(관광숙박업,행정사) 관광숙박시설 용도변경 ｜사전검토에서 막히는 사례

행정사로서 여러 지역에서 다양한 관광숙박시설 인허가 및 사업계획 승인 절차를 직접 수행해 온 경험에 따르면, 기존 근린생활시설이나 공중위생관리법상 숙박업소를 관광숙박시설로 전환을 계획하고 계시는 사업주분들이 많은데 사전 검토 과정에서 개별법령이 요구하는 세부 기준을 충족하지 못해 용도변경을 진행하지 못하는 경우가 의외로 많았습니다.

 

이러한 사례들은 인허가가 실패했다기보다, 사전에 법령상 요건을 면밀히 검토한 결과 현실적으로 요건을 충족할 수 없다는 판단에 따라사업 방향을 조정한 경우가 대부분입니다.
그만큼 관광숙박업으로의 용도변경은 단순한 업종 전환이 아니라,
「관광진흥법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」, 「공중위생관리법」 등 복합적인 인허가 체계 속에서 세부 기준을 충분히 검토해야 하는 절차임을 보여줍니다.

 

이번 글에서는 행정법률 실무 관점에서, 관광숙박업으로의 용도변경을 검토할 때 사전 검토 기본 체크포인트를 구체적으로 정리해 보고자 합니다.

관광숙박시설 인허가 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

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1. 사업계획 승인 단계 – “용도지역 특례”의 핵심 전제

「관광진흥법」 제15조 및 제16조에 따르면, 관광숙박업을 포함한 관광사업자는 관할 지자체(시장·군수·구청장) 또는 시·도지사의 사업계획 승인 또는 변경승인을 받은 경우에 한해 관광숙박시설(관광호텔, 호스텔, 소형호텔 등)을 설치할 수 있습니다.

 

사업계획 승인이 중요한 이유는,
관광숙박시설 및 그 부대시설이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 제1항에 따른 용도지역별 건축제한의 적용을 받는 시설이지만,
관광진흥법」 제16조에 따라 사업계획 승인을 받은 경우에는 이러한 용도지역 제한이 적용되지 않기 때문입니다.
즉, 사업계획 승인을 통해서만 상업지역 외에도 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역 등에서도 관광숙박시설의 설치·운영이 가능해집니다.
이는 관광산업을 육성하려는 상위법적 목적에 따른 ‘용도지역 제한 특례’를 적용받기 위한 필수 전제 요건이기 때문입니다.

왜 사업계획승인이 중요하다면, 기본적으로 관광숙박시설 및 그 부대시설은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 제1항의
용도지역별 건축제한을 적용받는데 사업계획 승인을 받으면 상업지역뿐 아니라 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역에서도 관광숙박시설을 설치·운영할 수 있기 떄문입니다. 이는 관광산업 육성이라는 상위법적 목적에 따른 용도지역 제한 특례를 적용받기 위한 기본 요건이기 때문입니다.

 

그렇게따문에 사업계획서 작성 시에는 해당 관광숙박시설이 각종 개별법령에서 요구하는 모든 기준을 충족해야 함을 반영해야 하며, 이를 반영하지 않으면 심의 보류나 보완요청, 반려로 이어질 가능성이 높다고 할 수 있습니다.

 

관광숙박시설에 적용되는 주요 법령은 다음과 같습니다.

• 「관광진흥법」
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
• 「건축법」 및 「건축조례」
• 「도시계획조례」
• 「공중위생관리법」
• 「주차장법」
• 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」
• 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」
• 「교육환경 보호에 관한 법률」

이 외에도 면적이나 규모에 따라 「환경영향평가법」, 「도시교통정비촉진법」, 「에너지이용합리화법」 등 추가적인 법률이 적용될 수 있습니다. (다만, 이들은 주로 신축형 관광숙박시설에 적용되는 기준입니다.)

 

결국 사업계획 승인 단계는 단순한 행정절차가 아니라,
이후 건축허가·숙박업신고·시설검사 등 모든 절차의 법적·기술적 타당성을 좌우하는 핵심 관문이라 할 수 있습니다.

