구거(溝渠) 용도폐지는 단순 행정이 아닌 전략의 문제입니다

1️⃣ 도시화 속에 남겨진 ‘구거’의 현실

도시개발이나 농촌 배수로 정비가 이루어진 지역에서는 ‘구거(溝渠)’라는 지목이 여전히 곳곳에 남아 있습니다.
구거는 본래 배수와 유수의 흐름을 위한 공공시설이지만, 도시화와 도로 확장으로 기능을 상실한 경우가 많습니다.

문제는 기능이 사라졌더라도 지적도상 여전히 구거로 남아 있다는 점입니다.
이 경우 해당 토지는 행정재산으로 분류되어, 인근 토지의 개발·건축·매매·용도변경 등 거의 모든 행위가 제약을 받습니다.

그럼에도 단순히 ‘용도폐지신청서’ 한 장만 제출한 채 결과를 기다리는 것은 해결책이 될 수 없습니다.
구거 용도폐지는 법적·기술적 입증 행위이기 때문입니다.

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2️⃣ 구거의 법적 분류와 소관기관 체계

‘구거’라는 명칭 하나로 불리지만, 실제로는 적용 법률과 관리청이 모두 다릅니다.
아래는 주요 법률별 구거의 성격과 관리 구조를 요약한 표입니다.

구분               근거 법령                   소관 부처 / 총괄청 관리기관             주요 특징                                 용도폐지 판단 기준

국유재산	국유재산법	기획재정부 및 중앙부처	중앙부처·지자체장	국가 소유의 행정재산	행정목적 소멸 시 폐지 가능
공유재산	공유재산 및 물품관리법	각 지방자치단체장	시·군·구청	지방재산(공공·행정용)	공공목적 불필요 시 폐지 가능
공유수면법상 구거	공유수면 관리 및 매립에 관한 법률	해양수산부 또는 국토교통부	해양수산청 또는 지자체장	지표에 존재하는 공공용 수류(하천·호소·구거 등)	수류가 복개·매립되어 소멸 시 폐지 필요
농업용 구거	농어촌정비법	농림축산식품부	농어촌공사·지자체장	농업용수 배수로	농업용수 기능 상실 시 폐지 가능
하천	하천법 / 소하천정비법	국토교통부	지자체장	지정·고시된 하천	하천정비 후 기능 소멸 시 해제 절차 필요

🔹 동일한 ‘지목 구거’라도 어떤 법률이 적용되는지 명확히 구분해야 합니다.
🔹 공유수면법상 구거는 ‘지표수 존재’를 전제로 하므로, 복개·매립 구간은 적용 대상에서 제외됩니다.
🔹 농업용 구거(농어촌정비법 적용) 또는 **하천구역 내 수류(하천법 적용)**가 아닌 경우, 대부분 국유재산으로 귀속되어 국토교통부 소관으로 관리됩니다.

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3️⃣ 기능 상실의 판단과 행정 해석

구거는 본질적으로 공공의 배수 기능을 위한 시설입니다.
따라서 도로배수망이나 하수도관로로 그 기능이 완전히 대체되었다면, 공공용으로 존치할 이유가 없습니다.

그럼에도 불구하고 실무에서는 하수관로가 매설되어 있다는 이유만으로 용도폐지를 불허하는 경우가 있습니다.
그러나 이는 「국유재산법」과 기획재정부 「국유재산 용도폐지에 관한 지침」 의 취지에 맞지 않습니다.

국유재산의 존치 여부는 “국가의 행정목적 사용 필요성”으로 판단해야 하며,
하수관로는 「하수도법」에 따른 지자체 소유의 공공시설일 뿐, 국가 행정재산 존속과는 별개입니다.

따라서 단순히 하수관로가 매설되어 있다는 이유로 용도폐지를 제한하는 것은
‘모든 하수관 부지가 구거로 남아야 한다’는 비논리적 결론에 이르게 됩니다.

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4️⃣ 건축법상 분할 제한과 인접 토지 활용

용도폐지 후 구거를 매입하려면 건축법상 분할 제한과 대인안의 공지 규정도 고려해야 합니다.

「건축법」 제57조 제1항에 따라 대지를 분할할 때는 용도지역별 최소면적을 확보해야 하며,
이 기준에 미달하면 단독 분할 또는 건축행위가 불가능합니다.

하지만 인접 토지와 합병해 사용하려는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있으므로,
합병계획서와 토지이용계획서, 현황도면 등을 첨부해 행정청 심의를 대비해야 합니다.

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5️⃣ 용도폐지 후 실무 전략 ─ 수의계약과 대부계약 병행

구거가 일반재산으로 전환되면 인접 토지 소유자는  일반적으로「국유재산법 시행령」 제40조 제3항 제17호 또는 제27에 따라
수의계약으로 매입할 수 있는 우선권을 갖습니다.

만약 수의계약이 불가능하거나 한국자산관리공사(KAMCO)의 심의에서 반려되는 경우에는
대부계약(임대 방식)을 함께 검토해야 합니다.

구분                                   내용                                                                                 실무 포인트

비용 부담 완화	공시지가 × 대부요율(1천분의 10 이상)로 산정	민간 임대보다 저렴
장기 사용 가능성	최대 10년까지 갱신 가능	장기 사용 후 불하 가능
법적 안정성	국가와의 사법상 계약	부관(특약) 부여 가능
활용 다양성	조경·주차장·창고 등 용도변경 가능	관련 인·허가 필요
소유권 확보 가능성	장기 대부 후 불하 절차	일반재산 전환 후 수의계약 가능

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6️⃣ 결론 ─ 구거 용도폐지는 ‘전략적 행정행위’입니다

구거의 용도폐지는 단순한 행정신청이 아닙니다.
이는 「국유재산법」, 「공유재산 및 물품관리법」, 「공유수면법」, 「농어촌정비법」, 「하천법」, 「하수도법」 등
복수의 법령이 교차하는 복합 행정절차입니다.

성공적인 용도폐지를 위해서는 다음 다섯 가지 전략이 필요합니다.
1️⃣ 법률별 적용 근거 명확화
2️⃣ 소관청·관리기관 협의 구조 사전 파악
3️⃣ 기능 상실 근거를 명시한 용도폐지 신청서 및 검토 의견서 작성
4️⃣ 수의계약·대부계약 병행 전략 수립
5️⃣ KAMCO와의 사전 협의를 통한 절차 효율화

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7️⃣ 전문가의 조력이 필요한 이유

구거는 단순히 “지목상 구거”로만 판단할 수 있는 문제가 아닙니다.
현장의 물리적 구조, 행정재산의 법적 지위, 용도폐지 절차, 계약 구조가 모두 맞물려 있기 때문입니다.

따라서 이러한 복합 절차는 국유재산과 인허가 실무를 겸비한 전문 행정사의 체계적 검토가 필수적입니다.

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행정사 사무소 테미스 │ 02-6140-2002
행정사 사무소 테미스는 구거 용도폐지 및 점용허가, 산지전용·개발행위·환경·재해평가 등 복합 인허가 통합 관리, 사도개설허가, 지목변경 신고, 토석(사) 채취허가(신고), 채석장· 토취장·사토장 인허가, 개발행위허가 및 도시계획심의, 농지·산지전용허가(신고), 수목장 인허가 등 (토지전문) 행정기관 인허가 신청 대리 및 서류작성 대행과 행정법률 전반을 자문합니다.