농어촌 관광휴양단지와 관광농원의 전략적 개발｜행정사 사무소 테미스

1. 지역소멸 시대, 농어촌 관광개발의 새로운 방향

지속적인 인구 감소와 고령화로 인해 지역소멸 위기가 현실화되고 있습니다.
이에 따라 농어촌은 단순한 1차 산업의 공간을 넘어 관광·휴양·체험이 결합된 복합경제 생태계로 빠르게 전환되고 있습니다.

이러한 변화의 중심에는 「농어촌정비법」에 근거한 농어촌관광휴양단지와 관광농원 제도가 있습니다.
두 제도는 지역 자원을 활용하여 일자리 창출, 농산물 부가가치 제고, 생활 인프라 확충을 동시에 실현할 수 있는 실질적인 지역재생 수단으로 평가받고 있습니다.

다만, 실무에서는 「농어촌정비법」뿐 아니라 「산지관리법」, 「국토계획법」, 「자연환경보전법」 등 다층적인 인허가 체계가 함께 적용되기 때문에, 법적 구조를 면밀히 설계하고 관계기관과의 협의를 체계적으로 준비하는 것이 중요합니다.

📞 행정사 사무소 테미스(Themis): 농어촌관광휴양단지 및 관광농원 인허가 – 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

농어촌관광휴양단지 및 관광농원 인허가 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

 

2. 농어촌관광휴양단지·관광농원의 법적 구조와 요건

가. 법적 근거 및 지정·승인 절차

구분              주요 법령근거                지정·승인 절차                                                                       비고

 

농어촌관광휴양단지	농어촌정비법 제82조, 시행령 제71~73조	시장·군수·구청장이 지정 → 농업·농촌 및 식품산업정책심의회(또는 수산업·어촌정책심의회) 심의 → 사업계획 승인 → 고시	최소면적 15,000㎡ 이상
관광농원	농어촌정비법 제83조, 시행령 제74조	(농업·어업인·농어촌공사·협동조합·농업·어업법인 등) 개발계획 수립 → 시장·군수·구청장 승인	100,000㎡ 미만
운영단계	농어촌정비법 제85조, 시행규칙 제48조	운영계획서·시설평면도 제출 → 신고확인증 교부	위생·안전·운영기준(시행규칙 별표3~3의3) 준수

해당 절차는 법령상 각 단계에서 관계기관의 협의와 검토를 반드시 거치도록 규정되어 있습니다.
즉, 개발사업은 단순한 인허가 절차를 넘어 지역의 공익성과 조화를 고려하는 종합 행정행위로 진행되어야 합니다.

 

나. 설립자격 및 규모 요건

구분설립 자격사업규모주요 필수시설산지전용 관련 유의사항

농어촌관광휴양단지	지자체(직접) 또는 승인받은 민간사업자	15,000㎡ 이상	농어업전시관·학습관·특산물판매장 등(각 60㎡ 이상) ※ 농어업전시관이 학습관 기능을 겸할 수 있음	보전산지(임업용)는 「산지관리법 시행령」 제20조의2에 따라 3만㎡ 미만 범위에서만 전용 가능
관광농원	농업·어업인, 한국농어촌공사, 농협·산림조합·수협, 농업·어업법인	100,000㎡ 미만	영농체험시설 2,000㎡ 이상이면서 승인면적의 20% 이상	보전산지(임업용)는 3만㎡ 미만 허용, 공익용산지는 원칙적 불가
농어촌민박 병행형	농어촌 지역 6개월 이상 거주 주민	주택 연면적 230㎡ 미만	주방·소방·난방·위생 등(별표3·3의2 기준)	기존 건물 활용형(원칙적 산지전용 불요)

💡 핵심 요약
임업용산지에서의 관광휴양단지와 관광농원은 3만㎡ 미만 범위에서만 산지전용이 가능하며, 형질변경이나 토석채취가 포함될 경우 개발행위허가 및 도시계획심의 절차가 병행됩니다.

 

3. 국토계획법 및 산지관리법 관점에서 본 개발 가능성

가. 용도지역별·산지 구분별 개발 가능성

용도지역산지 구분관광농원관광휴양단지관련 근거비고

농림지역	임업용산지	가능(단, 3만㎡ 미만)	가능(단, 3만㎡ 미만)	산지관리법(전용제한)·농어촌정비법	산림자원 조성 목적 내 소규모 개발
농림지역	공익용산지	불가	불가	산지관리법(원칙적 금지), 자연환경보전법	수원함양·재해방지 등 공익 목적
농림지역	준보전산지	제한적 가능	제한적 가능	산지관리법·농어촌정비법	조례·환경성 기준에 따라 일부 허용
자연환경보전지역	임업용산지	제한적 가능(3만㎡ 미만)	제한적 가능(3만㎡ 미만)	산지관리법·자연환경보전법	환경영향평가 전제, 생태보전대책 필요
자연환경보전지역	보전산지(공익용)	불가	불가	산지관리법(전용금지)·자연환경보전법	공익 기능 우선, 전면 제한
도시지역(보전녹지)	공익용산지	가능(조건부)	가능(조건부)	국토계획법·농어촌정비법·조례	높이·용도 제한(통상 4층 이하)
도시지역(보전녹지)	임업용산지	극히 제한적 가능	극히 제한적 가능	산지관리법·국토계획법	예외적 승인 사례, 심의 강화
도시지역(보전녹지)	준보전산지	제한적 가능	제한적 가능	산지관리법·국토계획법	환경·경관·재해 기준에 따라 상이

💡 핵심 ①
도시지역의 보전녹지 내 산지는 「국토계획법」상 개발행위허가와 「산지관리법」상 전용허가 절차가 동시에 적용될 수 있습니다.

