일반주거지역·자연녹지지역 관광숙박시설 설치 가능 여부, 용도지역별 기준과 관광진흥법 특례

일반주거지역과 자연녹지지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 관광숙박시설을 원칙적으로 지을 수 없는 지역이지만, 「관광진흥법」에 따라 사업계획 승인을 받으면 용도지역 건축 제한이 배제되어 설치할 수 있습니다. 다만 일반주거지역은 도로 연접·높이·조경 등 승인기준을 갖춰야 하고, 자연녹지지역 특례는 엄격하게 해석됩니다.

 

<한눈에 보기>

1. 관광숙박시설 설치 가능 여부는 먼저 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지역별 건축 제한으로 판단하며, 일반주거·준주거·자연녹지지역은 원칙적으로 제한됩니다.

2. 「관광진흥법」에 따라 사업계획 승인을 받은 관광숙박시설은 상업지역과 일반주거·준주거·준공업·자연녹지지역에서 용도지역 건축 제한을 적용받지 않습니다.

3. 특례가 있어도 일반주거지역은 도로 연접, 높이, 소음, 조경 기준을 충족해야 하고, 보전녹지지역이 섞인 대지에는 특례가 미치지 않습니다.

 

<이런 분들이 보시면 좋습니다>

1. 주거지역에 있는 건물이나 토지로 관광호텔·호스텔을 계획하고 있는 분

2. 자연녹지지역 토지에 관광숙박시설을 지을 수 있는지 알아보는 분

3. 토지이용계획확인서의 용도지역을 보고 숙박시설은 안 된다는 답을 들은 분

4. 여러 용도지역에 걸친 대지로 관광숙박업 사업계획을 준비하는 분

 

토지이용계획확인서에 '일반주거지역'이나 '자연녹지지역'이 찍혀 있으면, 관할 부서에서 숙박시설은 지을 수 없다는 답을 먼저 듣는 경우가 많습니다. 이 답은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」만 놓고 보면 맞지만, 「관광진흥법」의 사업계획 승인 특례까지 함께 보면 결론이 달라질 수 있습니다.

결론을 가르는 쟁점은 내 토지의 용도지역이 특례 대상에 포함되는지, 그리고 그 지역에 요구되는 사업계획 승인기준을 충족할 수 있는지입니다. 이를 확인하지 않은 채 토지를 매입하거나 설계를 시작하면, 승인 단계에서 도로 폭이나 높이 기준에 막혀 계획 전체를 다시 짜야 할 수 있습니다.

그래서 이 글은 용도지역별 건축 제한에서 출발해 관광진흥법 특례의 구조와 범위를 살핀 뒤, 사업계획 승인기준과 자연녹지지역에 관한 법제처 해석을 차례로 정리하고 자주 묻는 질문과 요약으로 마무리합니다.

Ⅰ. 용도지역별 관광숙박시설 건축 가능 여부

관광숙박시설을 지을 수 있는지는 가장 먼저 용도지역별 건축 제한으로 판단하며, 상업지역은 대체로 가능하지만 주거지역과 녹지지역은 원칙적으로 제한됩니다.

 

1. 용도지역마다 지을 수 있는 건축물이 정해져 있습니다

용도지역에서 지을 수 있는 건축물의 범위는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 다음과 같이 대통령령에 맡겨 두고 있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

이 조항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」은 용도지역마다 별표를 두고 있으며, 관광숙박시설과 관련된 주요 부분은 다음과 같습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표7·별표9·별표14·별표17(발췌) [별표 7] 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물 1. 건축할 수 없는 건축물 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설[생활숙박시설로서 공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 주택 밀집지역과 차단되거나 주택 밀집지역으로부터 도시ㆍ군계획조례로 정하는 거리(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 건축하는 것은 제외한다] [별표 9] 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 1. 건축할 수 없는 건축물 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설 중 일반숙박시설 및 생활숙박시설. 다만, 다음의 일반숙박시설 또는 생활숙박시설은 제외한다. (1) 공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단되거나 주거지역으로부터 도시ㆍ군계획조례로 정하는 거리(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 건축하는 일반숙박시설 (2) 공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역과 차단되거나 준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역으로부터 도시ㆍ군계획조례로 정하는 거리(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 건축하는 생활숙박시설 [별표 14] 준공업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 2. 지역 여건 등을 고려하여 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설 [별표 17] 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 2. 도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시ㆍ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설로서 「관광진흥법」에 따라 지정된 관광지 및 관광단지에 건축하는 것

