개간사업 인허가 전략과 토지 가치 상승 방안(행정사사무소테미스)

최근 부동산 시장의 변동성과 토지 규제 강화 속에서, 방치된 임야나 황무지를 가치 있는 자산으로 탈바꿈시키는 개간사업은 지목 변경을 통해 토지의 잠재력을 실현하고자 하는 토지소유자에게 가장 확실한 전략 중 하나로 손꼽힙니다. 많은 분이 산림으로 묶여 활용이 제한된 토지를 보며 매도조차 어려운 상황에 직면하곤 하지만, 이를 전·답·과수원 등의 농지로 전환하는 순간 자산의 담보 가치는 물론 매매 시장에서의 매력도가 비약적으로 상승하게 됩니다. 이는 단순한 물리적 공사를 넘어 국토의 효율적 이용이라는 공익적 가치와 개인의 재산권 행사가 만나는 고도의 행정적 과정이라 할 수 있습니다.

하지만 개간은 단순히 땅을 일구는 토목 공사가 아니라 농어촌정비법과 개간사업 추진에 관한 규정(농림축산식품부고시)에 따라 복잡한 행정 절차와 엄격한 법적 심사를 통과해야 하는 전문적인 영역입니다. 실무적으로는 환경 보전과 재해 방지라는 공익적 목적이 강하게 작용하기 때문에, 치밀한 사전 준비 없이는 인가 획득이 매우 어렵습니다. 행정사 사무소 테미스(Themis)에서 최신 법령과 다양한 실무 경험을 바탕으로 한 인허가 전략을 상세히 안내해 드립니다.

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I. 개간 대상지 선정의 11가지 핵심 지표와 등급별 경사도 기준

1. 개간대상지선정협의회의 11가지 정밀 심사 기준 및 입지 제한
2. 지자체는 농어촌정비법 시행령 제7조 및 제8조 등에 근거하여 관련 부서 담당자로 구성된 협의회를 통해 사업 신청지의 적합성을 11가지 항목으로 정밀하게 검토합니다.

가. 신청 지역이 개간대상지로서 적합한지 확인하기 위해 개별법에서 농지 개발을 제한하거나 허용하는지 여부와 용도지역 저촉 여부를 최우선으로 살핍니다. 또한 신청자의 확실한 소유권 확보와 영농계획 및 자금조달계획의 실현 가능성을 구체적으로 평가합니다.

나. 농지 조성에 적합한 사업계획인지 여부와 더불어 환경 보전 대책 및 재해 방지 대책이 적정하게 수립되었는지 심사합니다. 주변 민원 처리 대책, 진입도로 확보 계획, 공사 중 토사 반출 계획 등을 꼼꼼하게 체크합니다.

다. 임업용산지라도 생태·경관보전지역, 백두대간 보호지역, 산림유전자원보호구역 등에 해당하면 실질적으로 개간이 불가하므로 토지이용계획확인원을 통한 사전 법리 검토가 필수적입니다.

1. 경사도에 따른 등급 판정의 실무적 중요성
2. 개간 대상지는 토양 상태와 지형 조건을 점수화하여 1~4등급으로 분류하며, 실무적으로는 1~2등급을 확보해야 안정적인 인허가가 가능합니다.

가. 평균 경사율 15%이상인 농지는 한계농지로 분류될 수 있으며, 1등급(매우 적합)은 경사도가 15% 미만(약 8.5도 미만)인 경우로 최고 배점을 받아 사업 승인 가능성이 가장 높습니다. 2등급(적합)은 경사도가 15%이상 25% 미만(약 8.5~14도)인 경우에 해당하여 전체 점수 60점 이상을 확보해야 합니다.

나. 산지관리법상 평균경사도가 25%이상인 산지는 원칙적으로 산지전용 허가가 제한되므로 개간 자체가 불가능할 수 있음을 유념하여 정밀 측량을 통한 사전 분석을 진행해야 합니다.

[실무 포인트] 따라서 개간 전 토지이용계획·소유권·접도조건 3가지만 먼저 체크해도 초기 위험의 상당 부분을 줄일 수 있습니다.

 

II. 개간사업 시행체계에 따른 단계별 절차와 인허가 의제

1. 개간사업 시행체계도에 따른 진행 과정
2. 개간사업은 예정지 조사부터 준공까지 농어촌정비법이 정한 체계적인 행정 절차를 밟아야 합니다.

가. 국가, 지방자치단체, 한국농어촌공사, 토지소유자 중 조사자가 예정지 조사를 실시한 후 사업시행예정자가 기본계획을 수립합니다. 시·도지사(10만제곱미터 미만 시장·군수)에게 대상지 선정 신청을 하며, 50만제곱미터 이상은 기본계획서를, 그 미만은 예정지조사서를 첨부해야 합니다.

