[토지개발전략,행정사] 구거 때문에 묶인 맹지, 대체구거 시설 기부채납으로 가치 상승시키는 법

맹지 탈출의 핵심, 구거(도랑)의 물리적·법적 성격 변경

토지 투자를 하거나 보유하고 계신 분들 중, 지적도상 내 토지를 가로지르거나 전면에 흐르는 좁고 긴 국·공유지인 '구거' 때문에 도로와 접하지 못해 건축이 불가능한 소위 '맹지' 상태로 고통받는 경우가 적지 않습니다. 이 구거만 내 땅으로 편입할 수 있다면 토지의 효용가치는 극적으로 상승하겠지만, 엄연히 배수 기능을 수행 중인 국유지를 개인이 마음대로 없애거나 매수하는 것은 불가능에 가깝습니다.

 

그러나 법리적으로 접근하면 길이 없는 것은 아닙니다. 핵심은 현재의 구거 기능을 대체할 새로운 시설을 만들어 공공에 제공하고, 기능을 다한 기존 구거 부지를 받아오는 전략적 접근입니다. 본 글에서는 국유재산법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)을 연계하여 맹지를 탈출하는 고난도 행정 솔루션을 심층 분석해 드립니다.

대체구거 시설 기부체납 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

 

 

I. 행정재산의 처분 한계와 '용도폐지'의 전제 조건

구거는 단순한 땅이 아니라 물이 흐르는 공공의 목적에 제공되는 재산입니다. 이를 법적으로 해결하기 위해서는 재산의 성격을 명확히 이해해야 합니다.

1. 행정재산의 매각 제한 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에 따르면, 구거와 같이 행정 목적(유수 소통 등)으로 사용되는 재산은 '행정재산'으로 분류됩니다. 행정재산은 원칙적으로 처분(매각, 교환)이 금지되며, 사권 설정 또한 불가능합니다. 즉, 현재 물이 흐르고 있는 도랑은 돈을 아무리 많이 주더라도 국가로부터 바로 사들일 수 없습니다.

2. 일반재산으로의 전환 (용도폐지) 따라서 이 땅을 취득하기 위해서는 해당 토지가 더 이상 행정 목적으로 쓰이지 않는다는 '용도폐지' 처분이 선행되어야 합니다. 용도폐지가 완료되어야만 매각이나 교환이 가능한 '일반재산'으로 전환되기 때문입니다.

 

3. 대체 시설 설치를 통한 인위적 용도폐지 유도 멀쩡히 기능하는 구거를 용도폐지 시키는 유일하고 합법적인 방법은 '기능의 대체'입니다. 내 사유지에 기존 물길을 완벽히 대체할 수 있는 새로운 수로(대체 구거)를 개설하여 국가나 지자체에 제공하면, 기존 구거는 더 이상 물이 흐를 필요가 없어지므로 용도폐지의 명분이 성립하게 됩니다. 이는 사실상 토지의 위치를 맞바꾸는 교환의 성격을 띠게 됩니다.

 

II. 국토계획법 제65조를 활용한 '공공시설 귀속' 전략

단순한 교환이 아니라, 개발행위허가 절차를 통해 이를 공식화하는 것이 실무의 핵심입니다. 최근 지자체는 국공유지의 보존을 원칙으로 하기에 단순 불용 처리는 거의 승인되지 않으며, 이 절차를 따라야 합니다.

 

1. 개발행위허가와 무상양도 규정

국토계획법 제65조(공공시설 등의 귀속)는 개발행위로 인해 공공시설을 새로 설치하거나 기존 공공시설을 대체하는 경우의 소유권 귀속을 규정하고 있습니다.

 

가. 새로운 시설의 무상 귀속 토지 소유자가 개설한 새로운 구거 시설은 준공과 동시에 관리청(국가 또는 지자체)에 무상으로 귀속됩니다.

 

나. 기존 부지의 무상 양도 반대로, 용도가 폐지되는 기존의 구거 부지는 '새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위' 내에서 개발행위허가를 받은 자(토지 소유자)에게 무상으로 양도될 수 있습니다.

 

2. 정산 절차와 비용 분담 (주의사항)

많은 분들이 '새 도랑을 파주면 헌 도랑 땅은 공짜'라고 오해하시지만, 법은 등가교환을 원칙으로 합니다.

가. 감정평가와 정산 새로 설치한 공공시설의 공사비(설치비용)와 가져오려는 기존 구거 부지의 감정평가액을 비교합니다.

