버려진 임업용 산지, 알면 황금알 됩니다 (3만㎡ 미만의 비밀)

안녕하세요. 행정사 사무소 테미스(Themis)의 대표 행정사입니다.

 

국토의 63%가 산지인 대한민국에서, 특히 강원도나 지방의 토지를 보유하신 분들의 가장 큰 고민은 단연 '규제'일 것입니다. 그중에서도 '보전산지(임업용)'는 개발이 원칙적으로 금지되어 있어, 많은 분이 소위 '쓸모없는 땅'으로 치부하거나 헐값에 매도하는 경우가 많습니다. 하지만 법령의 틈새가 아닌, 법이 명확히 허용하고 있는 '합법적인 개발의 길'은 분명 존재하며, 그 해답은 바로 '농어촌관광휴양단지' 사업에 있습니다.

 

오늘은 보전산지 규제의 벽을 넘을 수 있는 가장 강력한 전략인 15,000㎡ 이상 30,000㎡ 미만의 '골든존(Golden Zone)' 전략을 분석하고, 많은 사업주께서 오해하고 계신 소규모 환경영향평가의 대상 여부까지 법적 근거를 통해 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.

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I. 임업용 보전산지 개발의 핵심 전략과 명확한 법적 근거

1. 보전산지에서의 행위 제한과 예외 규정

가. 일반적인 개발의 한계와 돌파구

산지관리법상 보전산지(임업용)는 산림 자원 조성을 위해 지정된 곳이므로 일반적인 건축 행위가 엄격히 제한되지만, 공익적 목적이나 농어촌 소득 증대 목적의 사업에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 예외적인 허용 규정을 두고 있습니다.

 

나. 「산지관리법 시행령」 제12조의 강력한 효력

많은 분이 놓치고 있는 핵심 조항이 바로 「산지관리법 시행령」 제12조(보전산지에서의 행위제한) 제5항 제2호인데, 해당 조항은 "「농어촌정비법」에 따라 개발되는 3만 제곱미터 미만의 농어촌관광휴양단지 및 관광농원"의 설치를 임업용 보전산지 내에서 명시적으로 허용하고 있습니다.

1) 이는 지자체 담당자의 재량이 아니라 법령이 보장하는 권리이므로, 요건만 충족한다면 보전산지라 할지라도 숙박시설, 음식점, 체험 시설 등이 포함된 복합 휴양 단지를 조성할 수 있는 길이 열리게 됩니다.

2( 따라서 이 조항을 근거로 활용한다면, 그동안 개발이 불가능하다고 여겨졌던 저평가된 임야를 고부가가치 관광 자원으로 탈바꿈시킬 수 있는 확실한 명분이 생깁니다.

 

II. 개발의 '골든존(Golden Zone)': 왜 15,000㎡ 이상 30,000㎡ 미만인가?

1. 면적 기준의 법적 적합성 분석

가. 하한선: 15,000㎡ 이상의 필연성

농어촌관광휴양단지로 지정받기 위해서는 「농어촌정비법 시행규칙」 [별표 3]에 따라 최소 면적이 1만 5천 제곱미터 이상이어야 하며, 이 규모 미만일 경우 '단지'가 아닌 '관광농원'으로 분류되어 농업인만 가능하다는 자격 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 민간 사업자의 진입과 규모의 경제를 위해서는 15,000㎡ 이상 확보가 필수적입니다.

 

나. 상한선: 30,000㎡ 미만의 전략적 중요성

앞서 언급한 산지관리법상 보전산지 개발 허용의 마지노선이 바로 3만 제곱미터 미만입니다.

1) 만약 사업 부지가 30,000㎡를 초과하게 되면, 보전산지 행위 제한 예외 적용을 받지 못해 사실상 개발이 불가능해지거나 보전산지 해제라는 난관에 봉착하게 됩니다.

2) 즉, 15,000㎡~30,000㎡ 구간은 법적 요건을 충족하면서 규제를 피할 수 있는 유일한 '골든존'이자, 승산이 있는 가장 현실적인 개발 규모인 것입니다.

