합니다. 반대로 부지가 공공하수도의 배수구역에 속한다면 「하수도법」 제27조제1항에 따라 그 구역의 하수를 공공하수도에 유입시키고 배수설비를 설치해야 하며, 「하수도법」 제34조제1항제2호와 제3호에 따라 배수설비를 하수관로에 연결해 공공하수처리시설로 오수를 유입시키는 경우에는 개인하수처리시설을 따로 설치하지 않아도 됩니다. 이 설치신고들은 앞에서 본 「농어촌정비법」 제106조제2항제31호에 따라 사업계획 승인 때 의제됩니다.

가. 도로는 부지에서 기존 도로까지의 접도 상태와 진입로 확보 여부를 먼저 현황측량으로 확인하고, 진입도로를 새로 내야 하면 그 부지도 사업계획서의 토지 명세서와 협의 대상에 포함해야 합니다.

나. 하수는 공공하수처리구역 연결을 기본안으로 하되, 연결 구간의 토지 사용 권원과 배수설비 설치 방식을 사전에 확보해야 하며 이 선택이 앞서 본 특별대책지역 오수 입지제한을 피하는 열쇠가 됩니다.

Ⅵ. 자주 묻는 질문과 요약 정리

지금까지의 쟁점을 실제 준비 과정에 적용하다 보면 다음과 같은 질문이 자주 나옵니다.

Q. 스마트팜 온실을 숙박·체험 공간으로 바꾸려면 농지전용허가를 받아야 하나요?

A. 온실을 재배 시설로 유지하면 경작지에 설치한 고정식 온실 부지로서 농지에 해당해 전용허가 대상이 아닙니다. 그러나 온실을 숙박이나 음식 제공 같은 다른 용도로 바꾸면 농업생산 외의 용도 사용이 되므로 전용 문제가 새로 생기고, 수직농장·식물공장은 「농지법 시행령」 제2조제3항제2호마목에 따라 농림축산식품부령이 정한 지역·지구·구역 안에 설치한 경우에만 농축산물 생산시설 부지로 인정됩니다.

Q. 개인 농업인도 관광농원을 개발할 수 있나요?

A. 「농어촌정비법」 제83조제1항은 농업인을 개발 주체로 규정하므로 개인 농업인도 사업계획 승인을 받아 개발할 수 있고, 농업법인은 「농어촌정비법 시행령」 제74조제4호에 따라 같은 자격을 가집니다. 다만 개인과 법인 모두 승인 면적 기준에 맞는 영농체험시설을 갖추어야 합니다.

Q. 승인받은 뒤에 시설의 위치나 규모를 바꾸려면 어떻게 하나요?

A. 「농어촌정비법 시행령」 제72조제2항에 따라 설치하려는 시설의 위치·규모·용도를 바꾸거나 사업구역의 경계와 토지 면적을 바꾸려면 변경승인을 받아야 합니다. 다만 「건축법」 등 다른 법률에 따른 변경신고 대상은 변경승인에서 제외되므로 어느 쪽 절차인지 시설별로 구분해야 합니다.

Q. 부지를 둘로 나누어 먼저 일부만 승인받고 나중에 확장해도 되나요?

A. 권하기 어렵습니다. 소규모환경영향평가에서는 10년 이내 50m 안의 추가 승인이 합산되고, 자연보전권역에서는 연접개발이 합산되므로, 단계별로 나누어도 나중에 대상 규모를 넘어서는 순간 이미 승인받은 면적까지 포함해 규제를 받습니다. 처음부터 최종 규모를 기준으로 사업계획을 짜는 편이 안전합니다.

요약 정리

핵심 판단 항목을 사례의 결론과 근거로 정리하면 다음 표와 같습니다.

확인 항목	사례 결론	근거
영농체험시설	2천㎡ 이상이면서 승인 면적의 20% 이상(2만㎡ 기준 4천㎡)	「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3
숙박시설	사업 정의에 포함, 시설 조성계획에 담아 승인	「농어촌정비법」 제2조제16호나목
입지 구역	농업보호구역 안 시설 부지 3만㎡ 미만	「농지법 시행령」 제30조제1항제1호
농지전용	온실·경작 체험지는 비전용, 건축 부대시설은 전용허가와 부담금	「농지법」 제2조제7호, 제38조
특별대책지역	Ⅱ권역은 오수 입지제한 대상 아님, 공공하수 연결 시 Ⅰ권역도 허용	특별종합대책 고시 제5조제1항
군계획위원회 심의	사전협의로 심의 비대상 확정	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제59조제2항제6호, 시행령 제57조제7항
소규모환경영향평가	농림지역 7,500㎡ 이상이면 승인 전 협의	「환경영향평가법 시행령」 별표 4

정리하면 기존 영농시설을 가진 사업자의 관광농원 전략은 영농체험시설을 이미 확보한 상태에서 숙박·음식·판매 같은 선택시설만 더하는 구조이며, 건축 부대시설에 한정된 농지전용과 부담금, 하수 연결을 통한 오수 규제 해소, 그리고 사전협의로 확정하는 심의 비대상이라는 세 가지 관문을 사업계획서에서 미리 설계하는 것이 승인 가능성과 일정을 좌우합니다. 이 관문들은 부지의 구역 구분과 권역, 인접 개발 이력에 따라 결론이 달라지는 만큼, 계약과 투자를 확정하기 전에 관광농원 사업계획 승인과 농지·개발행위 인허가를 함께 다루는 행정사 사무소 테미스의 사전 검토를 받아 보시기를 권합니다.

행정사 사무소 테미스 관광농원 사업계획 승인 상담 안내

 

저자 소개

박민규 대표 행정사는 일반행정사로서 행정사 사무소 테미스에서 관광농원과 농어촌 관광휴양사업 등 부동산개발 인허가 행정 절차를 담당하고 있습니다.

이 글은 2026년 10월 7일 현재 시행 중인 「농어촌정비법」, 「농어촌정비법 시행령」, 「농어촌정비법 시행규칙」, 「농지법」, 「농지법 시행령」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」, 「수도권정비계획법 시행령」, 「환경영향평가법 시행령」, 「하수도법」, 「건축법」, 「양평군 도시계획 조례」와 기후에너지환경부 고시 제2026-212호를 기준으로 작성했습니다. 개별 사안의 결론은 관할 시·군의 판단과 협의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.