(부동산인허가,행정사) 산지전용허가 절차와 개발행위허가 병행기준 | 2025년 최신 가이드

최근 현장에서는 산지전용허가와 개발행위허가의 구분이 명확하지 않거나, 일부 기술사 및 측량업체 등이 법적 권한 없이 인허가 절차 전반을 대행하거나 불필요한 서류를 요구하는 사례가 지속적으로 발생하고 있습니다.
이로 인해 민원인들이 「산지관리법」 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’)에서 실제로 요구하지 않는 기준이나 서류를 제출하게 되는 경우도 있으며, 그 과정에서 과도한 견적 부담이나 행정적 혼선을 겪는 일이 적지 않습니다.

 

이에 본 글은 산지전용 및 개발행위 인허가의 법적 기준과 절차적 차이를 명확히 정리하여,
토지소유자와 사업자가 합리적이고 적법한 절차로 인허가를 진행할 수 있도록 안내드리고자 합니다.

산지전용허가 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

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1️⃣ 산지전용허가의 법적 근거와 주요 기준

「산지관리법」 제14조는 산지를 전용하려는 자가 산림청장 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
여기서 ‘산지전용’이란 산지를 조림이나 임산물 생산 외의 용도로 사용하거나, 이를 위해 형질을 변경하는 행위를 의미합니다.

또한 「산지관리법 시행규칙」 제10조제2항은 산지전용허가 시 제출해야 할 기본 구비서류를 아래와 같이 규정하고 있습니다.
다만, 「환경영향평가법」에 따른 평가 절차는 별도의 법령 적용 사항입니다..

구비서류명                                  작성 담당                           주요 내용                                     법령 근거

사업계획서 및 인허가 신청대리	행정사(총괄)	목적·규모·공정·시행방법	산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호 각목
산지전용타당성조사서	산림기술용역업자 또는 산림기술사	입지 타당성·환경·재해 분석	산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호
소유권·사용권 증빙서류	행정사	등기부등본·사용승낙서 등	산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호
지형도 및 실측도	측량업 등록업체(지형도는 제외)	1:25,000 지형도, 1:1,200 실측도	산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호
산림조사서	산림기술용역업자 또는 소속 산림기술사	임상·수종·입목축적 등	산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호
복구계획서	토목기술사·산림공학기술자	복구공법·횡단도·종단도 등	산지관리법 제40조, 산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호
표고조사서 및 평균경사도조사서	산림공학기술자, 산림기사 또는 토목기사	수치지형도 기반 표고·경사도 분석	산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호
재해위험성 검토의견서	산림기술용역업자 또는 산림기술자	배수·사면안정 검토 (5,000㎡ 미만 대상)	산지관리법 시행규칙 제10조제2항 제1호
재해영향평가 협의결과서(소규모 재해영향평가)	재해영향평가 전문기관	5,000㎡ 이상~50,000㎡ 미만 사업 대상	자연재해대책법 제5조, 행안부고시 「재해영향평가등의협의 실무지침」
환경영향평가(소규모 포함)	환경영향평가 대행기관	사업면적·유형별 기준 적용	환경영향평가법 제22조·제43조
소나무재선충병 방제계획서	병해충방제업체	반출금지구역 포함 시 방제계획·완료보고서 제출	소나무재선충병 방제특별법 제13조의2

 

특히 「산지관리법 시행령」 제20조의2에 따르면,
산지전용타당성조사서는 풍력발전시설 및 궤도시설을 제외하고 30만㎡ 이상일 경우에만 제출 의무가 있으며,
660㎡ 미만의 경우에는 일부 서류(산림조사서, 경사도조사서, 재해위험성검토의견서, 복구비 예치 등)가 면제될 수 있습니다.
단, 면적 분할을 통한 인위적 회피 행위는 명백히 금지되어 있으며, 이를 적발할 경우 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

 

2️⃣ 개발행위허가 병행 여부 ― 국토계획법상 의제 및 협의 구조

「국토계획법」 제56조는 건축물의 건축, 공작물 설치, 토지의 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 적치 등을 개발행위로 규정하고 있습니다.
다만, 농업·임업·어업 목적의 형질변경은 「산지관리법」을 우선 적용하므로 산지전용허가만으로 가능하지만,
비농림 목적(건축물·시설물·도로·주차장 등 포함)의 경우에는 개발행위허가를 병행해야 합니다.

이때 국토계획법 제61조에 따라 개발행위허가는 ‘의제처리’ 제도가 적용될 수 있습니다.
즉, 산지전용허가·하천점용허가 등 타 법률에 따른 인허가가 수반되는 경우에는 개발행위허가가 함께 의제되어 일괄 심의가 가능합니다.

