보전산지 지정해제, 지역경제 개발로 잇는 실무 전략

우리 국토의 약 63%가 산지이며 그중 상당 부분이 「산지관리법」에 따라 보전산지로 분류됩니다. 보전산지는 수원함양·재해방지·생태보전 등 공익적 기능을 보호하기 위해 개발이 엄격히 제한되지만, 도시 확장과 기반시설 확충으로 주변 환경이 바뀌어 본래의 기능이 약화된 구역도 적지 않습니다.
최근에는 지역 수요를 반영한 신속한 의사결정과 지역경제 활성화를 위해, 3만㎡ 미만 보전산지 해제 권한을 산림청장 → 시·도지사로, 심의권한을 중앙산지관리위원회 → 지방산지관리위원회로 위임하는 입법이 국회에 계류 중이며, 산림청 산림정책과는 2026년 상반기 시행을 전망하고 있습니다. 실제로 여러 지자체에서 도시계획·생활SOC와 연계한 지정해제를 검토·추진하는 사례가 증가하고 있어, 지역 산업기반 및 정주여건 개선의 촉매로 작동할 가능성이 커졌습니다.

 

보전산지는 법령이 정한 예외적 공익 목적에 한해 제한적으로 이용할 수 있고, 그마저도 면적·용도·공익성 등 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 따라서 이 예외사유에 해당하지 않는 경우에 산지전용을 추진하려면, 현실적으로 보전산지 지정해제가 자산가치를 높이는 가장 합리적 대안이 될 수 있습니다. 다만 지정해제 절차에는 높은 기준이 적용되므로, 초기 단계부터 전문가와 체계적인 전략을 세우는 접근이 바람직합니다.

준보전산지전환 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

---

1. 보전산지의 법적 구분과 ‘지정해제’의 기본 요건

• 구분: 「산지관리법」 제4조는 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분합니다.
  • 보전산지: 수원함양·재해방지·생태보전 등 공익기능 유지를 위해 지정(임업용산지/공익용산지로 세분).
  • 준보전산지: 공익적 기능이 상대적으로 낮아 일정 범위의 개발행위 허용.

보전산지에서는 원칙적으로 산지전용·일시사용이 제한되지만, 「산지관리법」 제6조 제3항에 따라 엄격한 요건을 충족하면 예외적으로 지정해제가 가능합니다. 실무상 핵심 포인트는 다음과 같습니다.

1-1. 제6조 제3항 제1호(지정요건 상실)

• 소규모 독립 산지: 주변이 준보전산지 또는 산지 외 토지로 둘러싸인 1만㎡ 미만 일단의 산지로서 지정해제가 타당한 곳.
• ‘지형도 고시’(2008-166호) 이전 분할 산지: 한 필지 내 보전·준보전이 혼재된 채 1만㎡ 미만으로 분할된 곳.
• 명백한 해제 사유 확인 산지: 과거 준보전으로 확인되었으나 별도 지역·지구 지정으로 보전으로 변경되었다가, 그 지정이 해제·변경되어 사유가 소멸된 곳.

1-2. 제6조 제3항 제2호(제8조 협의로 해제 필요성 인정)

• 도시계획 편입 산지: 국토계획법상 주거·상업·공업·계획관리지역 편입.
• 공익용산지 사유 소멸: 공익용산지 지정사유가 사라졌고, 위 1-1 유형 또는 아래 1-3 유형의 세부 요건을 충족.

1-3. 제6조 제3항 제4호(기타 부적합)

• 산지특성평가 D·E 등급이면서 준보전 또는 산지 외 토지와 연접한 산지.
• 필지 내 위치 조정이 합리적인 경우: 보전면을 준보전 위치로 이동(준보전 면적 범위 내·연접성 요건 충족).
• 착오 지정이 명백한 경우: 지역·지구 경계와 보전산지 경계가 불일치 등.

(참고) 제6조 제3항 제3호: 산지전용허가·신고에 따라 다른 용지로 변경하고 복구의무 면제 또는 복구준공검사를 받은 경우에도 지정해제가 가능합니다.

 

또한 「산지관리법 시행규칙」 제3조는 지정해제의 정합 요건을 제시합니다. 해제 대상이 두 보전산지 사이의 협곡처럼 끼어 있거나, 보전산지 내부의 고립지이거나, 보전산지의 연결성을 단절하는 방식이어서는 곤란하다는 취지입니다. 여기에 산림청 고시 제2025-30호(산지구분도안 작성방법 및 보전산지 지정해제에 관한 규정) 제6조가 지정해제 사유·산지특성평가 항목·절차·도면 정비 기준을 구체화하고 있습니다.