 

III. 인허가 의제 효과와 소규모 환경영향평가 대상 여부의 진실

1. 원스톱(One-Stop) 행정 처리: 인허가 의제

가. 「농어촌정비법」 제106조 제2항의 적용

사업 진행 시 산지전용, 개발행위허가 등을 개별적으로 받는 것은 시간과 비용 낭비가 큰데, 「농어촌정비법」 제82조에 따라 사업계획 승인을 받으면 동법 제106조(다른 법률에 따른 지정 등의 의제) 제2항에 의거하여 강력한 의제 효과가 발생합니다.

1) 구체적으로 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(제17호), 「국토계획법」에 따른 개발행위허가(제8호), 「농지법」에 따른 농지전용허가(제9호) 등을 받은 것으로 간주하여 복잡한 행정 절차를 단축할 수 있습니다.

2) 이러한 의제 처리를 통해 사업 시행자는 개별 부서를 일일이 찾아다니는 수고를 덜고, 통합 심의를 통해 인허가 기간을 획기적으로 줄일 수 있습니다.

 

나. 의제 처리 시 주의사항: '면제'가 아닌 '일괄 처리'

많은 분이 오해하시는 부분이 의제가 되면 산지전용 심사가 면제된다고 생각하는 것인데, 이는 절차상의 통합일 뿐 실체적인 심사 기준은 그대로 적용됩니다.

1) 따라서 산지전용허가에 필요한 재해검토의견서, 산지조사서 등의 구비 서류는 사업계획 승인 신청 시 완벽하게 갖추어 제출해야 합니다.

2) 만약 이 과정에서 서류가 미비하거나 기준에 부합하지 않으면 주무 부서의 승인 자체가 불가능해지므로, 처음부터 산지 전문가의 검토를 받아 준비하는 것이 중요합니다.

 

2. "산지는 3만㎡ 미만이면 평가 면제?" 잘못된 상식 바로잡기

가. 소규모 환경영향평가의 대상 기준

많은 사업주께서 "산지관리법상 3만㎡ 미만이면 환경영향평가를 안 받아도 된다"라고 오해하시지만, 이는 단순 토석 채취나 임업 활동에 국한된 이야기일 뿐입니다.

 

나. 「환경영향평가법 시행령」 [별표 4]의 해석 건축물이 수반되는 농어촌관광휴양단지 개발사업은 [별표 4] 비고 제8호에 따라 산지 기준(3만㎡)이 아닌, 용도지역 기준을 적용받게 됩니다.

1) 즉, 사업 부지가 농림지역에 해당하므로 사업계획 면적이 7,500㎡ 이상이면 무조건 소규모 환경영향평가 대상이 됩니다.

2) 특히 사업계획 15,000㎡ 이상, 기준 면적을 초과하여 100% 평가 대상에 해당하며, 따라서 사업 기간 산정 시 환경청 협의 기간(약 4~6개월)과 용역 비용을 반드시 포함해야 낭패를 보지 않습니다.

 

 

IV. 결론: 법리는 명확하지만, 실행은 전략입니다.

정리하자면, 임업용 보전산지 내 15,000㎡~30,000㎡ 규모의 농어촌관광휴양단지 조성은 현행 법령상 개발이 가능한 매우 매력적인 사업이지만, 소규모 환경영향평가라는 필수 관문이 기다리고 있으며 이를 통과하기 위해서는 경사도, 표고, 생태자연도 등 입지 분석이 선행되어야 합니다.

 

"법적으로 가능하다"는 말만 믿고 덜컥 토지를 매입하거나 사업을 시작하기엔 리스크가 크기에, 수많은 산지 개발 성공 사례를 보유한 행정사 사무소 테미스는 의뢰인의 토지가 가진 잠재력을 냉철하게 분석하고, 복잡한 인허가 과정을 빈틈없이 대리하여 성공적인 개발 사업의 동반자가 되어 드립니다. 전문가의 정확한 진단 없이는 리스크가 큰 것이 토지 개발입니다. 지금 바로 테미스와 상의하십시오.

 

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