(관광사업 행정사) 호스텔 사업계획 승인 전략과 수질보전 2권역 규제 돌파

1. 서론: 가평군청 관계 부서 협의와 현장 임장, 그 '다름'을 확인하다

행정사 사무소 테미스는 가평군청 관광민원팀 및 건축과 등 핵심 인허가 부서를 방문하여 실무 협의를 마치고, 곧바로 가평군 관내의 사업 예정지 임장(현장 조사)을 진행하였습니다.

이번 가평군청 방문의 목적은 명확합니다. 사전에 검토된 복잡한 입지 규제 사항이 현행 법령과 조례에 부합하는지 담당 주무관과 재차 교차 검증하고, 인터넷이나 법전에는 나와 있지 않은 실무 차원의 인허가 팁을 확보하기 위함이었습니다.

특히 오늘 협의를 통해 확인한 가장 결정적인 사실은, 가평군은 타 지자체와 달리 「관광진흥법」에 따른 사업계획 승인 심의를 '가평군 도시계획위원회'에서 주관하여 실시한다는 점입니다. 본 칼럼에서는 환경 규제 극복 방안과 더불어, 오늘 현장에서 직접 발로 뛰며 확보한 심의 통과 전략과 비용을 절감하고 수익을 극대화하는 실무 팁을 공개합니다.

행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

 

2. 입지 규제 정밀 분석: 하천 인접 및 수질보전 규제의 함정

1) 하천 경계로부터의 이격 거리 제한

본 대상지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역이나, 환경 규제로 인해 강력한 입지 제한을 받습니다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 [별표 2]에 따르면, 계획관리지역이라 하더라도 하천(지방하천 포함) 경계로부터 직선거리 100m 이내인 집수구역에서는 휴게음식점, 제과점, 그리고 숙박시설의 설치가 원칙적으로 제한됩니다. 이는 수질 오염을 방지하기 위한 강행 규정으로, 단순히 토지 모양이 좋다고 해서 건축 허가가 나지 않는 결정적인 이유가 됩니다.

2) 수질보전특별대책지역 2권역의 오수 처리 기준

또한 해당 지역은 「환경정책기본법」에 따른 수질보전특별대책지역 2권역에 해당합니다. 이 지역에서는 일반적인 개인 하수처리시설 설치만으로는 숙박업이나 식품접객업 허가를 받기 어렵습니다. 특히 일정 규모 이상의 오수를 배출하는 시설은 더욱 엄격한 방류수 수질 기준을 적용받으므로, 오염총량(TMDLs) 쿼터 확보와 고도처리 오수시설 도입 계획이 선행되지 않으면 인허가 자체가 불가능합니다.

 

3. 승인을 위한 필승 설계 전략: 심의 기준과 법적 임계점 공략

1) 사업계획 심의의 핵심: '문화·정보 교류시설'과 '법적 임계점'

가평군 도시계획위원회는 단순 숙박시설의 난립을 막기 위해 「관광진흥법 시행령」상 호스텔업 등록 기준인 '문화·정보 교류시설'의 실질적 운영 계획을 집중 심의합니다. 테미스는 3층 로비와 라운지를 잇는 '트래블러 커뮤니티 존'을 기획하여 심의 명분을 확보합니다.

동시에 수익 면적 확보를 위해 법적 임계점을 전략적으로 활용합니다. 가평군 건축조례상 숙박시설 바닥면적 합계가 1,000㎡ 이상일 경우 인접대지경계선 이격거리가 1.5m로 강화되나, 미만일 경우 0.5m로 완화됩니다. 또한 30객실 미만으로 기획하여 「장애인등편의법」상 의무 시설 부담을 줄이고 실질적인 객실 면적을 넓히는 스마트한 설계를 제안합니다.

