관광숙박업 사업계획승인 신청 전 필독｜실시계획 수준의 건축설계도서 작성을 요구받으셨나요?

안녕하세요! 행정사 사무소 테미스(Themis)의 대표행정사 박민규입니다.

 

내 소유의 땅이나 건물에 예쁜 관광호텔이나 아늑한 호스텔을 지어서 멋진 숙박업을 해보고 싶다는 꿈, 다들 한 번쯤 꾸어보셨거나 지금 간절히 준비하고 계실 텐데요. 다양한 성공사례와 철저한 법리 검토를 바탕으로 실전 솔루션을 드리는 저희 테미스에도 최근 숙박업 인허가 관련 문의가 부쩍 늘었습니다.

 

그런데 막상 꿈을 펼치려고 지자체 문을 두드렸다가, 첫 단계부터 공무원의 과도한 서류 요구에 숨이 턱 막혔다고 토로하시는 분들이 정말 많습니다. 무엇보다 핵심은 사업계획승인이 나지도 않았는데 세부적인 건축설계도면을 작성한다는 것은 비용적인 면에서 너무나 큰 리스크를 안고 가는 일이라는 점입니다. 설령 기본적인 입지는 가능하더라도 자금조달능력이나 관광사업계획에 대한 타당성이 부족하거나, 다른 개별 법령에 걸려 부적격 판정이 날 수도 있다는 점이 가장 큰 리스크이기 때문이죠. 이처럼 답답한 상황에 처하신 건축주 분들을 위해, 오늘은 복잡한 법률 용어는 쏙 빼고 지자체의 무리한 도면 요구에 어떻게 똑똑하게 대응해야 하는지 아주 쉽게 풀어드릴게요.

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박민규님의 명함

 

 

1. 첫 단추인 '사업계획승인'과 '건축허가'는 엄연히 다릅니다

내가 이 동네에서 호텔 사업을 해도 되는지 지자체에 처음 승인을 받는 과정을 '관광숙박업 사업계획승인'이라고 부릅니다. 이 단계의 본질은 "여기가 호텔을 짓기에 적당한 자리인가?", "자금 조달은 무리가 없는가?" 같은 큰 틀에서의 기본 계획과 입지의 타당성을 검토하는 것입니다. 쉽게 말해, "우리 이 조건으로 진지하게 사업을 준비해 봐도 될까요?" 하고 행정청과 의견을 맞추는 단계인 셈이죠.

 

반면에 실제 건물을 어떻게 올리고 객실배치는 어떻게 배치할지 구체적인 안전성과 세부 기준을 심사하는 것은 그다음 단계인 '건축허가'의 영역입니다.

 

그러나 실무 현장에서는 상당수 지자체가 관계부서 협의나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 및 도시계획위원회 심의 조율을 핑계로, 아직 승인 여부조차 확정되지 않은 초기 단계임에도 불구하고 「건축법」 기준의 정밀한 실시설계 도면을 요구하곤 합니다. 민원인 입장에서는 사업권 확보가 불투명한 상태에서 수천만 원에서 수억 원에 달하는 실시설계 비용을 선제적으로 지출해야 하므로, 고스란히 막대한 금융 리스크를 떠안게 되는 현실이 발생하고 있습니다.

관광숙박업 사업계획승인 - 행정사 사무소 테미스

2. 우리가 꼭 기억해야 할 안전하고 확실한 법리 기준

행정청의 이런 과도한 요구에 마냥 끌려다니지 않으려면, 법이 정한 기준이 무엇인지 명확히 알고 계셔야 해요. 본 사안을 관통하는 가장 안전하고 확실한 법리적 원칙은 다음과 같습니다.

이것만은 꼭 알아두세요!

관광숙박업 사업계획승인 단계에서는 「관광진흥법」 제16조 제1항 제8호에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 개발행위허가가 의제될 수 있으나, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가는 의제대상에 포함되어 있지 않습니다.

