(관광숙박시설,행정사) 일반상업지역에서 관광숙박시설이 가능한가

 

관광 수요가 빠르게 회복되면서 숙박업계 전반이 활기를 되찾고 있습니다. 특히 생활형숙박시설(생숙)이 주거 전용 논란과 규제 강화로 주춤한 사이, 관광진흥법에 근거한 관광숙박시설이 투자자들의 관심을 받기 시작했습니다. 최근에는 부동산 규제 강화로 인해 기존 주거·상업용 부동산의 매력이 떨어지면서, 관광숙박시설이 새로운 대체 투자처로 떠오르고 있다는 점도 눈에 띕니다.

이런 흐름 속에서 서울을 비롯한 여러 도시에서는 노후 숙박시설을 관광호텔로 바꾸거나 신규 관광숙박시설을 유치하려는 시도가 늘어나고 있습니다. 그런데 문제는 일부 지자체나 건축사들이 관련 법령을 잘못 해석해 불필요한 혼란을 만들고 있다는 점입니다. 이번 글에서는 법령 구조와 실무 쟁점을 간단히 짚어보고자 합니다.

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1. 국토계획법령과 관광숙박시설

현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조 제1항 제8호 및 별표 9는 일반상업지역에서 건축할 수 없는 시설을 열거하고 있습니다. 여기에는 일반숙박시설과 생활숙박시설(건축법 시행령 별표 1 제15호 숙박시설 중 가목), 그리고 위락시설 등이 포함됩니다.

반면, 관광호텔·전통호텔·가족호텔·호스텔·소형호텔·의료관광호텔·휴양콘도미니엄 등으로 구분되는 관광숙박시설은 건축법 시행령 별표 1 제15호 숙박시설 중 나목에 해당합니다. 따라서 이들은 상위법상 이격거리 규제(국토계획법 제71조 등, 도시계획 조례) 적용 대상이 아니며, 원칙적으로 일반상업지역 내에서 설치가 가능합니다.

구분                                      상위법 규제                             여부지자체 조례 적용 가능성

일반·생활숙박시설	이격거리 제한 있음	조건부 승인·예외 허용 가능
관광숙박시설	이격거리 제한 없음	일부 지자체 및 건축사의 잘못된 해석 사례 존재

즉, 상위법 체계에서 보면 관광숙박시설은 규제 대상이 아니기 때문에 일반상업지역 내에서 건축이 원칙적으로 가능하다는 점이 핵심입니다.

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2. 기존 숙박시설을 관광숙박시설로 전환할 때

이미 일반상업지역에서 운영 중인 호텔이나 생활숙박업을 관광숙박시설로 전환하려면 다음과 같은 절차가 필요합니다.

• 관광진흥법에 따른 사업계획 승인 및 관광숙박시설 등록
• 건축법상 같은 제15호 내에서의 용도변경 신고

그런데 일부 지자체의 도시계획조례에서는 관광숙박시설 전환 시에도 주거지역과의 이격거리(50m·100m)를 똑같이 적용하려는 경향이 있고, 일부 건축사들도 그렇게 안내하는 경우가 있습니다. 또한, 건축 당시 이미 이격거리 미충족으로 조건부 허가나 도시계획위원회 심의를 거쳤던 건축물의 경우, 전환 시에도 다시 같은 절차를 거쳐야한다고 판단하는 사례가 나타납니다.

하지만 이는 상위법 취지에 맞지 않는 해석입니다. 국토계획법 시행령 어디에도 관광숙박시설을 이격거리 규제 대상에 포함시킨 조항은 없습니다. 결국 관광진흥법상 요건을 충족하고 건축법 등 개별법령을 준수한다면, 전환은 가능해야 한다는 것이 법 체계에 맞는 해석입니다.

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3. 사업자와 투자자가 주의해야 할 점

관광숙박시설의 설립이나 전환은 단순히 법령만 본다고 끝나는 문제가 아닙니다. 사업자는 다음과 같은 현실적인 부분을 반드시 고려해야 합니다.

• 인허가 리스크: 지자체 해석 차이로 인한 추가 심의·허가 가능성
• 사업기간 지연: 조건부 승인 등으로 인해 착공이나 개장 일정이 늦어질 수 있음
• 추가 비용: 대규모 시설일 경우 교통영향평가, 소방법 강화, 장애인편의시설 설치, 설계 변경 등이 요구될 수 있음

특히 관광진흥법상 사업계획 승인을 받았더라도, 도시계획, 건축법·소방시설법·주차장법·교육환경보호법 등 개별법 요건은 별도로 모두 충족해야 합니다.

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정리

결론적으로, 일반상업지역 내 관광숙박시설은 상위법상 건축이 가능하며, 기존 숙박시설도 관광숙박시설로 전환할 수 있습니다. 다만 지자체 해석에 따라 분쟁이나 지연이 발생할 수 있고, 각종 개별법 규제를 함께 고려해야 합니다.

따라서 사업자와 투자자는 단순히 "법적으로 가능하다"는 점만 볼 것이 아니라, 인허가 리스크·기간·비용까지 종합적으로 분석하는 전략을 세워야 합니다. 이런 준비가 되어야 안정적인 사업 추진이 가능합니다.