지자체 조례로 막힌 관광숙박업, 관광진흥법 특례로 승인받은 비결

개발행위(건축) 허가의 높은 벽 앞에서

최근 서울과 서울 근교인 가평, 춘천을 비롯해 제주도 등 주요 관광지에서 부동산 개발에 대한 관심이 뜨겁습니다. 실제로 저희 행정사 사무소 테미스에서도 최근 해당 지역에서만 10여 건의 관광사업 인허가 프로젝트를 연달아 수임하며 시장의 폭발적인 수요를 체감하고 있습니다.

하지만 토지 매입 후 건축 허가 단계에서 예상치 못한 난관에 봉착하는 경우가 많습니다. 바로 '입지 규제'입니다. 경관이 수려한 곳일수록 자연녹지지역이나 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어, 일반적인 숙박시설(모텔 등) 건축이 원천적으로 불가능하다는 통보를 받게 되기 때문입니다.

 

오늘 포스팅에서는 이러한 규제의 벽을 넘을 수 있는 유일한 법리적 대안인 「관광진흥법」상 특례 조항의 정확한 효력 범위와, 승인을 위해 반드시 지켜야 할 개별 법령 및 조례 준수 사항을 심도 있게 다뤄보고자 합니다.

관광숙박시설 인허가 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

 

1. 전략적 입지 분석 : 왜 일반 건축허가는 불가능한가?

 

관광사업의 성패는 화려한 설계 도면 이전에 '냉철한 토지이용규제 분석'에서 결정됩니다.

대부분의 투자 유망 지역은 국토계획법 및 건축법과 및 도시계획조례 및 건축조례, 기타 환경관계법령 등에 따라 건축 행위가 엄격히 제한됩니다. 특히 자연녹지지역이나 2권역(수질보전) 등 중첩 규제 지역에서는 일반적인 숙박업 신고 자체가 불가능합니다.

따라서 이러한 입지에서는 일반 숙박업이 아닌, '관광숙박업(호스텔, 소형호텔 등)'으로 접근 방식을 전환해야 합니다.

 

 

2. 핵심 솔루션: 관광진흥법상 '용도지역 적용 배제 특례'와 한계

지자체 조례가 숙박시설을 금지하고 있더라도, 상위법인 「관광진흥법」을 활용하면 법리적 돌파구를 마련할 수 있습니다.

가. 관광진흥법 제16조 제5항 (특례의 근거)

이 조항은 관광사업계획 승인을 받은 경우, 국토계획법에 따른 용도지역별 건축 제한을 완화하거나 배제할 수 있는 강력한 법적 근거가 됩니다.

나. 시행령 제14조에 따른 4개 용도지역 특례

특히 동법 시행령 제14조는 자연녹지지역, 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 등 4개 용도지역에 대해 지자체 조례에도 불구하고 숙박시설 건축을 허용할 수 있다고 명시하고 있습니다.

즉, 행정사가 이 법리적 근거를 토대로 사업계획서를 작성하여 '사업계획승인'을 득한다면, 건축이 불가능했던 땅이 '건축 가능한 땅'으로 가치가 변모하게 됩니다.

다. 특례는 만능이 아닙니다 : 개별 법령 및 조례 준수 의무

많은 분들이 오해하시는 부분이 있습니다. 사업계획승인을 받으면 모든 규제가 사라지는 것이 아닙니다. 특례는 오직 '국토계획법상 용도지역 행위 제한(건축물의 용도)'에 한해서만 적용됩니다.

따라서 그 외의 모든 개별 법령과 지자체 조례는 예외 없이 100% 준수해야만 최종 승인이 가능합니다.

• 건축법 및 건축조례: 조경 면적, 대지 안의 공지, 도로 사선 제한, 일조권 사선 제한 등
• 주차장법 및 조례: 시설 면적당 필수 주차 대수 확보
• 하수도법: 하수처리구역 내외 여부 및 오수처리시설 용량 기준 (특히 수질보전지역의 경우 엄격한 기준 적용)
• 소방시설법: 스프링클러, 옥내소화전 등 소방 안전 기준
• 관광진흥법 시행령 제13조: 주거지역 인근 시 도로 폭(12m) 및 이격 거리 기준
• 장애인편의증진법, 교육환경보호법, 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책(환경부 고시) 등

결론적으로, 용도지역 규제는 특례로 뚫고, 나머지 기술적 기준은 정공법으로 완벽하게 맞춰야만 허가가 나옵니다. 이 미묘한 균형을 맞추는 것이 바로 행정사의 전문성입니다.

 

3. 사업계획 승인의 Key : 자금 조달 능력과 지역 상생

법리적 요건과 개별 법령 기준을 모두 충족했다면, 마지막으로 담당 공무원을 설득할 **'사업의 실현 가능성'**을 입증해야 합니다.

가. 실질적 자금 융통 능력

인허가권자가 가장 우려하는 것은 '공사 중단'입니다. 따라서 막연히 "관광진흥개발기금(정책자금)을 받아 짓겠다"는 계획보다는, 사업자가 자체적으로 건축 자금을 조달할 능력(브릿지 론, 자기자본 등)이 있음을 객관적 데이터로 증명해야 합니다. 정책자금은 사업의 안정성을 더하는 'Plan B'로 제시하는 것이 승인 확률을 높이는 전략입니다.

나. 지역 연계성

단순한 수익 사업이 아님을 증명해야 합니다. 해당 지자체의 부족한 관광 인프라를 확충하고, 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 차별화된 테마를 사업계획서에 녹여내어 승인의 '공익적 명분'을 확보해야 합니다.

다. 관계법령의 준수

 

전문가의 조력이 필요한 이유

관광숙박업 인허가는 단순한 건축 신고가 아닙니다. 국토계획법의 특례 적용과 더불어 수십 개의 개별 법령 및 지자체 조례를 복합적으로 검토해야 하는 고난도의 행정 절차입니다.

행정사 사무소 테미스(Themis)는 최근 서울 및 수도권, 제주 지역의 난이도 높은 관광사업 인허가를 성공적으로 수행하며 축적된 데이터와 노하우를 보유하고 있습니다.

 

복잡한 규제 때문에 사업 진행에 어려움을 겪고 계신다면, 초기 단계부터 전문가와 함께 입지 분석과 사업 전략을 수립하시길 권해드립니다. 귀하의 자산 가치를 극대화하는 길, 테미스가 함께하겠습니다.