내 땅 옆 자투리, 국유지공유지 매수 전략｜인접 토지 합병 활용법

혹시 내 땅 옆에 방치된 국가 소유(국유지) 또는 지자체 소유(공유지)의 작은 필지 때문에 고민이 많으신가요? 과거에는 도로, 구거(도랑), 철도부지 등으로 활용되었으나 이제는 제 기능을 잃어버린 '자투리땅'들 말입니다.

 

이런 땅을 내 토지에 합쳐 사용하고 싶어도, 막상 매수(불하)를 진행하려 하면 예상치 못한 복병을 만납니다. 바로 "해당 토지는 건축법상 대지 최소 면적에 미달하여 용도폐지 및 분할이 어렵다"는 답변이죠. 이런 답변을 들으면 포기해야 하나 싶지만, 사실은 그렇지 않습니다.

 

우리 법령은 이러한 소규모 국·공유지의 활용을 위한 명확한 해결책을 제시하고 있습니다. 오늘은 건축법상 최소면적 규제의 벽을 넘어서, 어떻게 '자투리땅 합병'을 통해 국·공유지를 매수할 수 있는지 그 비결을 파헤쳐 보겠습니다.

 

국유지,공유지 용도폐지 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

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1. 국·공유지 매수의 첫 단추: '용도폐지'의 난관

국가나 지자체 소유의 땅은 크게 '행정재산'과 '일반재산'으로 구분됩니다. 우리가 매입하려는 도로, 구거, 철도부지 등은 대부분 공공 목적의 '행정재산'이죠. 행정재산은 매각이 불가능하기 때문에, 먼저 그 공적 용도를 없애 '일반재산'으로 전환하는 '용도폐지' 절차가 필수적입니다.

 

문제는 이 용도폐지 단계에서 '분할'이 수반될 때 발생합니다. 각 관리청의 국유재산 관리 규정(예: 국토교통부 국유재산관리규정 제23조제2항)은 행정재산을 분할하여 용도폐지할 경우, 분할된 면적이 「건축법」 제57조제1항에서 정하는 대지 최소면적에 미달해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 만약 자투리땅의 면적이 주거지역 60㎡와 같은 기준에 미달한다면, 원칙적으로는 용도폐지 자체가 막히게 되는 것입니다.

2. '인접 토지 합병'이 열어주는 새로운 길: 법적 예외 조항

하지만 이 규정에는 핵심적인 '단서 조항'이 숨어 있습니다. 바로 "인접토지와 합병하여 기존 토지 면적을 보다 넓게 확보하기 위한 때에는 그러하지 아니하다"라는 문구입니다.

 

이 단서 조항은 건축법상 최소면적에 미달하는 작은 국·공유지라도, 인접한 내 토지(신청인 소유)와 합병하는 것을 전제로 한다면 예외적으로 분할 및 용도폐지를 허용한다는 의미입니다. 이는 국토부 소관의 도로, 철도 부지뿐만 아니라, 해양수산부, 농림축산식품부 등 다른 부처 소관의 재산(구거, 저수지 등)과 지자체의 공유재산에도 동일한 논리로 적용될 수 있습니다.

 

※ 중요 확인: '합병 전제'는 자동 승인이 아닙니다! 이 예외 조항이 있다고 해서 무조건 용도폐지가 승인되는 것은 아닙니다. 용도폐지 승인 여부는 해당 재산을 관리하는 관리청의 재량에 속합니다. 관리청은 용도폐지로 인해 공공 기능이 저해되지는 않는지, 주변 기반시설에 영향을 주지는 않는지, 지목 변경이 적절한지, 민원 발생 가능성은 없는지 등 여러 요소를 종합적으로 검토하여 최종 결정을 내립니다.

3. 성공적인 자투리땅 매수를 위한 3단계 전략

그렇다면 이 '인접 토지 합병' 예외를 활용하여 성공적으로 자투리땅을 매수하려면 어떻게 해야 할까요? 다음 3단계를 기억하세요.

 

[전략 1단계: 정확한 '관리청' 식별] 가장 먼저 해야 할 일은 해당 자투리땅의 정확한 관리청을 파악하는 것입니다. 국유지라고 모두 국토부 소관이 아니며, 지번만으로 쉽게 알기 어려운 경우가 많습니다.

• 도로: 시·군·구도 등은 지자체, 국도 등은 국토교통부.
• 구거: 지자체 또는 농림축산식품부, 해양수산부 등.
• 철도: 사용 중인 철도는 국가철도공단, 폐선된 철도는 국토교통부에서 지자체로 이관되었을 수 있습니다.
• 하천: 지자체 또는 국토교통부.

관리청을 잘못 파악하면 시간만 낭비하게 되니, 이 단계는 특히 중요합니다.

 

[전략 2단계: 법적 근거를 바탕으로 한 '용도폐지' 신청] 확보한 법적 근거(각 관리청의 국유재산 관리 규정 내 '인접 토지 합병' 예외 조항)를 바탕으로 관리청에 용도폐지를 신청합니다. 이때 "나는 인접 토지 소유자이며, 용도폐지의 타당성, 해당 토지를 매수하여 기존 내 토지와 합병할 것"이라는 명확한 계획과 함께, 용도폐지가 공공에 미치는 부정적 영향이 없음을 설득력 있게 제시해야 합니다.

 

[전략 3단계: '매수' 및 최종 '합병' 완료] 관리청에서 용도폐지를 승인하면 해당 필지는 '일반재산'으로 전환됩니다. 이후 ① 전환된 일반재산을 매수(불하)하고, ② 소유권 이전이 완료되면, ③ 지적(地籍) 담당 부서에 두 필지를 하나로 '합병(합필)' 신청을 하여 절차를 최종 마무리합니다. 용도폐지는 합병의 전 단계이며, 실제 합병은 소유권 취득 후 지적정리 단계에서 이루어지는 순서입니다.

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결론: 복잡한 국·공유지 신청절차, 전문가와 함께하세요

복잡하게 얽힌 국·공유지 매수 과정, 특히 '건축법 최소면적'이라는 난관 앞에서 좌절할 필요는 없습니다. '인접 토지 합병'이라는 명확한 법적 예외 규정을 활용한다면 충분히 해결 가능합니다.

 

하지만 이 과정은 정확한 관리청 식별, 관련 법령 및 지침 해석, 그리고 관리청 설득이라는 고도의 전문성을 요구합니다. 국·공유재산의 용도폐지 및 매수 절차에 어려움을 겪고 계시다면, 풍부한 법률 지식과 실무 경험을 갖춘 행정사 사무소 테미스(Themis)의 전문적인 조력을 받아 소중한 재산권을 확보하시기 바랍니다.