반면 산지전용허가는 「민원 처리에 관한 법률」상 협의민원에 해당하므로,
관할 행정청(도시계획부서·산림부서) 간의 사전협의 절차가 매우 중요합니다.
실제 인허가 절차에서는 도시계획부서가 개발행위를 총괄하고, 산림부서가 산지전용을 협의하며, 환경·재해 관련 협의는 별도로 병행되는 구조이므로
사업 초기 단계에서 행정사를 통해 의제 여부, 서류 범위, 처리 순서를 명확히 하는 것이 효율적입니다.

 

3️⃣ 수목장림 조성 시 개발행위허가 여부

수목장림은 「장사 등에 관한 법률」 제2조제14호 및 「산지관리법」 제12조제1항제3호에 따라
공익 목적의 장사시설로서 보전산지에서도 예외적으로 설치가 허용되는 시설입니다.

다만, 조성 과정에서 산림의 형질을 변경하거나 시설물을 설치하거나, 진입로·주차장 등 부대공작물을 조성하는 경우에는 개발행위허가 대상이 됩니다.
반대로, 산림훼손이 수반되지 않고 자연 상태의 임야 내에서 최소한의 조성행위(예: 수목 식재, 표지석 설치 등)만 이루어지는 경우에는 원칙적으로 개발행위허가 대상이 아닙니다.
즉, 자연장지 형태로 산림의 본래 기능을 유지하는 범위 내에서 운영된다면 「국토계획법」상 개발행위로 보지 않습니다.

 

구분	행위 내용	허가 구분	법적 근거
순수형 수목장림	기존 임야 내 매장, 구조물 無	산지전용허가 단독	산지관리법 제12조제1항제3호
시설형 수목장림	관리사무소·추모관 등	개발행위허가 병행	국토계획법 제56조제1항제1호
도로·주차장 조성	절토·성토, 접근로 개설	개발행위허가 병행	같은 조 제1항제2호
토석 반출·성토	형질변경·지형개조	개발행위허가 병행	같은 조 제1항제2호·제3호
공익법인 및 종교단체형 장사시설	건축·조경·전기 포함	개발행위허가 + 산지전용허가	국토계획법·산지관리법 병용

 

 

<수목장림 조성사업 인허가 블로그 보기>

https://blog.naver.com/themis_korea/224034412551

수목장 인허가 | 준보전산지를 중심으로 본 합법적 절차와 최신 실무 해설

 

4️⃣ 환경·재해 평가 병행 검토

산지전용 또는 개발행위가 일정 규모 이상일 경우에는 「환경영향평가법」과 「자연재해대책법」에 따라 별도의 평가 절차를 병행해야 합니다.

구분평가 유형면적 기준근거

환경영향평가	대규모 사업(공장·관광·에너지 등)	시행령 [별표3] 사업별 기준	환경영향평가법 제22조
소규모 환경영향평가	일정 규모 이상 산지전용 사업	시행령 [별표4]	환경영향평가법 제43조
재해영향평가	5,000㎡ 이상 또는 선형 2km 이상 (미만은 소규모재해영향평가 대상)	시행령 제6조, 별표1	자연재해대책법 제5조

일반적으로 산지전용만 포함된 개발사업의 경우, 3ha(30,000㎡) 이상이면 소규모환경영향평가 대상에 해당됩니다.

 

5️⃣ 인허가 통합관리와 전문가(행정사)의 역할

산지전용 및 개발행위 인허가는 산림·토목·환경·재해 등 다양한 전문영역이 복합적으로 작용하는 행정절차입니다.
따라서 서류 작성과 행정기관 대응을 총괄 관리할 수 있는 전문 행정사의 역할이 매우 중요합니다.

행정사는 총괄 인허가 Project Manager(PM)로서

• 각 분야 기술전문가(산림기술사, 토목기술사, 환경영향평가 대행기관, 측량업체 등)와의 협업을 조율하고,
• 사업계획서 작성 및 서류 검토를 총괄하며,
• 관할 행정청과의 사전협의 및 인허가 신청 대리를 수행합니다.

특히 「행정사법」 제2조제1항제1호는 행정사가 행정기관에 대한 인허가 신청을 대리할 수 있는 법정 자격자임을 명시하고 있습니다.
이에 따라 인허가 절차의 적법성과 효율성을 동시에 확보하기 위해서는,
초기 단계부터 행정사와 협력하여 기술적·행정적 요소를 종합적으로 관리하는 것이 바람직합니다.

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📞 상담 안내

산지전용·개발행위·환경·재해평가 등 복합 인허가 절차에 대한 전문 상담은
부동산개발 인허가 전문 행정사 사무소 테미스(Themis)
☎ 02-6140-2002