(농어촌행복 행정사) 소멸 위기의 마을을 기업으로 바꾸는 법｜농어촌체험휴양마을 지정

안녕하세요. 행정사 사무소 테미스(Themis)의 박민규 대표행정사입니다.

많은 분들이 '농업진흥구역(구 절대농지)'이나 '보전산지'는 개발이 불가능한 땅이라고 생각합니다. 실제로 일반적인 방법으로는 농가주택이나 소규모 농업용 창고 외에는 허가가 나지 않는 것이 현실입니다.

 

하지만, 「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」에 따른 '농오촌체험휴양마을'로 지정받는다면 이야기가 완전히 달라집니다.

일반인이 상상하기 힘든 최대 20,000㎡(약 6,000평) 규모의 대단위 체험·숙박 시설 등 조성이 가능해지며, 복잡한 숙박업 신고나 체육시설업 신고도 면제받을 수 있습니다. 이것은 단순한 행정 절차가 아니라, 토지의 가치를 송두리째 바꾸는 '부동산 공법의 마스터키'입니다.

 

오늘은 행정 전문가의 시선으로 최신 법령과 업무매뉴얼을 심층 분석하여, 마을 이장님과 개발위원장님들이 반드시 알아야 할 지정 요건, 파격적인 규제 특례(면적), 그리고 법인 설립 전략까지 완벽하게 정리해 드립니다.

 

 

1. 누가 할 수 있나? : 시행 주체와 동의 요건

농촌체험휴양마을은 개인이 아닌 '마을 공동체'가 주체가 되는 사업입니다. 따라서 법적으로 정해진 주민 동의율을 확보하는 것이 첫 번째 관문입니다.

구 분	신청 주체	법적 최소 동의 요건	비 고
농촌	마을협의회	마을 '전체 가구'의 1/3 이상	실거주 가구주 기준
어촌	어촌계	'구성원(계원)'의 과반수	계원 명부 기준
기타	-	구성원의 과반수가 농업인/어업인일 것	자격 요건 확인

행정사 실무 Tip

법적으로는 1/3 동의로 신청이 가능하지만, 실무 현장에서는 '과반수 이상의 동의서'를 징구할 것을 강력히 권고합니다. 추후 운영 과정에서 필연적으로 발생하는 소음, 주차 문제 등 내부 갈등을 방지하고 사업의 추진력을 얻기 위해서는 '절반 이상의 지지'가 필수적인 안전장치가 됩니다.

 

 

2. 무엇이 가능한가? : 법령상 허용되는 4대 수익 모델

지정서를 교부받은 마을은 「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」에 따라 다음과 같은 수익 사업을 합법적으로 영위할 수 있습니다. 이는 농사만 짓던 마을이 '복합 6차 산업 기업'으로 변모하는 법적 근거가 됩니다.

 

  가. 체험·휴양 프로그램 : 숲 체험, 갯벌 체험, 농사 체험 등 마을 자원 상품화.

  나. 숙박 서비스 : 마을회관, 폐교 등을 활용한 숙박업 (공중위생관리법 신고 면제).

  다. 식음료 판매 : 체험 프로그램과 연계된 식당·카페 운영 (시설기준 완화 적용).라.

  라. 농산물 판매 : 지역 특산물 직거래 및 가공품 판매.

  (※ 참고: 개인 주도의 '관광농원'과는 운영 주체 및 적용 법령이 다릅니다.)

 

3. 어디에 할 수 있나? : 농지·산지 규제 특례 분석 (★핵심)

이 부분이 오늘 칼럼의 핵심입니다. 많은 분들이 혼동하시는 **'설치 허용 면적'**에 대해 명확한 법적 근거를 제시해 드립니다.

<농지·산지 인허가 특례 요약표>

구분	용도 지역	설치 허용 면적 (특례)	법적 근거 (Key Point)
농지	농업진흥구역 (절대농지)	20,000㎡ 미만 허용 (약 6,000평)	농지법 시행령 제29조 제7항 제8호
농지	농업보호구역	20,000㎡ 미만 허용	농지법 제32조 제2항 제1호 (진흥구역 허용행위 준용)
산지	임업용보전산지	제한적 설치 가능	산지관리법 제12조 등
숙박	-	숙박업 신고 면제	도농교류법 제8조 (연면적 제한 있음)

⚖️ 행정사 법리 분석

1. 6,000평의 기적 : 일반 농업인 시설은 진흥구역 내 3,000㎡ 제한에 묶이지만, 체험마을 시설은 「농지법 시행령」 제29조 제7항에 의거하여 최대 총 부지면적 20,000㎡까지 허용됩니다.
2. 보호구역 자동 허용: 농업보호구역에 대한 별도 규정이 없더라도, 「농지법」 제32조 제2항 제1호("진흥구역에서 허용되는 행위는 보호구역에서도 할 수 있다")에 따라 동일하게 20,000㎡까지 개발이 가능합니다.
3. 주의사항 : 숙박업 신고는 면적기준 충족시 공중위생관리법상 영업신고가 면제될 수 있으며, 식당/카페 운영을 위한 식품위생법상 영업신고는 필수입니다. (단, 체험 연계 시 시설 기준 완화 가능하며 숙박제공서비스는 면적에 따라 상이 함.)

