관광농원 사업계획승인 요건, 임업용산지·농업보호구역 입지와 숙박시설 설치 기준

관광농원은 「농어촌정비법」 제83조에 따라 농업인 등이 시장·군수·구청장의 사업계획 승인을 받아 개발하며, 필수시설은 영농체험시설뿐이고 숙박시설도 포함할 수 있습니다. 입지는 임업용산지와 농업보호구역에서 각각 부지 3만㎡ 미만일 때 열리고, 관광숙박업 승인·등록은 별도입니다.

이런 분들이 보시면 좋습니다

✓ 농지나 임야에서 체험과 숙박을 곁들인 농촌 관광사업을 구상하며 어떤 승인이 필요한지 알고 싶은 분

✓ 임업용산지나 농업보호구역에서 관광농원이 가능한지, 면적 제한이 어떻게 걸리는지 확인하려는 분

✓ 영농체험시설(필수시설) 부지에 전용허가가 필요한지 궁금한 분

✓ 관광농원 안에 숙박시설이나 관광숙박업을 함께 두려는 분

농지나 임야를 보유한 농업인이 체험과 숙박을 곁들인 사업을 구상하면 관광농원이라는 제도를 만나지만, 승인 절차와 입지, 시설 기준, 숙박 가능 여부가 여러 법령에 흩어져 있어 처음부터 답을 찾기 어렵습니다. 특히 임업용산지와 농업보호구역은 모두 부지 3만㎡ 미만이라는 제한이 걸려 있어도 근거 법령이 서로 다르고, 숙박시설은 시설 기준표에 항목조차 없어 해석에 기대야 하는 부분이 있습니다.

이 질문은 개발 주체가 농업인 등으로 제한된다는 점, 허용 구역과 면적이 법령마다 다르다는 점, 필수시설이 영농체험시설 하나뿐이고 그 부지의 전용허가 여부가 농지와 산지에서 다르다는 점, 관광숙박업은 승인과 등록이 별도라는 점에서 답이 갈립니다. 영농체험시설 부지에 관해서는 2026년 10월 1일 회신된 법제처 해석(안건번호 26-0421)이 시설물 없이 경작만 하는 농지 부지를 전용으로 보지 않았지만, 2024년 해석(안건번호 24-0012)은 임업용산지의 같은 성격의 부지를 산지전용허가 대상으로 보아 결론이 갈립니다.

이 글은 사업계획승인과 개발 주체, 입지, 필수시설과 선택시설, 숙박시설의 순서로 설명하고 마지막에 자주 묻는 질문과 요약을 정리합니다.

Ⅰ. 관광농원 사업계획승인 절차와 개발 주체

관광농원은 법이 정한 개발 주체가 사업계획서를 작성해 시장·군수·구청장의 승인을 받아 개발하며, 승인을 받으면 협의를 거친 범위에서 건축허가와 농지·산지 전용 등이 의제됩니다.

1. 관광농원의 정의와 개발 주체

「농어촌정비법」은 관광농원사업을 농어촌 관광휴양사업의 한 유형으로 정의하며, 조문은 다음과 같습니다.

「농어촌정비법」 제2조(정의) 제16호

16. “농어촌 관광휴양사업”이란 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 농어촌 관광휴양단지사업: 농어촌의 쾌적한 자연환경과 농어촌 특산물 등을 활용하여 전시관, 학습관, 지역 특산물 판매시설, 체육시설, 청소년 수련시설, 휴양시설 등을 갖추고 이용하게 하거나 휴양 콘도미니엄 등 숙박시설과 음식 등을 제공하는 사업

나. 관광농원사업: 농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용하여 지역특산물 판매시설, 영농 체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식 또는 용역을 제공하거나 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

다. 주말농원사업: 주말영농과 체험영농을 하려는 이용객에게 농지를 임대하거나 용역을 제공하고 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

(제1호부터 제15호까지, 제17호 및 제18호 생략)

가. 정의에 따르면 관광농원사업은 농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용해 판매시설, 영농체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설 등을 갖추어 이용하게 하는 사업이며, 휴양 콘도미니엄 등 숙박시설을 제공하는 농어촌 관광휴양단지사업과 주민의 주택을 이용하는 농어촌민박사업과는 별개로 구분됩니다.

