관광숙박업13
관광숙박업 사업계획승인 신청 전 필독｜실시계획 수준의 건축설계도서 작성을 요구받으셨나요?
안녕하세요! 행정사 사무소 테미스(Themis)의 대표행정사 박민규입니다. 내 소유의 땅이나 건물에 예쁜 관광호텔이나 아늑한 호스텔을 지어서 멋진 숙박업을 해보고 싶다는 꿈, 다들 한 번쯤 꾸어보셨거나 지금 간절히 준비하고 계실 텐데요. 다양한 성공사례와 철저한 법리 검토를 바탕으로 실전 솔루션을 드리는 저희 테미스에도 최근 숙박업 인허가 관련 문의가 부쩍 늘었습니다. 그런데 막상 꿈을 펼치려고 지자체 문을 두드렸다가, 첫 단계부터 공무원의 과도한 서류 요구에 숨이 턱 막혔다고 토로하시는 분들이 정말 많습니다. 무엇보다 핵심은 사업계획승인이 나지도 않았는데 세부적인 건축설계도면을 작성한다는 것은 비용적인 면에서 너무나 큰 리스크를 안고 가는 일이라는 점입니다. 설령 기본적인 입지는 가능하더라도 자금조달능..
(관광숙박시설 인허가실무) 일반주거지역 관광숙박업, 건축물 높이 규제와 합법적 돌파구
도심 내 노른자위 땅을 매입하시고도 인허가의 높은 벽에 부딪혀 사업을 시작조차 못 하시는 대표님들과 상담을 진행할 때면 안타까운 마음이 듭니다. 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 객실 수만 확보하면 성공적인 수익이 창출될 것이라 기대하셨겠지만, 막상 관할 행정청에 기본계획을 제출하면 '현행 법령 기준에 따라 층수를 대폭 축소해야 사업 승인이 가능하다'는 청천벽력 같은 통보를 받는 경우가 실무에서는 매우 빈번하게 발생하고 있지요. 특히 수익형 관광호텔이나 호스텔 등 관광숙박시설 건립 시 가장 큰 장애물로 작용하는 것은 관광진흥법령에서 규정한 일반주거지역 내 인접 대지 경계선에 따른 '건축물 높이 제한' 규제입니다. 수십억 원의 자본이 투입되는 프로젝트에서 객실 층수가 줄어든다는 것은 곧 초기 투자 수익률(ROI..
(의료관광사업 인허가 전략) 외국인환자 유치업의 꽃｜의료관광호텔업 등록이 10년간 단 2곳뿐인 이유
성공적인 외국인환자 유치 비즈니스를 운영 중인 병원장님이나 에이전시 대표님들이라면, 자연스럽게 '환자 전용 숙박 시설'이라는 다음 단계를 구상하시게 됩니다. 수술 후 안정이 필요한 VIP 환자들에게 병원과 연계된 프리미엄 숙박과 맞춤형 케어를 제공하는 것은 엄청난 부가가치를 창출하기 때문입니다. 하지만 원대한 계획을 세우고 막대한 자본을 준비했음에도 불구하고, 정작 인허가의 높은 벽에 부딪혀 좌절하는 경우가 부지기수입니다. 실제로 2013년 의료관광호텔업 제도가 신설된 이후, 2025년 12월 기준(문체부 통계) 서울에 단 2개소만 등록을 유지하고 있다는 충격적인 사실이 이를 방증하는 셈입니다.도대체 어떤 규제들이 숨어 있길래 자본력 있는 기업들조차 혀를 내두르는 것일까요? 오늘은 행정법률 전문가의 시각..
(관광사업인허가 행정사) 호스텔업 등록 시 공동객실(도미토리)도 가능할까?
I. 질의의 요지 및 배경1. 사건의 개요 「관광진흥법 시행령」 별표 1에 따르면 호스텔업의 등록기준으로 ‘배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 객실을 갖출 것*을 규정하고 있습니다. 이에 대해 문화체육관광부는 해당 객실이 반드시 일행끼리만 사용하는 단독객실이어야 하는지, 아니면 모르는 사람끼리 함께 숙박하는 공동객실(도미토리) 형태도 포함되는지 질의했습니다. 2. 주요 쟁점호스텔업 등록 시 객실을 반드시 단독객실로 한정해야 하는가? 일행이 아닌 다른 개별 관광객과 함께 숙박하는 형태의 객실도 등록 기준상 '적합한 객실'로 볼 수 있는가? II. 법제처의 심층 분석 : 공동객실 허용의 법리적 근거법제처는 다음과 같은 이유로 공동객실도 호스텔업의 등록 기준에 부합한다고 판단했습니다. 1. 다른 ..
관광숙박시설 용도변경 돌파 전략 ｜ 행정사 사무소 테미스
[서론]최근 부동산 시장의 흐름을 보면 기존 근린생활시설이나 업무시설을 관광호텔, 호스텔과 같은 관광숙박시설로 전환하여 자산 가치를 획기적으로 높이려는 시도가 눈에 띄게 늘고 있습니다. 신축뿐만 아니라 기존 건물의 용도변경을 통해 수익 모델을 재편하려는 건물주분들의 문의가 테미스로 끊이지 않는 이유이기도 하지요. 각 지자체에서 펼치는 공격적인 관광 활성화 정책 역시 이러한 투자 심리를 더욱 견고하게 만들고 있습니다. 하지만 실무 현장에서 가장 먼저 마주하게 되는 거대한 장벽은 바로 '대지 안의 공지 이격거리' 규정입니다. "현재 조례에 따르면 인접 대지경계선에서 1.5m 이상을 확보해야 하는데, 수십 년 된 이 건물은 이격거리가 부족하여 용도변경이 안 됩니다"라는 행정청의 단호한 답변은 많은 의뢰인을 당..
