산지전용허가8
버려진 임업용 산지, 알면 황금알 됩니다 (3만㎡ 미만의 비밀)
안녕하세요. 행정사 사무소 테미스(Themis)의 대표 행정사입니다. 국토의 63%가 산지인 대한민국에서, 특히 강원도나 지방의 토지를 보유하신 분들의 가장 큰 고민은 단연 '규제'일 것입니다. 그중에서도 '보전산지(임업용)'는 개발이 원칙적으로 금지되어 있어, 많은 분이 소위 '쓸모없는 땅'으로 치부하거나 헐값에 매도하는 경우가 많습니다. 하지만 법령의 틈새가 아닌, 법이 명확히 허용하고 있는 '합법적인 개발의 길'은 분명 존재하며, 그 해답은 바로 '농어촌관광휴양단지' 사업에 있습니다. 오늘은 보전산지 규제의 벽을 넘을 수 있는 가장 강력한 전략인 15,000㎡ 이상 30,000㎡ 미만의 '골든존(Golden Zone)' 전략을 분석하고, 많은 사업주께서 오해하고 계신 소규모 환경영향평가의 대상 여부..
보전산지 개발(관광농원, 농어촌관광휴양단지), 임업용산지 3만㎡ 한계 극복 3가지 전략과 실무 함정 총정리
서론: 보전산지 개발, 꿈과 법률 사이의 복잡한 실타래아름다운 자연을 배경으로 농어촌 관광사업(관광농원, 농어촌관광휴양단지)을 구상하고 계신가요? 산지를 활용한 개발은 분명 매력적인 기회이지만, 복잡한 법률 검토 없이는 초기 단계부터 큰 난관에 부딪힐 수 있습니다.관련 법령이 복잡하게 얽혀있을 뿐만 아니라, 법령 간 해석의 쟁점도 존재합니다. 특히 **'지자체 조례', '환경영향평가', '필수 기반시설'**과 같이 눈에 보이지 않는 실무적 변수들이 사업 성패를 좌우하는 핵심 이슈가 됩니다.이에 본 포스팅은 보전산지 개발을 준비할 때 반드시 짚어야 할 핵심 법률 쟁점, 특히 '3만㎡ 초과' 대규모 개발을 위한 3가지 법적 경로와 치명적인 실무 함정들을 심층 분석해, 성공적인 사업 추진을 위한 명확한 가이드..
보전산지 개발의 꿈, '지정해제'와 '지구단위계획'이라는 두 개의 산을 넘어야
안녕하십니까? 행정사 사무소 테미스(Themis)입니다.많은 분이 산지를 활용한 대규모 개발 사업(골프장, 리조트 등)을 구상하지만, 그 대상지가 '보전산지'일 경우 시작부터 거대한 장벽에 부딪히게 됩니다. 단순히 나무를 베고 건물을 짓는 '산지전용허가'의 문제가 아니라, 개발 자체가 불가능한 땅의 성격을 바꾸는 '보전산지 지정해제'라는 험난한 절차를 거쳐야 하기 때문입니다.이 과정은 산지관리법상의 절차뿐만 아니라, 국토계획법상의 용도지역 문제까지 동시에 해결해야 하는 매우 복잡하고 전문적인 영역입니다. 오늘은 이 두 개의 거대한 산을 넘는 방법에 대해 전략적으로 접근해 보겠습니다. 1. 첫 번째 산: '산지특성평가'를 통한 보전산지 지정해제보전산지에서의 개발을 위해서는 가장 먼저 '지정해제'가 선행되어..
보전산지 지정해제, 지역경제 개발로 잇는 실무 전략
우리 국토의 약 63%가 산지이며 그중 상당 부분이 「산지관리법」에 따라 보전산지로 분류됩니다. 보전산지는 수원함양·재해방지·생태보전 등 공익적 기능을 보호하기 위해 개발이 엄격히 제한되지만, 도시 확장과 기반시설 확충으로 주변 환경이 바뀌어 본래의 기능이 약화된 구역도 적지 않습니다.최근에는 지역 수요를 반영한 신속한 의사결정과 지역경제 활성화를 위해, 3만㎡ 미만 보전산지 해제 권한을 산림청장 → 시·도지사로, 심의권한을 중앙산지관리위원회 → 지방산지관리위원회로 위임하는 입법이 국회에 계류 중이며, 산림청 산림정책과는 2026년 상반기 시행을 전망하고 있습니다. 실제로 여러 지자체에서 도시계획·생활SOC와 연계한 지정해제를 검토·추진하는 사례가 증가하고 있어, 지역 산업기반 및 정주여건 개선의 촉매로..