농어촌 관광휴양단지는 시장·군수·구청장이 지정하는 방식이어서 관광농원과 절차가 다르며, 관련 조문은 다음과 같습니다.

「농어촌정비법」 제82조(농어촌 관광휴양단지의 개발)

① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 농어촌지역에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 농어촌 관광휴양단지를 지정하여 직접 개발하거나 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받은 자에게 개발하게 할 수 있다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장 외의 자가 제1항에 따라 지정된 농어촌 관광휴양단지를 개발하려면 사업계획을 세워 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사항 중 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.

(제3항 생략)

나. 이와 달리 단지는 시장·군수·구청장이 농어촌지역에서 단지를 먼저 지정한 뒤 직접 개발하거나 승인받은 자에게 개발하게 하는 구조이므로, 관광농원처럼 사업계획 승인만으로 시작하는 사업이 아닙니다.

관광농원의 개발 주체와 승인 절차는 다음 조문이 정하며, 개발 주체의 범위는 시행령이 구체화합니다.

「농어촌정비법」 제83조(관광농원의 개발)

① 관광농원은 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호에 따른 농업인(이하 "농업인"이라 한다), 「수산업ㆍ어촌 발전 기본법」 제3조제3호에 따른 어업인(이하 "어업인"이라 한다), 한국농어촌공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인 및 어업인 단체가 개발할 수 있다.

② 관광농원을 개발하려는 자는 사업계획을 세워 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사항 중 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.

「농어촌정비법 시행령」 제74조(농어업인 단체의 범위)

법 제83조제1항에서 "대통령령으로 정하는 농어업인 단체"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합 및 중앙회

2. 「산림조합법」에 따라 설립된 조합 및 중앙회

3. 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 조합 및 중앙회 또는 어촌계

4. 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따라 설립된 농업법인 또는 어업법인

다. 개발 주체는 위 조문들에 따라 농업인, 어업인, 한국농어촌공사와 농업협동조합·산림조합·수산업협동조합(중앙회와 어촌계 포함), 농업법인·어업법인으로 한정되므로, 이 자격이 없는 개인이나 일반 법인은 개발 주체가 될 수 없습니다.

라. 다만 법제처는 2014년 11월 19일 회신(안건번호 14-0563)에서 승인을 받은 개발사업 시행자가 토지와 시설의 소유권을 보유하지 않아도 다른 적법한 권원으로 관광농원을 개발할 수 있다고 보았으며, 이 해석은 개발 주체의 자격을 완화한 것이 아니라 토지 권원의 형태에 관한 것입니다.

2. 승인 절차와 인허가 의제

승인 신청에는 시행령이 정한 사업계획서가 필요하며, 승인된 중요 사항을 바꿀 때도 다시 승인을 받아야 합니다.

「농어촌정비법 시행령」 제72조(농어촌관광휴양지 개발계획의 승인 등)

① 법 제82조제2항 전단과 법 제83조제2항 전단에 따라 농어촌 관광휴양단지와 관광농원(이하 "농어촌관광휴양지"라 한다)의 개발계획을 승인받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 포함된 사업계획서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.

1. 농어촌관광휴양지의 명칭과 위치 및 규모

2. 사업시행자의 성명(법인의 경우에는 그 명칭과 대표자의 성명)과 주소

3. 농어촌관광휴양지 시설의 조성계획과 공사 시행기간

4. 지번, 지목 및 면적이 포함된 토지 명세서

5. 시설물 배치 상황 등이 포함된 조감도

6. 농어촌관광휴양지 주변의 관광자원 현황과 도로 등 교통 여건

7. 재배작물별ㆍ시설별 사업비 조달계획

8. 농어촌관광휴양지의 분양ㆍ운영 계획

9. 그 밖에 농어촌관광휴양지 개발에 필요한 사항

② 법 제82조제2항 후단과 법 제83조제2항 후단에 따라 변경승인을 받아야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 사업시행자의 명의 변경

2. 사업구역의 경계 또는 토지면적의 변경

3. 사업 시행기간의 변경

4. 설치하려는 시설의 위치, 규모 또는 용도의 변경(「건축법」 등 다른 법률에 따른 변경신고의 대상이 되는 것은 제외한다)

5. 농어촌관광휴양지의 분양ㆍ운영 계획의 변경

가. 사업계획서에는 명칭·위치·규모, 시행자, 시설 조성계획과 공사 시행기간, 지번·지목·면적이 담긴 토지 명세서, 조감도, 주변 관광자원과 교통 여건, 사업비 조달계획, 분양·운영 계획이 포함되어야 합니다(「농어촌정비법 시행령」 제72조제1항).