 

이 규정들을 보면 준주거지역은 숙박시설을 짓지 못하게 하고, 준공업지역은 조례로 막을 수 있으며, 자연녹지지역은 관광지·관광단지 안에서만 조례로 허용합니다. 일반상업지역은 일반숙박·생활숙박시설만 거리 제한을 받을 뿐 관광숙박시설 자체는 제한 대상이 아니고, 제1종·제2종·제3종 일반주거지역(별표4·별표5·별표6)은 건축할 수 있는 건축물 목록에 숙박시설을 아예 두지 않고 있습니다.

 

2. 용도지역별 판단표

지금까지의 내용을 특례 적용 여부와 함께 정리하면 다음과 같습니다.

용도지역	국토계획법만 적용할 때	관광진흥법 특례	특례 시 핵심 요건
일반상업지역	관광숙박시설 제한 없음	대상	사업계획 승인
준주거지역	숙박시설 불가(생활숙박 일부 예외)	대상	소음 기준
일반주거지역	숙박시설 불가(제1~3종 공통)	대상	도로·높이·소음·조경 기준
준공업지역	조례로 불가 지정 가능	대상	사업계획 승인
자연녹지지역	관광지·관광단지 안에서만 조례로 허용	대상	필요성 인정, 엄격 해석
보전녹지지역	관광숙박시설 불허	대상 아님	걸친 대지도 불가

 

Ⅱ. 관광진흥법 특례의 구조와 범위

앞의 표에서 보듯 주거지역과 자연녹지지역의 제한을 넘어서는 열쇠는 「관광진흥법」의 특례이며, 이 특례는 사업계획 승인을 받은 관광숙박시설에 한해 용도지역 건축 제한을 배제합니다.

 

1. 특례의 근거와 대상 지역

특례의 근거는 「관광진흥법」 제16조제5항이며, 대상 지역은 같은 법 시행령이 다음과 같이 구체적으로 정하고 있습니다.

「관광진흥법」 제16조(사업계획 승인 시의 인ㆍ허가 의제 등) ⑤제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다. 1. 상업지역 2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

 

「관광진흥법 시행령」 제14조(관광숙박시설 건축지역) 법 제16조제5항제2호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 다음 각 호의 지역을 말한다. 1. 일반주거지역 2. 준주거지역 3. 준공업지역 4. 자연녹지지역

 

두 조항에 따르면 특례 대상은 상업지역, 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역이며, 전용주거지역·보전녹지지역·생산녹지지역은 포함되지 않습니다. 또한 「관광진흥법」 제16조제5항 단서에 따라 주거지역은 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에만 특례를 받을 수 있습니다.

 

2. 특례가 미치는 범위

이 특례는 조문 문언상 사업계획 승인 또는 변경승인을 받은 경우에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항만 배제하는 구조입니다. 따라서 승인 전 단계에서는 용도지역 제한이 원칙적으로 그대로 검토되며, 용도지역 건축 제한 외의 규정이나 학교 주변의 교육환경 보호 절차는 별도로 확인해야 합니다.

Ⅲ. 사업계획 승인기준과 함께 볼 건축 기준

특례를 받으려면 먼저 사업계획 승인기준을 통과해야 하는데, 모든 지역에 공통되는 기준과 일반주거지역·준주거지역에만 더해지는 기준이 나뉘어 있습니다.

 

1. 사업계획 승인기준의 구조

사업계획 승인기준은 「관광진흥법 시행령」 제13조가 다음과 같이 정하고 있습니다.

「관광진흥법 시행령」 제13조(사업계획 승인기준) ① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다. 1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것 2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것 3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다. 가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다. 1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것 2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것 나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것 다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것 라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것 (제4호 및 제2항 생략)

 

이 조항에 따르면 관계 법령 적합성과 자금조달 능력은 모든 지역에 공통으로 요구되고, 일반주거지역은 여기에 가목부터 라목까지 네 가지 기준이, 준주거지역은 다목(소음)만 더해집니다. 단서에 따라 일반주거지역에서 신축·전부 개축이 아닌 변경승인을 받을 때는 도로 기준(가목)이 적용되지 않고, 호스텔업은 조경 기준(라목)이 적용되지 않습니다.