💡 핵심 ②
자연환경보전지역 및 준보전산지에서의 개발은 환경영향평가·재해영향평가 등 법정 평가 절차를 반드시 선행해야 합니다.

 

나. 용도지역·산지 구분별 규제 차이

임업용산지는 산림의 경제적 활용과 지역소득 창출을 병행할 수 있도록 일부 개발이 허용되고 있습니다.
준보전산지는 공익 기능 유지가 강조되어 환경성과 재해안전성을 중심으로 심의가 이루어지며, 자연환경보전지역은 생태계 보호를 최우선 가치로 합니다.
도시지역의 보전녹지는 경관·교통·재해 기준을 충족할 경우 조건부 개발이 가능하지만, 해당 필지가 산지에 속한다면 산지관리법 절차를 반드시 병행해야 합니다.

 

다. 개발행위허가 및 산지전용허가(산지일시사용신고)

구분                       핵심 내용                                                                           법적 성격                      소관청

 

산지전용허가	산림훼손·도로·시설설치 등 영구적 전용 (산림기능의 영구적 상실)	산지관리법	산림청장·시·도지사(위임)
산지일시사용신고	체험장·행사장 등 임시 사용	산지관리법	시장·군수·구청장
개발행위허가	절토·성토·형질변경·토석채취·공작물 설치	국토계획법	시장·군수·구청장
도시계획심의	일정규모 이상 개발의 계획 타당성 심사	각 지자체 도시계획조례	도시계획위원회

💡 핵심 해설
산지전용허가와 개발행위허가는 서로 다른 목적과 심의기준을 가지고 있습니다.
형질변경이나 토석채취가 포함될 경우 개발행위허가 및 도시계획심의 절차가 추가되며, 일부 지자체는 병행심의제를 통해 행정 절차를 단축하고 있습니다.

 

4. 정부 재정지원을 통한 개발 활성화 기대

「2025년도 농촌관광기반사업(민박·농원·휴양단지) 사업시행지침」에서는 사업 유형별 자금지원 방식을 다음과 같이 구분하고 있습니다.

구분                지원 방식                        융자 조건 및 한도                                                비고

 

관광농원	농업종합자금 융자(시설·운영자금)	총사업비의 80% 이내, 최대 15억 원(신규 또는 재무제표 미제출 시 7억 원 이내) 연리 2.0%(시설)~2.5%(운영), 5~10년 상환	사업계획 승인 시 자금조달계획 확인 의무(시장·군수·구청장)
농어촌민박	농업종합자금 융자(증·개축·운영자금)	총사업비의 80% 이내, 연리 2.0~2.5% 운영자금은 전년도 평균매출의 50% 이내(최대 700만원)	신고확인증 보유 농업인 대상
농어촌관광휴양단지	정부 보조금 및 융자 없음	자부담 사업 또는 민간투자형 추진	지자체·민간 공동개발 가능

관광농원과 농어촌민박은 농업종합자금을 통해 융자 지원을 받을 수 있지만, 농어촌관광휴양단지는 정부 재정지원 대상에서 제외되어 자부담 또는 민간투자형으로 추진해야 합니다.
특히 시장·군수·구청장은 사업계획 승인 시 객관적인 자금조달계획(통장사본, 대출심사결과 등)을 검증해야 하며, 자금 부족으로 인한 사업 중단을 예방할 관리 책임이 있습니다.

 

5. 결론 ― 복합 인허가 시대, 전략적 설계가 지역 경쟁력을 만듭니다

농어촌 관광휴양단지와 관광농원은 지역경제, 산림자원, 관광산업이 교차하는 복합 프로젝트입니다.
진정한 성공의 열쇠는 ‘허가를 받는 것’이 아니라 처음부터 허가가 날 수밖에 없는 구조로 기획하는 것에 있습니다.

 

💡 핵심 전략

1. 보전산지 3만㎡ 미만 원칙의 정밀 검토
   • 사업 대상지의 산지 구분(임업용·공익용·준보전)을 명확히 파악하고, 전용 가능 범위를 초기 단계에서 수치화해야 합니다.
2. 산지전용·개발행위·도시계획심의의 통합 시뮬레이션
   • 설계·교통·환경·재해 요인을 통합적으로 검토하여 반려 가능성을 사전에 차단해야 합니다.
3. 지역 맞춤형 관광모델 + ESG 개발원칙
   • 영농체험, 지역특산, 생활SOC를 결합하여 주민 참여와 생태보전, 안전 관리 체계를 함께 구축해야 합니다.

 

법적 정합성(산지전용 한계·개발행위 범위), 환경적 수용성(평가·보전대책), 경제적 지속가능성(영농체험·지역소득)이 조화롭게 설계될 때, 농어촌 관광휴양단지와 관광농원은 지역소멸 시대의 가장 강력한 재생 플랫폼으로 발전할 수 있습니다.

⚖️ 보전과 이용의 균형을 정밀하게 맞추는 일 — 행정사 사무소 테미스가 가장 자신 있는 영역입니다.

 

 

 

상담 문의

행정사 사무소 테미스(Themis) ☎ 02-6140-2002

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