• 설치비용 ≥ 기존 부지 가격: 전액 무상 양도 가능
• 설치비용 < 기존 부지 가격: 차액(부족분)을 현금으로 납부해야 소유권 이전 가능

나. 공유재산심의회 심의 이 과정에서 지자체의 공유재산심의회를 거치게 되며, 설치비용 산출 내역의 적정성과 감정가액의 타당성을 엄격히 검증받게 되므로 철저한 사전 계산이 필요합니다.

 

III. 실무 수행 시 반드시 검토해야 할 법령 및 기술적 요소

성공적인 구거 이설을 위해서는 국토계획법 외에도 다양한 개별 법령의 저촉 여부를 확인해야 합니다.

 

1. 농어촌정비법 적용 여부 확인

모든 구거가 국유재산법의 적용만 받는 것은 아닙니다. 한국농어촌공사가 관리하거나 지자체 농정과에서 관리하는 '농업생산기반시설'로 등록된 구거의 경우, 「농어촌정비법」에 따른 목적외 사용승인 및 폐지 절차를 따아야 합니다. 이는 일반 공유재산 절차와는 승인권자와 절차가 상이하므로, 반드시 사전에 대장(Register) 확인이 필요합니다.

 

2. 각 지자체 조례 및 공유수면법 검토

가. 지자체 조례 공유재산의 용도폐지 및 교환에 관한 세부 기준은 각 지자체의 「공유재산 관리 조례」를 따릅니다. 지자체마다 심의 기준이나 허용 범위가 다르므로, 해당 지역의 최신 조례와 고시를 링크하여 확인하는 과정이 필수적입니다.

 

나. 공유수면 점용·사용 허가 수로의 변경은 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」상 점용·사용 허가 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 기술적 검토(수리 계산 등)가 수반되어야 합니다.

 

3. 기술적 타당성 (통수능력 등)

행정청 설득의 핵심은 '기능 유지'입니다.

새로 만드는 구거가 기존 구거보다 배수 능력이 떨어지거나 재해 위험이 있다면 허가는 절대 나오지 않습니다. 따라서 토목 설계 전문가와 협업하여 통수 단면적, 유속, 안전성 등을 입증해야 합니다.

 

가치 상승을 위한 고난도 행정 절차, 전문가의 조력이 필수

기존 구거를 내 토지의 외곽으로 돌리고 그 부지를 편입하는 것은 맹지를 탈출하고 토지의 가치를 극대화하는 가장 확실한 방법입니다. 그러나 이는 단순한 민원 신청 수준이 아니라, 국토계획법상 개발행위허가, 국유재산법상 용도폐지, 그리고 토목 공학적 검토까지 복합적으로 얽혀 있는 고난도 행정 업무입니다.

 

법령 해석의 오류나 절차상의 미비점은 사업의 장기 표류나 비용 증가로 직결됩니다. 따라서 해당 분야의 특수성을 명확히 이해하고, 관청과의 협의부터 인허가 대리, 소유권 정산 및 이전까지 원스톱으로 수행할 수 있는 전문 자격사의 조력을 받는 것이 성공의 지름길입니다.

 

행정사 사무소 테미스(Themis)는 국·공유지 관련 복합 민원과 인허가에 대한 독보적인 데이터와 노하우를 보유하고 있습니다. 의뢰인의 소중한 재산권 행사를 위해 가장 정확하고 합리적인 솔루션을 제공해 드리겠습니다.

(행정사 사무소 테미스(Themis) 02-6140-2002)

---

상담 문의

행정사 사무소 테미스 ｜ 대표행정사 박 민규 📞 02-6140-2002 │ ✉️ rep_themis@naver.com

[주요 업무] 보전산지 지정해제, 산지전용·개발행위·환경·재해평가 등 복합 인허가 및 통합 관리, 개발행위허가 및 도시계획심의, 농지·산지전용허가(신고), 수목장 인허가, 농업경영체 인허가, 한계농지등 정비지구 지정 및 정비사업, 관광숙박시설(관광숙박업), 농촌휴양단지·관광농원 인허가, 사도개설허가, 지목변경 신고, 토석(사) 채취허가(신고), 채석장· 토취장·사토장 인허가, 구거 용도폐지 및 점용허가 등 (부동산개발) 행정기관 인허가 신청 대리 및 서류작성 대행과 행정법률 전반을 자문합니다.