(부동산개발,행정사) 보전산지해제, 불가능을 가능으로 뒤집는 전략

[안내 말씀] 본 포스팅의 내용은 행정사 사무소 테미스의 실무 경험과 법리 검토를 바탕으로 작성된 의견입니다. 이는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단과 결과는 달라질 수 있습니다. 따라서 본 글의 내용은 확정적인 법률 효력을 갖지 않으므로 단순 참고용으로만 활용하시기 바라며, 구체적인 사안에 대한 해결은 반드시 전문가와의 심도 있는 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.

 

I. 서론 : 신안군 흑산도 사례로 보는 산지 규제의 맹점

보전산지 해제를 위해 행정청의 문을 두드렸다가 "불법 시설물을 먼저 원상복구하라"는 통보를 받고 좌절하는 경우가 많습니다. 원칙적으로 「산지관리법」 제44조는 불법 전용된 산지의 복구를 해제의 선결 조건으로 규정하고 있기 때문입니다.

 

하지만 최근 저희 사무소에서 진행 중인 전남의 사례는 이러한 행정청의 요구가 현실을 무시한 '탁상행정'일 수 있음을 보여줍니다. 의뢰인의 토지에 있는 건물은 1940년에 건축된 타인 소유의 건물이며, 심지어 절반은 국유림에 걸쳐 있습니다. 그런데도 산림청은 "먼저 원상복구를 하라"고 합니다.

법적으로 내 소유도 아닌 건물을, 그것도 80년 된 건물을 개인이 철거하는 것은 현실적으로 불가능합니다.

 

이번 포스팅에서는 이러한 '이행 불가능한 상황'을 타개하고 보전산지 해제를 이끌어내기 위한 3가지 핵심 법리 전략을 공개합니다.

보전산지해제 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

II. 전략 1 : '시간'을 무기로 삼아라 (행위시법주의)

1940년이라는 특수성과 법률불소급

행정 제재의 대원칙은 '행위 당시의 법령'을 따르는 행위시법주의입니다. 해당 건축물이 지어진 1940년은 현행 「산지관리법」(2002년)은 물론 구 「산림법」(1961년)조차 없던 시절입니다. 법이 생기기도 전에 지어진 건물에 대해, 수십 년 뒤에 생긴 잣대를 들이대며 '불법 산지전용'이라 낙인찍는 것은 헌법상 법률불소급 원칙 위반입니다. 특히 건축물대장이 존재하고 지목이 '대지(垈)'로 관리되어 온 사실은 당시 적법하게 건축되었거나 산지 규제 대상이 아니었음을 입증합니다. 따라서 행정청에 "이 건물은 태생적으로 불법 전용물이 아니므로, 복구 의무 자체가 성립하지 않는다"는 점을 강력히 주장해야 합니다.

III. 전략 2 : '권한 없음'을 입증하여 의무를 무력화하라

1. 승계 조항(제51조)의 함정 돌파

행정청은 「산지관리법」 제51조(권리ㆍ의무의 승계)를 근거로 "행위자가 없으면 현 소유자인 당신이 치워야 한다"고 압박할 것입니다. 하지만 이 논리에는 치명적인 허점이 있습니다. 승계란 '존재하는 의무'를 이어받는 것입니다. 앞서 밝혔듯 1940년 당시 원인 행위자에게는 복구 의무가 발생하지 않았으므로, 현 소유자에게 승계될 의무 또한 '0'입니다. 없는 의무를 승계하라는 것은 법리적 모순입니다.

 

2. 형사 처벌 위험성 고지 (이행 불가능의 항변)

백번 양보하여 의무가 있다 해도, 의뢰인은 타인 소유의 등기된 건물을 철거할 집행권원이 없습니다. 이를 무시하고 철거를 강행하면 「형법」 제366조(재물손괴죄)로 형사 처벌을 받게 됩니다. 행정청이 민원인에게 "범죄를 저질러서라도 행정 명령을 이행하라"고 강요하는 것은 재량권의 일탈·남용에 해당합니다. 행정심판에서는 이 점을 들어 "국가가 국민에게 법률상·사실상 이행 불가능한 의무를 부과하고 있다"고 항변해야 합니다.

IV. 전략 3 : 행정청의 '자기모순'을 파고들어라

1. 관광휴양형 지구단위계획과의 불일치 공략

해당 토지가 관광휴양형 지구단위계획구역으로 지정되었다면 승산은 더욱 높아집니다. 지구단위계획 수립 시 지정권자는 산림청장과 사전 협의를 거치게 되어 있습니다(「산지관리법」제8조). 즉, 산림청은 이미 이 땅을 '보전'이 아닌 '관광 개발' 용도로 쓰는 것에 동의한 것입니다. 이제 와서 80년 된 건물을 핑계로 해제를 거부하는 것은, 자신이 과거에 했던 협의 내용을 스스로 뒤집는 행위로서 신뢰보호 원칙 및 금반언의 원칙에 위배됩니다.

 

2. 행정의 직무유기와 부당결부

국유림을 침범한 부분은 「국유재산법」에 따라 국가가 해결해야 할 몫입니다. 국가의 직무 태만으로 발생한 국유재산 관리 문제를 민원인의 보전산지 해제 조건으로 내거는 것은 「행정기본법」 제13조(부당결부금지의 원칙) 위반입니다. 또한, 10년마다 실시하는 산지구분 타당성 조사에서 지목이 '대지'인 땅을 정리하지 않고 방치한 행정청의 과실을 지적하며 책임 전가의 부당성을 강조해야 합니다.

보전산지지정해제 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

V. 결론 : 전문가의 '평가서'와 '논리'가 결과를 바꿉니다

이번 사건과 같이 얽히고설킨 보전산지 문제는 단순한 민원 제기로는 해결되지 않습니다.

① 1940년 건축물의 적법성을 입증할 역사적·법적 근거,

② 타인 소유 건물 철거의 불가능성을 증명할 법리,

③ 공익(개발)이 사익(보전)보다 크다는 것을 보여줄 객관적 데이터(산지특성평가서 등)가 필요합니다.

 

행정청의 "안 된다"는 말은 "현재 제출된 서류로는 안 된다"는 뜻일 뿐, "절대 안 된다"는 뜻이 아닙니다. 행정사 사무소 테미스는 치밀한 법리 분석과 빈틈없는 논리로 여러분의 잠자고 있는 재산권을 깨워드리겠습니다.