또한 개발행위허가 등 제16조 제1항 각 호의 의제사항도 신청인이 해당 의제효과를 받으려는 경우에 한하여 해당 법령상 신청서류 제출 문제가 발생합니다. 따라서 신청인이 건축허가나 개발행위허가 의제효과를 신청하지 않은 경우까지 건축허가·개발행위허가 수준의 실시설계도서를 일률적으로 제출할 의무가 있다고 보기는 어렵습니다. 다만 승인권자는 「관광진흥법 시행령」 제13조의 사업계획 승인기준 판단에 필요한 범위에서 개략적인 도면과 설명자료를 요구할 수 있습니다.

여기에서 「관광진혹법」 제16조에 따라 개발행위허가(도시계획심의)는 의제될 수 있다고 규정하고 있고, 통상 건축행위를 위한 개발행위허가(도시계획심의) 시 실제 「건축법」상 건축허가에 따른 설계도서를 요구하곤 합니다. 그러나 「건축법」에 따른 건축허가는 의제되고 있지 않기에 건축허가는 별개 법령이며, 「건축법」 제11조에 따라 건축허가 시 개발행위허가는 건축허가를 받으면 개발행위허가를 받은 것으로 간주한다는 점을 명확히 인식해야 합니다.

 

법률상의 원칙을 조금 더 이해하기 쉽게 세 가지 포인트로 짚어볼게요.

• 포인트 1: 인허가 의제는 민원인을 위한 '보너스' 제도입니다 인허가 의제라는 건, 하나의 서류를 통과하면 관련된 다른 허가도 받은 것으로 쳐주는 편리한 제도입니다. 대법원 판례(2019두31839 및 2022두31143)에서도 "이 제도는 사업시행자의 이익과 편의를 위해 만들어진 것이지, 민원인에게 의제 신청을 강제할 의무는 없다"라고 명확히 밝히고 있습니다. 즉, 내가 원하지 않으면 묶어서 신청하지 않고 나중에 따로 받아도 된다는 뜻입니다. 경미한 건축신고 절차에서도 이 선택권은 똑같이 보장됩니다.
• 포인트 2: 나중에 건축허가 단계에서 한 번에 처리해도 됩니다 오히려 「건축법」 제11조를 보면, 후속 단계인 건축허가를 받을 때 국토계획법상 개발행위허가가 자동으로 함께 처리될 수 있도록 구조가 짜여 있습니다. 그러므로 굳이 리스크가 큰 첫 단계에서 무리하게 개발행위허가 도면까지 다 그려서 낼 필요 없이, 후속 건축허가 단계에서 차근차근 처리하는 전술을 선택할 수 있는 것이죠. 더구나 개발행위허가 시, 일정요건을 충족하면 도시계획심의를 받아야하는데 이 경우 실시계획 수준의 토목 및 건축 설계도서는 기본입니다.
• 포인트 3: 법에서 내라는 서류만 내면 충분합니다 「관광진흥법 시행규칙」 제23조 제1항 제5호를 보면, 인허가 의제를 '받으려는 경우'에 한해서만 해당 법령의 서류를 첨부하라고 명시되어 있습니다. 내가 지금 의제를 받지 않겠다고 하는데도 지자체가 임의로 정밀한 도면을 요구하는 것은 법적 근거가 부족한 자의적인 요구라고 볼 수 있습니다.

문화체육관광부의 공식 유권해석에서도 "민원인이 신청한 사업계획에 의제 사항이 포함되어 있는지 여부에 따라 지자체가 판단해야 한다"라고 회신했습니다. 즉, 신청인이 신청서 범위에서 제외한 내용까지 지자체가 억지로 서류를 가져오라고 강요할 수 없다는 의미입니다.

