(한계농지개발, 행정사) 낙후된 농촌지역에 새로운 지역 성장의 길을 열다

<목차>

1. 농업인구 감소 속, 버려지는 농지의 새로운 대안

2. 한계농지의 법적 정의와 지정 및 정비사업의 요건

3. 한계농지등 정비사업을 통한 지역개발의 실질적 가치

4. 결론 - 한계농지는 농촌지역 재생의 출발점, 행정사는 그 길잡이

 

1️⃣ 농업인구 감소 속, 버려지는 농지의 새로운 대안

최근 농업 인구의 급격한 감소와 고령화로 인해 경작이 중단된 농지가 빠르게 늘고 있습니다.
특히 경사도·배수·접근성 등 영농 조건이 불리한 지역의 농지는 생산성이 현저히 낮아
사실상 농업 이외의 용도로는 활용이 어려운 실정입니다.

 

그러나 이러한 농지를 단순히 방치하기보다,
「농어촌정비법」상 ‘한계농지등 정비지구’ 제도를 활용하면 합법적인 지역개발·관광·체험형 사업으로 전환할 수 있습니다.
이 제도는 낙후된 농지를 재생하여 지역경제와 농촌공간을 동시에 회복시키는 제도적 수단으로,
지자체와 민간이 협력해 농촌형 복합개발사업을 추진할 수 있도록 설계되어 있습니다.

 

즉, 한계농지등 정비사업은 비경제적 농지를 지역의 성장 기반으로 전환시키는 법적 틀이라 할 수 있습니다.

행정사 사무소 테미스는 실제 한계농지등 정비지구 지정 자문을 다수 수행한 경험을 바탕으로,
지역소멸 대응과 농촌경제 활성화의 핵심 제도인 한계농지등 정비지구 지정 제도를 이번 글에서 종합적으로 소개하고자 합니다.

 

한계농지 정비사업 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

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2️⃣ 한계농지의 법적 정의와 지정 및 정비사업의 요건

한계농지는 단순히 “농업이 어려운 토지”가 아니라,
법이 정한 물리적·환경적 기준을 충족해야만 해당되는 특수한 농지 유형입니다.

🔹 한계농지의 법적 정의

「농어촌정비법」 제2조 제17호 및 같은 법 시행령 제2조는 다음과 같이 정의합니다.

“한계농지란 「농지법」 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중에서
영농 조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지로서,
최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15퍼센트 이상이거나
집단화된 농지의 규모가 2만 제곱미터 미만인 농지,
또는 「광업법」에 따른 광업권의 존속기간이 끝났거나
광업권이 취소된 광구 인근의 농지로서
토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지.”

 

즉, 단순한 미경작지가 아니라 영농 기반이 구조적으로 불리한 토지로서,
농업생산 효율성이 현저히 저하된 농지를 대상으로 합니다.

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🔹 한계농지등 정비지구 지정 요건

한계농지등 정비지구는 한계농지뿐 아니라 그 주변 산지와 농지를 포함하여 일정한 면적 및 입지 요건을 충족해야 합니다.

구분세부 내용법적 근거

지정 요건	한계농지와 그 주변 산지 등을 포함한 면적이 20만㎡ 이하이고, 한계농지는 전체의 15% 이상, 일반농지는 20% 미만일 것	법 제94조 제1항, 시행령 제75조
농업진흥지역, 보전산지, 도시지역 제외	해당 지역은 지정 불가. 단, 농지법 제32조 및 시행령 제30조에 따라 농업보호구역에 한해, 농어촌정비법의 관광농원사업은 3만㎡ 미만, 주말농원사업은 3천㎡ 미만일 경우에는 일부 개발행위 가능	〃, 농지법 제32조, 시행령 제30조
지정권자	시장·군수·구청장이 관계기관과 협의 후 지정·고시	법 제94조 제2항
신청(민간 가능)	신청인은 시장·군수·구청장에게 지정 신청하며, 정비사업계획 승인신청과 함께 제출하는 것이 통상적 절차	법 제95조, 시행규칙 제54조
심의·평가 요소	토지이용계획, 도시계획, 공익성, 지역경제 기여도, 주민수용성 등 종합평가	〃

실무에서는 한계농지등 정비지구 지정신청 단계에서 이미
정비사업계획(사업개요, 위치도, 토지이용계획 등)을 함께 제출하는 통합절차로 운영됩니다.
즉, 지정신청과 사업계획 승인이 하나의 행정절차로 병행 처리되는 것이 일반적입니다.

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🔹 한계농지등 정비지구 내 정비사업 시행

정비지구 지정과 정비사업 승인은 시장·군수·구청장의 고시로 최종 결정되며,
정비지구 내 사업은 민간이 제안하고 지자체가 승인·시행하는 민관협력형 구조로 운영됩니다.