농어촌체험유양마을 지정 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

4. 전문가도 놓치기 쉬운 '실무 리스크' (하수도법 & 건축법)

지정만 받으면 끝이 아닙니다. 실제 운영 단계에서 마을을 멈추게 하는 진짜 리스크는 '시설'에 있습니다. 이 부분을 미리 점검하지 않으면 수천만 원의 공사비 폭탄을 맞을 수 있습니다.

• 정화조 용량 부족 : 마을회관을 펜션이나 식당으로 용도 변경 시 오수발생량이 급증합니다. 기존 정화조 용량이 부족하면 땅을 파내고 새로 묻어야 하는데, 비용이 상당합니다. 지정 신청 전 건축물대장 및 정화조 용량 확인이 필수입니다.
• 불법 건축물 : 창고, 비가림막 등 신고되지 않은 가설 건축물이 단 1평이라도 있으면 인허가가 반려됩니다. 반드시 철거하거나 양성화 과정을 선행해야 합니다.

5. 어떻게 운영하나? : 마을형 법인 설립과 정관 전략

지정 이후 운영 단계에서의 리스크는 결국 '돈(세금)'과 '사람(책임)'입니다. 초기 비영리 단체로 시작하더라도, 수익 사업 본격화 시점에는 반드시 법인으로 전환해야 합니다.

• 영농조합법인: 농업인 5인 이상 필수. 법인세 감면 혜택이 강력함.
• 협동조합: 농업인+비농업인 구성 가능. 1인 1표의 민주적 운영에 적합.
• 정관 작성 전략: 수익금 배분 비율(재투자 vs 배당), 마을 공동기금 적립 규정 등을 명문화하여 분쟁을 예방해야 합니다.

6. 어떤 절차를 거치나? 

통상적으로 신규 지정은 접수일로부터 약 30일, 변경 지정은 15일이 소요됩니다. 가장 중요한 단계는 '사전 정비'입니다.

 

  가. 준비 : 추진위원회 구성, 정관 제정, 사업계획서 수립 (주민 동의서 확보).

  나 정비(중요) : 불법 건축물 철거, 정화조 용량 증설, 소방 시설 설치 등 개별법령 규제 이행.

  다. 신청 : 관할 시·군·구청(농업부서)에 신청서 제출.

  라. 실사 : 담당 공무원 현장 실사 (시설 기준 및 주민 의지 확인).

  마. 지정 : 지정증서 교부 및 고시, 사업자 등록.

7. 무엇을 조심해야 하나? : 지정 후 필수 3대 의무

지정서를 받는 것은 끝이 아니라 시작입니다. 다음 3가지 의무를 소홀히 할 경우 과태료(100만 원 이하) 처분이나 지원 사업 배제 불이익을 받게 됩니다.

 

  가. 시스템 입력: '루코스(RUCOS)' 시스템에 체험객 수, 매출액 정기 입력.

  나. 세무 신고: 부가가치세(연 2~4회) 및 인건비 원천세 신고.

  다. 필수 교육: 대표자 및 사무장 등 안전관리자 연 4시간 이상 법정 교육 이수.

 

8. 맺음말 : 정부 지원과 테미스의 제언

어렵게 지정을 통과한 마을은 정부로부터 체험안전보험료(80% 지원), 사무장 활동비, 홍보 마케팅 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 더 나아가 운영 성과에 따라 으뜸촌(1등급)'으로 선정되면 전국적인 명소로 발돋움할 기회를 얻습니다.

 

농촌체험휴양마을은 '마을형 법인 설립'부터 '수익 배분 정관', '복잡한 농지·산지 인허가'까지 고도의 행정 전문성이 요구되는 영역입니다. 저희 행정사 사무소 테미스는 마을 공동체가 법적 분쟁의 씨앗 없이 안전하게 수익을 창출하고, 소멸 위기의 마을을 '찾고 싶은 핫플레이스'로 만들 수 있도록 초기 설계부터 사후 관리까지 함께하겠습니다.

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