나. 승인 뒤에도 시행자 명의, 사업구역 경계나 토지면적, 시행기간, 시설의 위치·규모·용도, 분양·운영 계획을 바꾸려면 변경승인이 필요하며, 건축법 등 다른 법률의 변경신고 대상은 이 변경승인에서 제외됩니다.

승인에 따른 인허가 의제는 다음 조문이 정하며, 아래는 관광농원과 관련이 큰 호만 발췌한 것입니다.

「농어촌정비법」 제106조(다른 법률에 따른 지정 등의 의제)

② 제9조, 제58조, 제59조, 제82조, 제83조 또는 제96조에 따라 농어촌정비사업의 시행자가 농어촌정비사업의 계획 승인을 받은 경우 제4항에 따른 협의를 거친 사항은 다음 각 호의 허가, 인가, 협의, 동의, 면허, 해제, 신고 또는 승인 등(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)을 받은 것으로 보며, 농어촌정비사업의 계획을 고시하였을 때에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시 또는 공고를 한 것으로 본다.

1. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물 건축허가 또는 신고

(제2호부터 제5호까지 생략)

6. 「관광진흥법」 제15조에 따른 휴양 콘도미니엄 사업계획의 승인

(제7호 생략)

8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정(용도지역, 용도지구 및 용도구역의 결정 및 변경은 제외한다), 같은 법 제43조에 따른 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 도시ㆍ군관리계획의 결정, 같은 법 제56조에 따른 개발행위의 허가, 같은 법 제86조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업시행자의 지정 및 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가

9. 「농지법」 제34조제1항에 따른 농지전용의 허가 및 같은 법 제35조에 따른 농지전용의 신고

(제10호부터 제16호까지 생략)

17. 「산지관리법」 제6조에 따른 보전산지의 변경ㆍ해제, 같은 법 제11조에 따른 산지전용ㆍ일시사용제한지역 지정의 해제, 같은 법 제14조에 따른 산지전용허가, 같은 법 제15조에 따른 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가ㆍ신고 및 같은 법 제25조에 따른 토석채취허가

18. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제6조에 따른 건축허가등의 동의

(제19호 이하 생략)

③ 제85조제1항에 따라 농어촌관광휴양지사업을 경영하려는 자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌관광휴양지사업자 신고를 한 경우 제4항에 따른 협의를 거친 사항은 다음 각 호의 신고를 한 것으로 본다.

1. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 신고 체육시설업으로서 대통령령으로 정하는 영업의 신고

2. 「공중위생관리법」에 따른 숙박업이나 목욕장업의 신고

3. 「식품위생법」에 따른 식품접객업 중 대통령령으로 정하는 영업의 신고

④ 농림축산식품부장관ㆍ해양수산부장관이나 지방자치단체의 장이 농어촌정비사업의 시행계획을 세우거나 승인할 경우 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 농어촌관광휴양지사업자 신고를 수리할 경우에 제1항 각 호, 제2항 각 호 또는 제3항 각 호에 해당하는 내용이 포함되어 있으면 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다.

⑤ 관계 행정기관의 장은 제4항에 따른 협의를 요청받은 날부터 30일 이내에 의견을 제출하여야 한다. 다만, 부득이한 사유가 있는 경우에는 그 기간을 10일의 범위에서 연장할 수 있다.

(제1항 및 제6항 생략)

다. 인허가 의제는 위 조항에 따라 승인권자가 관계 행정기관과 협의를 거친 사항에 한해 건축허가, 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가, 소방 동의 등을 받은 것으로 보는 것이며, 협의를 요청받은 기관은 30일 이내에 의견을 내고 부득이하면 10일 범위에서 연장할 수 있습니다.