구분                   주체                                                주요 역할                                                       법적 근거

 

정비사업 제안자	지자체 및 농어촌공사, 민간사업자·농업법인·농어업인단체 등	정비사업계획서 및 제안서 제출	법 제96조 제2항, 시행령 제77조
승인권자	시장·군수·구청장	제안 검토 및 사업계획 승인, 관계기관 협의·고시	법 제96조 제1항
정비사업 시행자	지자체 또는 공공기관·민간사업자 등 승인권자의 승인을 받은 자	승인된 사업계획에 따른 시행·관리	법 제96조 제2항

이때 「농어촌정비법」 제94조 제2항에 따라 시장, 군수, 구청장, 농어촌공사 등 공공기관 외의 자가 정비사업을 시행할 수 있다고 규정되어 있는 등 특별한 제한사항을 두고 있지 않으나 실제 현장에서는 정비사업의 목적이 관광농원·농어촌관광휴양사업 등 지역기반형 개발에 초점이 맞춰지므로, 민간개발사업자 단독보다는 농업인 또는 농업법인 등 농업경영체가 주체가 되어 민간과 협력하는 방식이 가장 유리하다고 할 수 있습니다.

이는 「농어촌정비법」 제83조 및 같은 법 시행령 제74조에 따라 농어업인 단체(농업법인, 농업협동조합, 영농조합법인 등)가 농어촌관광농원의 시행 주체로 인정되기 때문에 준용하고 있습니다.
따라서 정비사업계획을 추진할 때 민간사업자와 농업경영체가 공동으로 사업을 설계하는 구조가
지정고시와 승인 단계 모두에서 승인 가능성과 공익성 평가 면에서 유리하게 작용합니다.

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🔹 정비사업계획의 주요 포함사항

정비사업계획에는 「농어촌정비법 시행령」 제77조에 따라 다음과 같은 항목이 포함됩니다.

사업지역의 위치 및 종류, 사업비와 조달계획, 토지이용계획,
시설의 규모·배치계획, 기반시설(도로·상하수도) 계획,
환경영향·피해예방 대책, 사회기반시설 연계성,
주민수용 여부 및 재해안전대책 등.

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3️⃣ 한계농지등 정비사업을 통한 지역개발의 실질적 가치

정비지구로 지정되어 고시되면, 토지는 더 이상 제한된 농지가 아니라
합법적이고 다목적 개발이 가능한 복합용지(多기능 토지)로 전환됩니다.

구분                                          개발 가능 내용                                                                기대 효과

농지전용 특례 적용	정비사업계획 승인으로 농지전용 병행 가능	행정절차 단축 및 사업추진 가속화
비도시지역 복합개발 가능	숙박·체험·문화·판매시설 등 복합개발 허용	지역경제 활성화
관광·휴양·체험시설 조성	관광농원, 체험농장, 숙박시설, 문화시설 조성 가능	체류형 농촌관광 촉진
기반시설 동시 정비 가능	도로·전력·상하수도 등 병행 정비 가능	생활·접근성 개선
분양 및 임대 허용	정비 후 조성 부지의 분양·임대 가능	민간투자 유치 및 사업수익 확보
민관 공동시행 가능	지자체·공공기관·민간의 협력 시행	공공성과 수익성의 균형
인허가 통합심의 가능	개발행위·농지·산지전용 등 병행 심의	복합 인허가 절차 일원화

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4️⃣ 결론 – 한계농지는 농촌지역 재생의 출발점, 행정사는 그 길잡이

한계농지등 정비지구 지정은 단순한 인허가가 아니라
농업생산성이 낮은 지역을 합법적 복합개발지로 전환시키는 종합행정 프로젝트입니다.
지정 과정에서 관계기관 협의·의회 의결·정비사업 승인 등 복합 행정절차가 요구되며,
고시 이후에도 사업계획 변경, 공공기관 참여, 분양·임대 승인 등 후속절차가 이어집니다.

이처럼 복잡한 행정구조 속에서
절차의 누락이나 협의 오류는 곧바로 고시 무효·사업지연으로 이어질 수 있으므로
경험이 풍부한 전문 행정사의 조력이 필수적입니다.

 

행정사는 단순한 대리인이 아니라,
사업 전 과정의 PM(Project Manager)으로서
행정계획 설계, 인허가 통합협의, 의회보고, 관계기관 소통을 총괄합니다.
또한 건축사·토목기사·측량사 등 기술자문 전문가와 협력해
지자체와의 실무 네트워크를 구축하고, 안정적인 인허가 체계를 설계합니다.

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💼 행정사 사무소 테미스의 전문조력

행정사 사무소 테미스는
「농어촌정비법」, 「농지법」, 「산지관리법」, 「국토계획법」, 등 관련 법령을 실무적으로 통합 분석하여,
정비지구 지정신청서 작성부터 정비사업계획 수립·관계기관 협의·의회보고까지
정비지구 지정 및 사업승인 전 과정을 체계적으로 지원합니다.

또한 한계농지등 정비사업을 기반으로 한 농어촌 관광개발·관광농원·관광휴양단지 등 복합 인허가 프로젝트에서도
단순 대리인이 아닌 현장 중심형 행정 파트너로서 법적 정합성과 실무 효율성을 함께 구현합니다.

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📞 전문 상담 문의
행정사 사무소 테미스
대표 행정사 박민규
서울특별시 강동구 천호옛길 14, 302호(성내동, 강동빌딩)
☎ 02-6140-2002 ✉ rep_themis@naver.com

✅ “한계농지는 버려진 땅이 아니라, 다시 시작할 수 있는 기회의 토대입니다.”
행정사 사무소 테미스가 그 시작을 함께하겠습니다.

 

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