• 산지구분도안 작성 주체는 행정입니다. 산림청장 또는 위임·위탁을 받은 시·도지사, 지방산림청장, 시장·군수·구청장, 국유림관리소장 등이 현지조사·관계기관 협의·위원회 심의를 거쳐 산지구분도(도면) 확정·고시를 수행합니다.
• 신청인은 도면을 ‘작성’하는 책임이 아니라, 산지특성평가에 필요한 사실자료를 충실히 제출해 행정의 합리적 판단을 뒷받침할 책임이 있습니다.
• 평가 항목은 우량림 분포, 토양·식생 적합성, 임업·임산물 생산 적합성, 개발 후보지 잠재성, 입지·환경·생태·경관, 연결성 훼손 여부, 공익기능 잔존성 등입니다.

---

2. 보전산지에서 ‘예외적으로’ 허용되는 공익 목적(비교표)

다음의 표는 제1항(임업용산지)·제2항(공익용산지) 기준으로 각 허용사유별 예외 허용 여부(임업용산지/공익용산지)를 정리한 것입니다.

 

번호	허용사유	임업용산지	공익용산지
1	국방·군사시설	✓	✓
2	사방시설·하천·제방·저수지 등 국토보전시설	✓	✓
3	도로·철도·석유·가스 공급 등 공공용시설	✓	✓
4	산림보호·산림자원 보전 및 증식시설	✓	✓
5	임업시험·연구시설	✓	✓
6	국가유산·전통사찰 복원·보수·이전 등 시설	✓	✓
7	발전·송전 등 전력시설	✓	✓
8	신·재생에너지 설비(태양 제외)	✓	✓
9	광물 탐사·시추·갱내채굴	✓	✓
10	광해방지시설	✓	✓
11	위험시설·물건 제거	✓	✓
12	전사자 유해 조사·발굴	✓	✓
13	임도·작업로·임산물 운반로	✓	✓
14	임업인·농업경영체 시설(면적 제한)	✓*	✓*
15	궤도	✓	✓
16	산촌개발사업 시설(1만㎡ 미만)	✓	✓
17	국가·지자체 폐기물처리시설	✓	✓
18	수목원·자연휴양림·수목장림 등	✓	✓
19	산림욕장·치유의 숲·레포츠·숲길 등	✓	✓
20	산림교육시설(전시관·체험원 등)	✓	✓
21	목조건축 홍보·전시·교육시설	✓	✓
22	국가·지자체·비영리법인 홍보·전시시설	✓	✓
23	농림어업인 주택(부지 660㎡ 미만)	✓*	✓*
24	농림어업인·법인시설(온실·축산·창고 등)	✓*	✓*
25	농어촌 관광휴양단지·관광농원(3만㎡ 미만)	✓	—
26	지하자원·석재 탐사·시추·개발시설	✓	✓
27	산사태 예방 지질·토양 조사시설	✓	✓
28	석유비축·통신·LPG저장·연료공급시설	✓	—
29	국립묘지·화장·봉안·자연장지시설	✓	—
30	종교시설(1만5천㎡ 미만)	✓	✓* (개축·증축 시 제한)
31	병원·복지·청소년·직업훈련시설 등	✓	✓
32	교육·연구·기술개발시설	✓	✓
33	지역사회개발·산업발전시설	✓	—
34	1~33까지 시설 설치를 위한 임시시설(1년 이내 진입로·사무소·주차장 등)	✓	✓
35	그밖에 방목·산나물 재배·농도 설치 등 경미한 행위	✓	✓

※ 공익용산지라도 ‘산지전용·일시사용제한지역’으로 지정된 경우에는 별도 제한이 적용될 수 있습니다.

---

3. 지정해제 인허가 절차와 신청인 준비서류(실무 표준)

3-1. 절차(행정 트랙)

1. 사전진단: 예외허용 비교표로 ‘예외 경로’ 가능성 점검 → 지정해제 필요성 1차 판단.
2. 신청 및 현황검토: 토지소유자가 시·군·구에 지정해제 신청 → 지자체가 공익기능·연결성·주변 이용, 상위계획과의 정합성(일치·부합성) 검토.
3. 산지특성평가: 필요 시 산림청 또는 전문기관이 경사·토양·식생·수원·재해·생태연결성 등을 조사·평가.
4. 관계기관 협의: 국토·환경·재해·문화재·상수원 등 관련 부서 협의.
5. 위원회 심의: 중앙 또는 지방 산지관리위원회 심의. (권한 위임 시행 시 3만㎡ 미만은 지방 심의가 원칙 전망)
6. 고시·도면정리: 산지구분도 변경 고시 → 보전산지에서 준보전산지로 전환.