 

2. 일반주거지역에서 자주 막히는 기준

네 가지 기준 가운데 실무에서 계획을 바꾸게 만드는 경우가 많은 것은 도로 연접, 높이, 조경입니다.

 

가. 먼저 도로 연접 기준은 관광호텔이 폭 12미터, 호스텔·소형호텔이 폭 8미터 이상 도로에 4미터 이상 접해야 하며, 시·군·구 조례로 이 기준이 더 강화될 수 있다는 점도 함께 확인해야 합니다.

 

나. 높이 기준은 개구부가 있는 벽면에서 인접 대지 경계선까지 수평거리의 두 배 이내로 제한하는 것이어서, 예를 들어 그 거리가 15미터라면 해당 부분의 높이는 30미터를 넘을 수 없습니다. 법제처는 일부 층만 관광숙박시설로 용도변경하면서 그 층에는 개구부

가 없는 경우에도 건축물 전체가 이 높이 기준을 적용받는다고 해석했으며(법제처 25-0349, 2025.7.11.), 높이 기준의 세부 쟁점은 관련 글에서 따로 정리해 두었습니다.

 

다. 이와 달리 조경 기준은 대지면적의 15퍼센트 이상을 조경으로 확보하고 경계선 주위에 수림대를 조성해야 하는 것이어서, 대지가 좁은 도심 건물에서는 확보가 가장 어려운 기준이 되는 경우가 많습니다.

 

3. 대지 안의 공지도 함께 확인해야 합니다

사업계획 승인기준과 별도로, 건축물을 지을 때는 건축선과 인접 대지경계선으로부터 띄워야 하는 거리를 「건축법」이 다음과 같이 정하고 있습니다.

「건축법」 제58조(대지 안의 공지) 건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

 

이 조항에 따라 구체적인 이격거리는 지자체 건축조례마다 다르므로, 높이 기준과 조경 기준을 계산할 때 해당 지역 조례의 이격거리를 함께 반영해야 배치 계획이 틀어지지 않습니다.

일반주거지역 관광숙박업

Ⅳ. 자연녹지지역 특례와 법제처 해석

자연녹지지역도 특례 대상이지만, 법제처는 이 특례를 예외 규정으로 보아 엄격하게 해석하고 있으며 관련 해석 두 건이 판단의 기준이 됩니다.

 

1. 관광지 밖 자연녹지지역도 협의 자체는 거부할 수 없습니다

법제처는 관광지나 관광단지로 지정되지 않은 자연녹지지역에 관광숙박업 사업계획 승인이 신청된 경우, 용도지역 건축 제한에 해당한다는 이유만으로 소관 행정기관이 협의 자체를 거부할 수는 없다고 해석했습니다(법제처 09-0144, 2009.6.26.). 다만 같은 해석은 심사 단계에서는 건축 제한이 원칙적으로 적용되고, 자연녹지지역에 설치해야 할 필요성과 타당성이 인정되어 승인을 받은 경우에만 제한이 배제된다고 보았으므로 입지의 필요성을 사업계획에서 설득력 있게 제시하는 것이 핵심입니다.

 

2. 보전녹지지역이 섞인 대지에는 특례가 미치지 않습니다

하나의 대지가 자연녹지지역과 보전녹지지역에 걸쳐 있는 경우, 법제처는 보전녹지 부분이 330제곱미터 이하로 작더라도 그 대지에는 특례로 관광숙박시설을 설치할 수 없다고 해석했습니다(법제처 21-0003, 2021.4.21.). 특례가 자연녹지지역으로 한정된 예외인 만큼 보전녹지지역까지 넓힐 수 없다는 취지이며, 여러 용도지역에 걸친 대지의 판단 방법은 관련 글에서 자세히 다룹니다.

자연녹지지역 관광숙박시설

Ⅴ. 자주 묻는 질문

Q1. 사업계획 승인을 받으면 다른 규제도 모두 풀리나요?

A. 그렇지 않습니다. 「관광진흥법」 제16조제5항이 배제하는 것은 조문 문언상 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항의 용도지역 건축 제한이므로, 건축법상 대지 안의 공지나 학교 주변의 교육환경 보호 절차처럼 다른 법령의 기준은 여전히 별도로 충족해야 합니다.