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2. 사업계획 승인 신청 전(용도변경 목적),  반드시 확인해야 할 핵심 기준

① 「건축법」상 이격거리 및 구조기준

사업계획 승인을 받았다 하더라도, 기존 용도 건축물이 관광숙박시설 용도의 건축물로 변경됨에 따라「건축법」 제58조 및 각 지자체 건축조례에서 정하는 변경 후 용도 건축물에 대한 대지 안의 공지(이격거리) 규정은 그대로 적용됩니다. 관광진흥법상의 승인으로 이격거리나 주차기준, 피난계획이 면제되지 않습니다.

 

특히 기존 건축물의 용도변경을 추진할 때,
이격거리 미준수·주차장 부족·피난로 부적합 등의 사유로 인허가가 제한되는 사례가 매우 많습니다.
이는 단순 보완으로 해결되지 않으며, 건축물 구조상 한계로 인해 변경이 불가능한 경우도 존재합니다.

✅ 체크포인트: 용도변경 전에 반드시 평면도·단면도·주차계획·건축선 등을 검토하고,
건축사 및 행정사와 함께 법적 기준 충족 가능성을 사전에 판단해야 합니다.

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② 「관광진흥법 시행령」 제13조 기준 – 주거지역 강화규정

「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역 및 준주거지역 내 관광숙박시설의 설치 기준을 강화하고 있습니다.
대지의 도로연접 폭(12m 이상), 건축물 높이 제한, 인접 주거지의 조망·일조·소음 영향 등이 대표적입니다.
이러한 요건은 사업계획 승인 심사 단계와 건축용도변경 허가 단계 모두에 직접적인 영향을 미칩니다.

✅ 체크포인트: 부지의 도로 폭, 접도 거리, 주변 용도지역의 주거밀도 등을
토지이용계획도 및 지자체 도시계획조례 기준에 따라 반드시 검토해야 합니다.

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③ 「공중위생관리법」상 숙박업 신고요건

숙박업은 「공중위생관리법」에 따라 별도의 시설 기준을 충족해야 합니다.
건물 일부를 숙박업으로 사용하는 경우, 다음 중 하나 이상을 충족해야 합니다.

• 객실이 독립된 층으로 구성되어 있을 것
• 객실 수가 30개 이상일 것
• 영업장 면적이 건물 연면적의 3분의 1 이상일 것

이 요건을 충족하지 못하면 사업계획 승인 단계에서 반려될 수 있으며,
승인이 나더라도 관광숙박업 등록 시 숙박업 의제요건 미충족으로 최종 반려될 수 있습니다.

✅ 체크포인트: 건축물 용도변경 전에 「공중위생관리법 시행규칙」 별표 시설기준과
시·도 조례(조례별 완화 또는 강화 가능)를 반드시 확인해야 합니다.

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3. 결론 – 용도변경은 ‘인허가 검증의 교차지점’에서 출발한다

관광숙박업으로의 용도변경은 단순한 업종전환이 아니라,
① 「관광진흥법」상 사업계획 승인,
② 「건축법」상 구조·이격·주차기준 검토,
③ 「공중위생관리법」상 숙박업 신고요건 검증이 순차적으로 연계되는 복합 행정절차입니다.

 

신축의 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 각 지자체 「도시계획조례」에 따른
용도지역 제한사항만 아니라면, 개발행위허가·건축허가 단계에서 설계도면에 기준을 반영하여 무리 없이 진행할 수 있습니다.

 

그러나 기존 건축물의 용도변경은 전혀 다른 이야기입니다.
외관상 단순 변경처럼 보여도 실제로는 구조·이격거리·주차·소방·피난·위생·조명·소음 등 수많은 규제가 중첩되어 적용되며,
시설 개보수나 건축대수선의 폭이 제한되어 요건 충족이 쉽지 않은 구조적 한계가 있습니다.

 

따라서 관광숙박업으로의 용도변경을 고려할 때는
단순히 법령 조문만 검토하는 수준을 넘어, 관계 법령 전체의 상호작용과 지자체별 운영기준·조례를 종합적으로 분석하고
관할 부서와 사전 협의를 충분히 거치는 것이 필수적입니다.

 

행정사 사무소 테미스는 다양한 지역의 관광숙박시설 인허가 경험과
사업계획 승인, 건축법·공중위생관리법 등 복합 인허가 절차에 대한 전문성을 바탕으로,
사업 초기 단계부터 법령 해석, 사전협의, 인허가 전략 수립까지 전 과정을 체계적으로 지원합니다.

 

 

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