보전산지 개발의 꿈, '지정해제'와 '지구단위계획'이라는 두 개의 산을 넘어야

안녕하십니까? 행정사 사무소 테미스(Themis)입니다.

많은 분이 산지를 활용한 대규모 개발 사업(골프장, 리조트 등)을 구상하지만, 그 대상지가 '보전산지'일 경우 시작부터 거대한 장벽에 부딪히게 됩니다. 단순히 나무를 베고 건물을 짓는 '산지전용허가'의 문제가 아니라, 개발 자체가 불가능한 땅의 성격을 바꾸는 '보전산지 지정해제'라는 험난한 절차를 거쳐야 하기 때문입니다.

이 과정은 산지관리법상의 절차뿐만 아니라, 국토계획법상의 용도지역 문제까지 동시에 해결해야 하는 매우 복잡하고 전문적인 영역입니다. 오늘은 이 두 개의 거대한 산을 넘는 방법에 대해 전략적으로 접근해 보겠습니다.

 

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1. 첫 번째 산: '산지특성평가'를 통한 보전산지 지정해제

보전산지에서의 개발을 위해서는 가장 먼저 '지정해제'가 선행되어야 합니다. 이를 판단하는 핵심 기준이 바로 **'산지특성평가'**입니다.

이 평가는 해당 산지가 보전 가치가 높은지, 아니면 개발을 허용해도 될 만큼 보전 필요성이 낮은지를 객관적인 점수로 판단하는 절차입니다. 하지만 무턱대고 본 평가에 진입하는 것은 위험 부담이 큽니다.

따라서 전문가는 먼저 **'간이 산지특성평가'**를 통해 사업 대상지의 점수를 잠정적으로 확인합니다. 여기서 일정 기준 이상의 점수가 예상될 때, 비로소 막대한 비용과 시간을 투입하여 본격적인 산지특성평가를 진행하는 전략적 접근이 필요합니다.

만약, 향후 지구단위계획 수립 과정에서 지자체가 조례 등으로 25도 미만의 엄격한 산지 경사도 기준을 요구한다면, 이 평가 단계에서부터 해당 기준을 충족할 수 있는지 더욱 면밀히 검토해야 하므로 절차의 복잡성은 배가 됩니다.

2. 두 번째 산: '용도지역'의 한계, '지구단위계획'으로 돌파

보전산지 지정해제에 성공했다고 해서 끝이 아닙니다. 많은 의뢰인이 간과하는 **두 번째 산은 바로 '용도지역'**입니다.

우리나라 보전산지의 약 70% 이상은 농림지역 또는 자연환경보전지역에 속해 있습니다. 이 용도지역들은 지정해제 후 '준보전산지'가 되더라도, 국토계획법상 골프장 같은 대규모 개발행위가 원천적으로 불가능한 경우가 대부분입니다.

[주요 용도지역별 개발 제한]

• 농림지역 / 자연환경보전지역: 농업, 임업, 환경 보전 목적 외 개발이 극히 제한됩니다.
• 생산관리지역 / 보전관리지역: 일부 개발이 가능하나, 골프장 등 대규모 시설은 제한됩니다.
• 계획관리지역: 유일하게 비도시지역 중 대규모 개발(지구단위계획 연계 시)이 용이한 지역입니다.

결국, 사업을 위해서는 이 농림지역 등을 '계획관리지역' 등으로 변경해야 하며, 이는 지자체의 도시군관리계획(지구단위계획) 수립을 통해서만 가능합니다.

이때 **'지구단위계획'**은 산지전용허가(산지관리법)와 개발행위허가(국토계획법) 등 복잡한 인허가 절차를 하나의 계획안에 담아 의제(통합) 처리할 수 있게 해주는 강력한 수단입니다. 즉, 지정해제와 용도지역 변경이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 필수적인 법적 장치인 것입니다.

3. 개발 사업의 추가 고려사항: 환경평가와 복구비

대규모 개발 사업, 특히 골프장을 예시로 들면 추가적인 검토 사항이 있습니다.

우선 많은 분들이 '체육시설' 중 골프장이 산지복구비 예치 면제 대상이라고 오해하시는 경우가 있습니다. 하지만 산지관리법 시행령에 따르면, 골프장은 조성 후 조경이 이루어진 경우에 예치하지 않을 수 있으나, 이는 사실상 모든 신규 골프장 조성 시에는 일반적인 산지전용과 동일하게 막대한 규모의 산지복구비를 예치해야 합니다.

또한, 공익용산지 외의 산지라도 사업계획 면적이 30,000㎡ 이상일 경우 '소규모 환경영향평가' 대상이 되며, '재해영향평가' 또한 기본적으로 수반되어야 합니다. 이는 사업 초기 단계부터 환경적, 재해적 측면을 동시에 고려해야 함을 의미합니다.

 

4. 결론 : 복잡한 산지 개발, 전체 로드맵을 보는 전문가의 조력 

보전산지 개발은 '지정해제'라는 산지관리법상의 관문과 '지구단위계획'이라는 국토계획법상의 관문을 모두 통과해야 하는 험난한 여정입니다. 어느 하나만 고려해서는 절대 사업을 성공시킬 수 없습니다.

이처럼 복잡하게 얽힌 법규를 해석하고, '간이 산지특성평가'를 통한 사전 타당성 검토부터 지자체 협의, 그리고 최종 인허가에 이르는 전체적인 로드맵을 제시할 수 있는 전문 행정사의 조력이 필수적입니다.

행정사 사무소 테미스는 산지 개발 및 인허가 분야의 풍부한 경험과 법률 전문성을 바탕으로, 의뢰인의 사업이 첫걸음부터 꼬이지 않고 성공적으로 완수될 수 있도록 가장 정확하고 전략적인 솔루션을 제공합니다.