도로변 50m 규제 폐지! 한옥주택, 관광호스텔로 용도변경하여 자산 가치 200% 높이기
서론 : 지리산의 구름 속에 갇혀있던 '한옥', 법의 족쇄를 풀고 비상하다안녕하세요. "도심 속의 광야를 걷는 행정사! 당신의 든든한 비즈니스 파트너, 행정사 사무소 테미스(Themis)" 대표 행정사 박민규입니다. 지리산 자락, 구름도 쉬어간다는 경남 하동군 청학동마을. 이곳에는 그림보다 더 그림 같은 한옥 한 채가 있었습니다. 하지만 그 수려한 자태에도 불구하고, 이 한옥은 수삽년 동안 '수익'을 낼 수 없는 '빛 좋은 개살구' 취급을 받아야 했습니다. 이유는 단 하나, "도로와 너무 가깝다"는 해묵은 규제 때문이었습니다. 하지만 2024년 5월, 그 견고하던 규제의 빗장이 소리 없이 풀렸습니다. 남들이 여기는 원래 안 되는 땅이야"고 고개를 저을 때, 테미스는 변화된 법령의 행간에서 '거대한 기회'..
지자체 조례로 막힌 관광숙박업, 관광진흥법 특례로 승인받은 비결
개발행위(건축) 허가의 높은 벽 앞에서최근 서울과 서울 근교인 가평, 춘천을 비롯해 제주도 등 주요 관광지에서 부동산 개발에 대한 관심이 뜨겁습니다. 실제로 저희 행정사 사무소 테미스에서도 최근 해당 지역에서만 10여 건의 관광사업 인허가 프로젝트를 연달아 수임하며 시장의 폭발적인 수요를 체감하고 있습니다.하지만 토지 매입 후 건축 허가 단계에서 예상치 못한 난관에 봉착하는 경우가 많습니다. 바로 '입지 규제'입니다. 경관이 수려한 곳일수록 자연녹지지역이나 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어, 일반적인 숙박시설(모텔 등) 건축이 원천적으로 불가능하다는 통보를 받게 되기 때문입니다. 오늘 포스팅에서는 이러한 규제의 벽을 넘을 수 있는 유일한 법리적 대안인 「관광진흥법」상 특례 조항의 정확한 효력 범위와,..
[관광숙박업등록,행정사] 위기의 부동산 시장, 왜 지금 관광숙박업이 해답인가?
서론2024년을 지나 2025년으로 향하는 현재, 대한민국 부동산 개발 시장은 고금리와 고환율, 그리고 PF(Project Financing) 대출의 경색이라는 삼중고에 시달리고 있습니다. 과거처럼 단순히 토지를 매입하여 오피스텔이나 상가를 분양하고 빠지는 식의 단기 개발 모델은 미분양 리스크로 인해 더 이상 유효한 전략이 되기 어렵습니다. 이제는 건축주와 시행사가 단순한 임대 수익을 넘어, 확실한 콘텐츠를 통해 부동산의 가치를 능동적으로 창출하는 '밸류애드(Value-add)' 전략이 필수적인 시점입니다. 이러한 시장 상황에서 '관광숙박시설(관광호텔, 호스텔 등)'은 침체된 부동산 시장을 돌파할 가장 강력하고 실효성 있는 대안으로 급부상하고 있는데 정부와 지자체가 제공하는 파격적인 용적률 인센티브와 저..
(관광숙박업,행정사) 관광숙박시설 용도변경 ｜사전검토에서 막히는 사례
행정사로서 여러 지역에서 다양한 관광숙박시설 인허가 및 사업계획 승인 절차를 직접 수행해 온 경험에 따르면, 기존 근린생활시설이나 공중위생관리법상 숙박업소를 관광숙박시설로 전환을 계획하고 계시는 사업주분들이 많은데 사전 검토 과정에서 개별법령이 요구하는 세부 기준을 충족하지 못해 용도변경을 진행하지 못하는 경우가 의외로 많았습니다. 이러한 사례들은 인허가가 실패했다기보다, 사전에 법령상 요건을 면밀히 검토한 결과 현실적으로 요건을 충족할 수 없다는 판단에 따라사업 방향을 조정한 경우가 대부분입니다.그만큼 관광숙박업으로의 용도변경은 단순한 업종 전환이 아니라,「관광진흥법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」, 「공중위생관리법」 등 복합적인 인허가 체계 속에서 세부 기준을 충분히 검토해야 하..
(관광숙박업,행정사) 토지·건물 자산가치 올리는 관광숙박시설
최근 관광숙박업과 관련한 상담 문의가 크게 늘고 있습니다. 이미 공중위생관리법상 숙박업을 운영 중인 사업자분들, 토지를 보유하고 신축 개발을 계획하시는 토지 소유자분들, 그리고 기존 건축물의 용도 변경을 검토하시는 건물주분들 모두가 여기에 해당합니다. 이러한 관심이 커지면서 관광숙박업 등록과 정책자금 활용에 대한 실무적 조력을 찾는 분들이 많아지고 있는 상황입니다. 그 배경은 명확합니다. 외국인 관광객이 폭발적으로 증가하면서 기존 숙박업만으로는 수요를 충족하기 어려운 현실이 나타나고 있기 때문입니다. 팬데믹 이후 외국인 관광객은 주요 관광지를 중심으로 호텔 가동률을 90% 가까이 끌어올렸으며, 성수기에는 객실 확보가 쉽지 않은 상황이 반복되고 있습니다. 감사원 역시 최근 보고서를 통해 숙박시설 공급 부족..