의제되는 인허가	근거
건축허가·건축신고·가설건축물 허가 또는 신고	「농어촌정비법」 제106조제2항제1호
휴양 콘도미니엄 사업계획 승인	「농어촌정비법」 제106조제2항제6호
개발행위허가 등	「농어촌정비법」 제106조제2항제8호
농지전용허가·신고	「농어촌정비법」 제106조제2항제9호
도로공사 시행허가·접도구역 행위허가·도로점용허가	「농어촌정비법」 제106조제2항제10호
산지전용허가·신고, 산지일시사용허가·신고 등	「농어촌정비법」 제106조제2항제17호
건축허가등의 소방 동의	「농어촌정비법」 제106조제2항제18호
개인하수처리시설 설치신고 등	「농어촌정비법」 제106조제2항제31호
하천 점용허가 등	「농어촌정비법」 제106조제2항제32호

관광농원 사업계획승인 절차와 인허가 의제 흐름도

 

개발을 마친 뒤 사업을 경영하려면 별도의 사업자 신고가 필요하며, 관련 조문은 다음과 같습니다.

「농어촌정비법」 제85조(농어촌관광휴양지사업자의 신고 등)

① 농어촌 관광휴양단지사업은 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 자가 경영할 수 있고, 관광농원사업은 제83조제1항에 따른 자 중에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 자가 경영할 수 있다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장 외의 자가 농어촌관광휴양지사업을 경영하려면 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 운영계획서를 작성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌관광휴양지사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업하려는 경우에도 또한 같다.

(제3항 이하 생략)

라. 이 조문에 따라 관광농원사업은 개발 주체 자격이 있는 자 중에서 시장·군수·구청장에게 신고한 자만 경영할 수 있고, 신고에는 운영계획서를 작성해야 합니다.

Ⅱ. 임업용산지·농업보호구역 입지와 3만㎡ 제한

관광농원은 보전산지 중 임업용산지와 농업보호구역에서 각각 부지 3만㎡ 미만일 때 설치할 수 있고, 공익용산지와 농업진흥구역에서는 허용되지 않는 것으로 해석됩니다.

1. 임업용산지: 시행령이 허용하는 3만㎡ 미만

임업용산지에서는 법이 열거한 행위를 위한 산지전용만 허용되며, 그 열거에 농어촌휴양시설이 있습니다.

「산지관리법」 제12조(보전산지에서의 행위제한)

① 임업용산지에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다.

(제1호부터 제4호까지 생략)

5. 농림어업용 생산ㆍ이용ㆍ가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

(제6호 이하 생략)

② 공익용산지(산지전용ㆍ일시사용제한지역은 제외한다)에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다.

1. 제10조제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제9호의3에 따른 시설의 설치 등

2. 제1항제2호, 제3호, 제6호 및 제7호의 시설의 설치

(제2항제3호부터 제8호까지 및 제3항 생략)

가. 임업용산지에서는 농어촌휴양시설로서 대통령령이 정하는 시설을 설치하기 위한 산지전용이 허용되고(「산지관리법」 제12조제1항제5호), 공익용산지에서는 「산지관리법」 제12조제2항의 열거에 제1항제5호가 포함되어 있지 않아 허용되지 않습니다.

그 시설의 범위와 면적 제한은 시행령이 정합니다.

「산지관리법 시행령」 제12조(임업용산지안에서의 행위제한)

⑤ 법 제12조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 말한다.

(제1호 생략)

2. 「농어촌정비법」 제82조 및 같은 법 제83조에 따라 개발되는 3만 제곱미터 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원

⑭ 산림청장은 지역여건상 제1항제2호ㆍ제5호, 제3항, 제5항 및 제7항에 따른 부지면적의 제한이 불합리하다고 인정되는 경우에는 중앙산지관리위원회의 심의를 거쳐 100분의 200의 범위안에서 그 부지면적의 제한을 완화하여 적용할 수 있다.

(제1항부터 제4항까지, 제6항부터 제13항까지 생략)

나. 「산지관리법 시행령」 제12조제5항제2호는 이 시설을 「농어촌정비법」에 따라 개발되는 3만㎡ 미만의 농어촌 관광휴양단지와 관광농원으로 정하며, 산림청장은 면적 제한이 불합리하다고 인정하면 중앙산지관리위원회 심의를 거쳐 200% 범위에서 완화할 수 있습니다(「산지관리법 시행령」 제12조제14항).