3-2. 신청인이 준비할 서류(행정 판단을 뒷받침하는 자료)

1. 지정해제 신청서(지자체 양식)
2. 토지대장·지적도, 토지이용계획확인서(용도지역·지구·중복규제 확인)
3. 위치도·현황도(축척 1/5,000 이상), 현장사진
4. 산지특성평가 근거자료(경사·토양·식생, 수원·배수, 재해이력·위험도, 생태연결성 분석 등)
5. 산지이용계획서(설명서): 해제 후 합리적 이용방향, 상위계획 정합성, 교통·환경·재해 저감대책, 진입로·기반시설 개요
6. 관계기관 협의요청서 초안, 참고도면, 정합성 체크리스트
7. (해당 시) 이해관계인 의견서(주민·인접지 소유자 등)
8. 기타 주무관청 요구자료

일부 지자체는 산지특성평가 보고서(초안) 제출을 사실상 요구하기도 합니다. 이를 근거로 산지구분도를 작성하기에 초기에 제출 수준과 범위를 협의해 불필요한 비용·시간을 줄이십시오.

 

3-3. 대체산림자원조성비와의 관계(오해 정리)

• 지정해제는 개발허가가 아닙니다. 지정해제만으로 대체산지(대체조림지) 조성 의무가 발생하지 않습니다.
• 해제 이후 실제 개발을 위해 준보전산지에서 산지전용허가·전용신고 단계로 넘어가면, 이때 대체산림자원조성비(법 제19조) 가 부과됩니다. 공용·공공용 감면, 분할납부, 복구비 예치 및 중간복구 명령 가능성 등을 사전에 시뮬레이션하면 재무 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
• 간단히 말해, 지정해제 = 법적 지위 전환, 전용허가 = 실제 공사 착수 허가입니다.

---

결론｜법적 근거 × 행정전략 × 재무관리의 ‘원샷 설계’가 성패를 가릅니다

보전산지 활용은 법정 예외 경로와 지정해제 경로 두 갈래로 출발합니다. 예외요건에 정확히 부합하면 그 길을, 그렇지 않다면 제6조 제3항·시행규칙 제3조·산림청 고시 제2025-30호에 맞춘 지정해제 전략을 정교하게 설계해야 합니다. 곧 현실화될 권한 위임(3만㎡ 미만 지방 위임) 은 의사결정 속도를 높이고 예측 가능성을 키우겠지만, 그것이 자동 승인(패스트트랙)을 의미하지는 않습니다. 산지특성평가의 논리, 상위계획 정합성, 환경·재해·교통 저감대책, 대체산림자원조성비 등 재무 이슈를 한 번에 설계할수록 성공 확률이 올라갑니다.

행정사 사무소 테미스는 보전산지 지정해제 및 산지 인허가에 특화되어 있습니다.

• 전문분야: 지정해제 타당성 검토 · 산지특성평가 전략 · 산지구분도 변경 고시 실무 · 관계기관 협의 및 위원회 심의 대응 · 대체산림자원조성비 산정·감면 검토 · 해제 이후 전용 인허가 후속 컨설팅(교통·환경·재해 대책) · 지자체 위임체계 전환 대응.
• 진행 방식: 현황진단 → 법적 타당성·리스크 매핑 → 평가·협의 서면 패키지 구축 → 심의 대응 → 고시 완료 → 전용단계 재무·리스크 관리.

보전과 이용의 균형을 정확히 맞추는 일—테미스가 가장 자신 있는 영역입니다. (문의 02-6140-2002)

 

 

상담 문의

행정사 사무소 테미스(Themis) ☎ 02-6140-2002

행정사 사무소 테미스는 보전산지 지정해제, 산지전용·개발행위·환경·재해평가 등 복합 인허가 통합 관리, 사도개설허가, 지목변경 신고, 토석(사) 채취허가(신고), 채석장· 토취장·사토장 인허가, 개발행위허가 및 도시계획심의, 농지·산지전용허가(신고), 수목장 인허가, 구거 용도폐지 및 점용허가 등 (부동산개발) 행정기관 인허가 신청 대리 및 서류작성 대행과 행정법률 전반을 자문합니다.