Q2. 사업계획 승인까지 기간과 비용은 얼마나 드나요?

A. 사업계획 승인은 관광 부서가 건축·도시계획 등 관련 부서와 협의하는 절차여서 협의 부서 수와 보완 요청 횟수에 따라 기간이 크게 달라집니다. 비용 역시 설계 변경 여부와 도로·조경 기준 충족을 위한 계획 수정 범위에 따라 달라지므로, 토지 매입이나 설계 전에 승인기준 충족 여부를 먼저 진단하는 것이 전체 비용을 줄이는 방법입니다.

Q3. 호스텔은 관광호텔과 기준이 다른가요?

A. 다릅니다. 일반주거지역의 호스텔업은 폭 8미터 이상 도로에 4미터 이상 접하면 되고 지자체가 고시한 지역에서 20실 이하로 운영한다면 폭 4미터 도로도 가능하며, 「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제3호 단서에 따라 조경 기준(라목)이 적용되지 않아 대지가 좁은 도심 건물에서는 관광호텔보다 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.

Ⅵ. 요약 정리

관광숙박시설 설치 가능 여부는 용도지역별 건축 제한, 관광진흥법 특례 대상 여부, 사업계획 승인기준 충족 여부의 순서로 판단하며, 지역별 결론은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

용도지역	설치 가능성	먼저 확인할 것
상업지역	높음	조례상 추가 제한
준주거지역	특례로 가능	소음 대책
일반주거지역	특례로 가능	도로 폭, 높이, 조경
준공업지역	특례로 가능	조례상 숙박시설 제한
자연녹지지역	특례로 가능(엄격 해석)	입지 필요성, 보전녹지 포함 여부
전용주거·보전녹지지역	특례 대상 아님	다른 입지 검토

 

같은 일반주거지역이라도 접한 도로 폭과 인접 대지와의 거리에 따라 지을 수 있는 규모가 크게 달라지고, 자연녹지지역은 대지 일부에 보전녹지가 섞였는지에 따라 결론이 뒤집힐 수 있습니다. 이런 요소를 확인하지 않은 채 토지를 매입하면 승인 단계에서 사업 자체가 막힐 수 있습니다.

 

행정사 사무소 테미스(Themis)는 용도지역 판단부터 사업계획 승인기준 검토, 관련 부서 협의까지 한 흐름으로 진행하고 있으니, 토지 계약이나 설계 전에 사전진단으로 내 대지의 가능성을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

 

이런 분은 사전진단을 받아보세요

1. 토지이용계획확인서의 용도지역만 보고 숙박시설이 불가하다는 답을 들은 경우

2. 대지가 접한 도로 폭이 12미터 또는 8미터 기준에 맞는지 확실하지 않은 경우

3. 기존 건물 일부 층을 관광숙박시설로 바꾸려는데 건물 전체 높이가 기준에 맞는지 모르는 경우

4. 대지가 좁아 조경 15퍼센트 확보가 어려워 호스텔업과 비교가 필요한 경우

5. 자연녹지지역 토지 일부에 보전녹지지역이 섞여 있는 경우

6. 관광지·관광단지 밖의 자연녹지지역에서 입지 필요성을 어떻게 제시할지 막막한 경우

 

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본 글은 2026년 9월 27일 기준 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」·같은 법 시행령, 「관광진흥법」·같은 법 시행령, 「건축법」과 법제처 법령해석(09-0144, 21-0003, 25-0349)을 근거로 작성되었으며(최초 작성 2025년 10월 16일, 2026년 9월 전면 개정), 개별 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 도시·군계획조례와 건축조례의 내용은 지자체마다 다르므로 관할 기관에 사전 확인이 필요합니다.

 

저자 소개

행정사 사무소 테미스(Themis) 대표 행정사 박민규는 특정직 국가공무원(5급) 출신으로 대기업에서 기업법무를 담당했으며, 현재 관광·숙박시설 인허가를 중심으로 행정 절차를 수행하고 있습니다.

 

행정사 사무소 테미스(Themis) 대표 행정사 박민규 / 전화: 02-6140-2002 / 이메일: rep_themis@naver.com