3. 무리한 도면 요구를 받았을 때의 현명한 실무 대응법

지자체 담당자가 관행을 이유로 과도한 정밀 도면을 요구하며 보완 명령을 내린다면, 아래와 같이 지혜롭고 차분하게 대처해 보세요.

• 의견서 제출하기 : "구체적인 건축 구조와 정밀 도면은 추후 실행 단계인 건축허가 때 정식으로 처리할 예정입니다. 대법원 판례에 따라 이번 사업계획승인 단계에서는 의제 신청 범위를 최소화하니, 관광진흥법 고유의 승인 기준에 맞춰 심사해 주세요"라는 취지의 법리 의견서를 서면으로 접수하는 것이 안전합니다.
• 명확한 근거 요구하기 : 구두로 서류 보완을 압박받을 때는 당황하지 마시고, 「관광진흥법」, 「행정절차법」과 「민원 처리에 관한 법률」에 근거하여 해당 보완 요구가 어떤 법령 조항에 따른 것인지 문서로 명확히 회신해 줄 것을 정중히 요청해 보세요. 행정청 스스로 법적 근거를 검토하게 만드는 좋은 방법입니다.
• 체계적인 구제 절차 준비하기 : 만약 합리적인 서면 의견을 냈음에도 서류 미비를 이유로 반려하거나 거부처분을 내린다면, 문체부 유권해석과 행정기본법 원칙을 토대로 행정심판, 의무이행심판, 혹은 거부처분 취소소송 등 올바른 법적 구제 절차를 밟아 대처해야 사업의 골든타임을 지킬 수 있습니다.

관광사업 인허가 전문 - 행정사 사무소 테미스

💼 성공적인 관광숙박업 승인을 위한 최종 체크리스트

마지막으로 인허가 접수 전과 접수 후에 사업자분들이 반드시 챙겨야 할 핵심 체크리스트를 정리해 드립니다. 진행 중인 사업에 하나씩 대입해 보세요.

 

[접수 전 준비 단계]

• [ ] 사업계획에 신청하고자 하는 숙박업 종류(관광호텔, 가족호텔, 호스텔 등)의 명확한 시설 기준이 반영되어 있는가?
• [ ] 제출할 사업계획서에 주요 개별법령 정합 여부, 자금조달능력이 제대로 입증되어 있는가?
• [ ] 제출할 계획서가 법정 구비서류 수준(건설장소, 토지이용계획, 공사계획, 조감도 등)으로 알맞게 준비되었는가?
• [ ] 1단계 사업계획승인 시점에 함께 처리(의제)받을 항목과, 2단계 건축허가 시점으로 넘길 항목을 전략적으로 분리했는가?
• [ ] 사업계획서는 행정사 등 전문가가 작성 또는 검토를 받았는가?

[지자체 협의 및 보완 단계]

• [ ] 지자체에서 보완 요청을 받았을 때, 구두가 아닌 '공문(서면)'으로 접수받았는가?
• [ ] 요구받은 보완 서류가 관광진흥법 시행규칙상의 법정 구비서류 범위를 초과하는 상세 도면인지 확인했는가?
• [ ] 담당 공무원에게 무리한 도면 요구에 대한 법령상 근거와 필요성을 설명해 달라고 정중히 요청 했는가?
• [ ] 행정청의 자의적인 판단으로 반려나 거부 처분이 우려될 때, 즉시 행정심판 등 불복 절차를 함께 대처할 전문가를 확보했는가?

관광숙박업 개발 사업은 첫 단추를 어떻게 채우느냐에 따라 수천만 원의 비용과 수개월의 시간이 절약되기도 하고, 반대로 무의미하게 낭비되기도 합니다. 지자체의 과도한 관행이나 서류 요구로 혼자 고민하지 마시고, 다양한 성공사례와 철저한 법리 검토 노하우를 가진 저희 테미스의 문을 언제든 두드려 주세요. 대표님들의 소중한 재산과 성공적인 사업의 길을 안전하게 지켜드리겠습니다.