나. 승인권자가 대상지를 선정하고 사업시행자를 지정하면 시행계획을 수립하여 이해관계인에게 공고 및 열람시키며, 동의서 징구, 이의신청 처리, 이해관계인 의견 청취 등의 절차를 거칩니다.

다. 사업시행자가 인가 신청을 하면 시·도지사(시장·군수)가 인가 및 고시를 진행하며, 농어촌정비법 시행령 제90조에 따라 사업의 명칭, 규모, 시설물 배치도 등을 갖추어 최종 준공검사를 득하면 지적공부 정리 절차를 거쳐 지목 변경이 가능해집니다.

1. 인허가 의제 처리의 실무적 주의사항
2. 농어촌정비법 제15조에 따라 사업시행인가를 득하면 산지전용허가나 개발행위허가 등을 받은 것으로 의제됩니다.

가. 하지만 '의제'가 무조건적인 자동 허가를 의미하는 것은 아니며, 각 개별법이 정한 환경·재해 영향성 검토 요건을 모두 충족해야 하므로 각 부서와의 유기적인 협의가 중요합니다.

나. 특히 산지전용 관련 서류와 기술적 검토 요건을 완벽히 입증했을 때만 인가가 가능하므로, 관계 부처와의 정밀한 협의를 이끌어낼 행정사의 조력이 사업 기간 단축의 핵심이 됩니다.

[실무 포인트] 개간대상지 선정협의회의 심의를 통과하여 우수한 등급으로 대상지에 선정되는 것이 사업 성공의 첫 번째 분수령입니다.

 

III. 경제적 실익 분석 및 준공 후 사후관리 의무

1. 대체산림자원조성비의 재정상 혜택
2. 농어촌정비사업으로 인정되는 개간사업의 경우, 산지관리법 시행령 별표 5에 따라 대체산림자원조성비가 전액 면제 또는 대폭 감면될 수 있습니다. 이는 일반 산지전용 대비 수천만 원에서 억 단위의 초기 부담을 획기적으로 줄여주어 사업성을 높이는 결정적인 요인이 되며, 지주에게는 실질적인 재정상 혜택으로 돌아옵니다.
3. 준공 후 전용 제한 규정 및 위반 시 제재
4. 인가 및 지적공부 정리를 통해 농지로 탈바꿈한 토지는 투기 방지를 위해 법령으로 정한 사후관리 기간을 반드시 준수해야 합니다.

가. 토지(5년): 개간사업 추진에 관한 규정 제10조 등에 의거하여, 개간된 토지는 준공검사일로부터 5년 동안 농업 목적 이외의 용도 사용이 제한됩니다.

나. 시설물(10년): 개간사업과 병행하여 설치된 반영구적 시설물의 경우에는 농어촌정비법 시행령 제31조의 장기 사용 시설 기준에 따라 10년의 제한 기간이 적용됩니다.

다. 처분 결과: 만약 제한 기간 내에 승인 없이 무단으로 용도를 변경하거나 영농을 방치할 경우, 농어촌정비법 제116조 및 동법 시행령 제92조 등에 따라 인가 취소는 물론 면제받았던 부담금이 전액 환수될 수 있습니다.

[실무 포인트] 준공 후 5년이라는 사후관리 기간을 염두에 둔 장기적인 토지 활용 계획 수립이 필수적입니다.

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개간사업은 토지의 숨겨진 가치를 깨우는 최상의 방법이지만, 개간사업시행인가는 행정청의 재량행위임에 따라 지자체 및 시·도지사와 사전에 충분한 협의체계를 구축하는 것이 인허가 리스크를 줄이는 핵심입니다. 또한 각 지자체별로 세부 지침에 일부 차이가 존재할 수 있으므로 지역별 맞춤 전략이 필요합니다. 고난도의 행정 과정인 만큼, 농어촌정비법에 정통한 행정사 사무소 테미스(Themis)의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

행정사 사무소 테미스는 의뢰인의 소중한 자산이 법적 걸림돌 없이 최고의 가치를 발휘할 수 있도록 다음과 같은 전문 서비스를 제공합니다.

• ① 대상지 법리 검토 및 규제 지역 확인
• ② 경사도 분석을 통한 개간 등급 예상 및 사업 타당성 분석
• ③ 시행계획 수립 및 신속한 인허가 전략 컨설팅

행정사 사무소 테미스(Themis) | 02-6140-2002

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※ 초기 1차 상담 시, 토지이용계획확인원·지적도·임야도 등 기본 자료를 지참하시면 검토가 한층 수월합니다.