2. 농업보호구역: 보호구역 안 부지 3만㎡ 미만

농업보호구역의 행위 제한은 「농지법」이 정하고, 허용되는 소득 증대 시설의 범위는 시행령이 정합니다.

「농지법」 제32조(용도구역에서의 행위 제한)

① 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련된 행위로서 대통령령으로 정하는 행위 외의 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 토지이용행위는 그러하지 아니하다.

(각 호 생략)

② 농업보호구역에서는 다음 각 호 외의 토지이용행위를 할 수 없다.

1. 제1항에 따라 허용되는 토지이용행위

2. 농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설의 설치

3. 농업인의 생활 여건을 개선하기 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설의 설치

③ 농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 인가ㆍ허가 또는 승인 등을 받거나 신고하고 설치한 기존의 건축물ㆍ공작물과 그 밖의 시설에 대하여는 제1항과 제2항의 행위 제한 규정을 적용하지 아니한다.

(제4항 생략)

가. 「농지법」 제32조제2항에 따라 농업보호구역에서는 농업진흥구역에서 허용되는 행위, 농업인 소득 증대 시설, 생활 여건 개선 시설 외의 토지이용행위를 할 수 없고, 소득 증대 시설의 범위는 시행령에 위임되어 있습니다.

「농지법 시행령」 제30조(농업보호구역에서 할 수 있는 행위)

① 법 제32조제2항제2호에서 "농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 「농어촌정비법」 제2조제16호나목에 따른 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 농업보호구역 안의 부지 면적이 3만제곱미터 미만인 것

2. 「농어촌정비법」 제2조제16호다목에 따른 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 농업보호구역 안의 부지 면적이 3천제곱미터 미만인 것

(제3호 및 제4호, 제2항 생략)

나. 「농지법 시행령」 제30조제1항제1호는 관광농원사업으로 설치하는 시설을 농업보호구역 안 부지 면적이 3만㎡ 미만인 경우에 허용하며, 기준은 사업 전체의 면적이 아니라 보호구역 안에 있는 부지의 면적입니다.

다. 농업진흥구역에서는 농업 생산·농지 개량과 직접 관련된 행위와 법이 열거한 시설만 허용되는데(「농지법」 제32조제1항), 그 열거와 시행령의 허용 시설 목록에 관광농원이 포함되어 있지 않아 설치할 수 없다고 해석되며, 농업진흥지역 지정 당시 허가를 받아 설치한 기존 시설은 이 제한을 받지 않습니다(「농지법」 제32조제3항).

라. 농어촌 관광휴양단지는 「농지법 시행령」 제30조제1항에 열거되어 있지 않고 「농지법 시행령」 제30조제1항제4호가 위임한 시설 목록에도 없어, 농업보호구역에는 설치할 수 없다고 해석됩니다.

구역	관광농원	농어촌 관광휴양단지	근거
임업용산지	3만㎡ 미만 가능	3만㎡ 미만 가능(규모는 1만5천㎡ 이상)	「산지관리법 시행령」 제12조제5항제2호
공익용산지	열거 없음(불허)	열거 없음(불허)	「산지관리법」 제12조제2항
농업보호구역	보호구역 안 부지 3만㎡ 미만 가능	열거 없음(불허, 해석)	「농지법」 제32조제2항, 「농지법 시행령」 제30조제1항
농업진흥구역	열거 없음(불허, 해석)	열거 없음(불허, 해석)	「농지법」 제32조제1항

관광농원 임업용산지 농업보호구역 입지 3만㎡ 제한 비교

 

마. 사업 규모 기준으로는 관광농원이 10만㎡ 미만이고 단지가 1만5천㎡ 이상이지만(「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3), 위 입지 제한이 적용되면 관광농원은 3만㎡ 미만으로, 단지는 임업용산지에서 1만5천㎡ 이상 3만㎡ 미만으로 좁아집니다.

Ⅲ. 관광농원 필수시설·선택시설과 영농체험시설 부지 전용허가

관광농원의 필수시설은 영농체험시설 하나이고 나머지 시설은 설치 여부를 사업자가 정하며, 영농체험시설 부지의 전용허가 여부는 농지와 임업용산지에서 다릅니다.

1. 필수시설과 선택시설

시설 기준은 시행규칙의 별표가 정하며, 조문은 다음과 같습니다.