(부동산인허가,행정사) 산지전용허가 절차와 개발행위허가 병행기준 | 2025년 최신 가이드
최근 현장에서는 산지전용허가와 개발행위허가의 구분이 명확하지 않거나, 일부 기술사 및 측량업체 등이 법적 권한 없이 인허가 절차 전반을 대행하거나 불필요한 서류를 요구하는 사례가 지속적으로 발생하고 있습니다.이로 인해 민원인들이 「산지관리법」 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’)에서 실제로 요구하지 않는 기준이나 서류를 제출하게 되는 경우도 있으며, 그 과정에서 과도한 견적 부담이나 행정적 혼선을 겪는 일이 적지 않습니다. 이에 본 글은 산지전용 및 개발행위 인허가의 법적 기준과 절차적 차이를 명확히 정리하여,토지소유자와 사업자가 합리적이고 적법한 절차로 인허가를 진행할 수 있도록 안내드리고자 합니다.1️⃣ 산지전용허가의 법적 근거와 주요 기준「산지관리법」 제14조는 산지를 전..
자연 속에 묻다: 수목장 인허가의 모든 것과 지속가능한 장사문화의 미래
최근 들어 임야를 소유한 개인, 종중, 종교단체, 비영리법인 등에서 수목장 인허가를 문의하는 사례가 급격히 증가하고 있습니다.고령화 사회로의 진입과 함께 수목장은 단순한 장묘시설을 넘어 자연과 공존하는 지속가능한 장사문화의 전환 모델로 주목받고 있습니다. 그러나 인허가 절차는 결코 단순하지 않습니다. 수목장은 「장사 등에 관한 법률」 제2조 및 제16조에서 정한 자연장 행위의 한 형태로, 화장한 유골의 골분을 수목·잔디·화초 등의 밑이나 주변에 묻는 장사 방법을 의미하며 이를 위해 설치된 시설이 ‘자연장지’이며, 그중 산림에 조성된 형태가 ‘수목장림’입니다.이들은 모두 같은 법 제2조 제15호에서 규정하는 ‘장사시설’의 한 유형으로, 묘지나 납골당 등의 봉안시설과는 법적으로 구분됩니다.수목장 인허가는 「..
토석채취와 토사채취의 절차와 쟁점 분석, 토취장 허가는 별개
산지에서 흙이나 돌을 굴취·반출하는 행위는 단순한 토공작업이 아니라 「국토계획법」,「산지관리법」상 명확히 규제되는 개발행위입니다. 현장에서는 이를 가볍게 여겨 무심코 토사를 반출하다가 ‘무허가개발’로 형사처벌을 받는 사례도 적지 않습니다. 특히 토석채취허가와 토사채취신고의 구분은 실무에서 자주 혼동되는 대표적 쟁점으로, 두 제도는 적용 근거는 같지만 목적과 법적 효과가 전혀 다르며 행정 절차 또한 완전히 분리되어 있습니다.1. 토석채취와 토사채취의 법적 구분「산지관리법」 제25조 제1항은 국유림이 아닌 산림의 산지에서 암반·쇄석·풍화암 등 ‘토석(土石)’을 채취하려는 경우 반드시 허가를 받아야 한다고 명시하고 있습니다.채취면적이 10만㎡ 이상이면 시·도지사, 10만㎡ 미만이면 시장·군수·구청장이 허가권자..
토석채취허가와 토취장·사토장의 법적 관계 및 실무상 고려사항
1. 토사 관리의 중요성토목 및 건축 공사에서 발생하는 흙과 돌은 단순한 부산물이 아니라 사업의 안정성과 직결되는 중요한 요소로 평가됩니다. 공사 현장에 따라 토사가 필요하기도 하고, 반대로 과잉 발생으로 처리가 필요하기도 합니다. 이러한 과정에서 중요한 역할을 하는 것이 토취장과 사토장입니다.토취장은 공사에 필요한 흙과 돌을 채취하여 공급하는 장소이며,사토장은 공사 중 발생한 잉여 토사를 적치하고 처리하는 장소입니다.아울러 최근 대법원 판례와 행정해석에서는 오염토 운반·투기 행위에 대한 「토양환경보전법」 위반 책임이 한층 강화되고 있습니다. 단순한 흙의 이동이라 하더라도 오염 여부에 따라 중대한 법적 책임으로 이어질 수 있으므로, 토사 관리에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 따라서 토취장과 사토장은 단..