2) 관계 법령 준수의 완벽성 확보

가평군은 사업계획 승인 시 도시계획적 관점에서 기반 시설의 적정성과 관계 법령 준수 여부를 현미경 검증합니다. 계획관리지역 내에서의 건폐율, 용적률, 주차대수 산정 등 기초적인 법적 요건에서 미비점이 발견되면 심의 상정조차 불가능합니다. 테미스는 행정사만의 전문성으로 관련 법령을 전수 검토하여 법적 결격 사유를 원천 차단합니다.

관광사업인허가 및 호스텔 등록, 사업계획승인 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

 

4. 실무 핵심 팁(Tip) : 부대시설이 아닌 '주용도'로 승부하라

1) 식당을 부대시설로 두면 '소방 규제 폭탄'을 맞습니다

많은 예비 건축주분들이 인허가 편의를 위해 식당을 단순히 숙박시설의 '이용객 편의시설(부대시설)'로 구성하려 합니다. 하지만 이는 건축 비용을 폭등시키는 위험한 선택입니다. 예를들어 식당이 숙박시설의 부대시설로 등록될 경우, 소방 관련 법령상 해당 공간도 '숙박시설'의 연장선으로 간주됩니다.

이 경우 일반음식점에는 의무가 아닌 스프링클러 설비 등을 식당 공간까지 확대 설치해야 하는 등 강화된 숙박시설 소방 규제를 적용받게 됩니다. 테미스는 신축 단계에서부터 1·2층(식당)과 3·4층(숙박)의 주용도를 각각 분리(일반음식점 vs 숙박시설)하여 허가받음으로써, 불필요한 소방 설비 비용을 절감하고 합리적인 건축비를 실현합니다.

2) 주용도 분리를 통한 자금 확보와 인력 운용의 이점

또한, 주용도를 분리하여 독립된 '관광식당업'으로 지정받으면, 호스텔과 별개로 관광진흥개발기금(시설/운영자금)을 추가로 확보할 수 있어 전체 자금 조달 한도(Pie)가 획기적으로 늘어납니다. 더불어 독립된 사업장이므로 외국인 전문 셰프(E-7 비자) 초청을 위한 행정적 명분과 요건을 갖추기에도 압도적으로 유리합니다.

 

5. 결론: 규제 해결부터 자금 조달까지, 테미스의 전문성

가평군 설악면 관광사업의 성공은 '땅'이 아니라 '정확한 정보'와 '전략'에 달려 있습니다. 층별 용도 분리를 통한 소방 건축비 절감 및 자금 확보, 법적 임계점 공략을 통한 수익 면적 창출, 그리고 가평군만의 특수한 사업계획 승인 심의 기준을 충족하는 사업계획 수립까지.

복잡한 환경 규제와 까다로운 심의 절차 사이에서 최적의 해답을 찾아내는 것, 그것이 행정사 사무소 테미스(Themis)가 존재하는 이유입니다. 여러분의 소중한 자산이 규제에 묶이지 않고 가평의 랜드마크로 거듭날 수 있도록 처음부터 끝까지 함께하겠습니다.

 

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❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 왜 식당을 부대시설로 하면 안 되나요?

A1. 식당을 숙박시설의 부대시설로 허가받으면 해당 공간도 소방 법령상 '숙박시설'로 간주됩니다. 따라서 일반 식당에는 필요 없는 스프링클러 등 고가의 소방 안전 시설을 의무적으로 설치해야 하므로 건축 비용이 크게 상승합니다.

 

Q2. 가평군은 심의 절차가 다른가요?

A2. 네, 그렇습니다. 가평군은 관광사업 사업계획 승인을 도시계획위원회가 주관하여 심의합니다. 따라서 단순한 관광 법령 검토를 넘어, 도시계획적 기준에 부합하는 정교한 사업계획서 작성이 필수적입니다.

 

Q3. 관광호스텔업으로 하면 어떤 금융 혜택이 있나요?

A3. 가평군에서 관광호스텔업 사업계획 승인을 받으면 '인구감소지역' 특례가 적용되어, 관광진흥개발기금 융자 시 시중 금리보다 훨씬 낮은 금리(최대 1.25%p 우대)로 시설 자금을 조달할 수 있습니다.