「농어촌정비법 시행규칙」 제47조(농어촌 관광휴양사업의 규모 및 시설기준) 및 별표 3

제47조 법 제81조제2항에 따른 농어촌 관광휴양사업의 규모 및 시설기준은 별표 3과 같다.

[별표 3] 농어촌 관광휴양사업의 규모 및 시설기준(제47조 관련)

1. 사업의 규모

농어촌 관광휴양단지사업: ○ 1만5천제곱미터 이상

관광농원사업: ○ 10만제곱미터 미만

농어촌민박사업: ○ 주택 연면적 230제곱미터 미만. 다만, 「문화재보호법」 제2조제2항에 따른 지정문화재로 지정된 주택의 경우에는 규모의 제한을 두지 않는다.

2. 시설기준

(농어촌 관광휴양단지사업 생략)

관광농원사업

영농체험시설(기본시설): ○ 식량작물·특용작물·약용작물·채소·과수·화훼·유실수·버섯 등이 입식된 농장, 저수지·조류사육장·초지·축사·양어장·유리하우스(비닐하우스를 포함한다)·분재원 등 농수산물 생산을 위한 토지와 시설(자연림·자연초지 또는 야생화 등의 자생지는 제외한다) 면적이 2천제곱미터 이상이면서 관광농원 개발 승인 면적의 100분의 20 이상일 것

지역특산물 판매시설: ○ 지역농수산물이나 특산물의 전시 및 판매를 위한 시설로서 「식품위생법 시행규칙」에서 정한 해당 사업의 기준에 적합할 것

체육시설: ○ 영 제84조제1항 각 호의 영업시설로서 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행규칙」에서 정한 해당 시설의 기준에 적합할 것

휴양시설: ○ 원두막이나 낚시터 등 이용객에게 휴식을 제공할 수 있는 시설로서 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관이 정하는 기준에 적합할 것

음식물 제공시설: ○ 영 제84조제2항 각 호의 영업시설로서 「식품위생법 시행규칙」에서 정한 해당 시설의 기준에 적합할 것

기타시설: ○ 관광농원사업의 운영에 필요한 시설로서 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관이 정하는 기준에 적합할 것

(농어촌민박사업 생략)

※ 비고: "기본시설"이란 농어촌 관광휴양사업 사업시행자가 반드시 설치해야 하는 시설을 말한다.

가. 별표 3의 비고는 기본시설을 사업시행자가 반드시 설치해야 하는 시설로 정하고 관광농원에서 기본시설로 표시된 것은 영농체험시설뿐이므로, 필수시설은 영농체험시설 하나입니다.

나. 영농체험시설은 농수산물 생산을 위한 토지와 시설의 면적이 2천㎡ 이상이면서 관광농원 개발 승인 면적의 20% 이상이어야 하고, 자연림·자연초지·야생화 자생지는 이 면적에서 제외됩니다.

다. 선택시설인 지역특산물 판매시설, 체육시설, 휴양시설, 음식물 제공시설, 기타시설은 기본시설로 표시되어 있지 않아 설치 여부를 사업자가 정하며, 설치하는 경우에는 식품위생·체육시설 법령의 기준과 휴양시설·기타시설에 붙은 장관 기준에 적합해야 합니다.

라. 한편 숙박시설은 관광농원의 정의에는 포함되어 있지만 이 별표의 시설기준 종류에는 항목이 없다는 점이 숙박시설을 둘러싼 해석 문제의 출발점입니다.

구분	시설	설치	기준
필수(기본시설)	영농체험시설	반드시 설치	생산 토지·시설 2천㎡ 이상, 승인 면적의 20% 이상
선택	지역특산물 판매시설	사업자 선택	식품위생 시행규칙 기준
선택	체육시설	사업자 선택	시행령이 정한 영업시설, 체육시설 시행규칙 기준
선택	휴양시설	사업자 선택	장관 기준
선택	음식물 제공시설	사업자 선택	시행령이 정한 영업시설, 식품위생 시행규칙 기준
선택	기타시설	사업자 선택	운영에 필요한 시설, 장관 기준
별표 항목 없음	숙박시설	정의상 포함 가능	별표 3에 기준 없음

2. 영농체험시설 부지의 전용허가 여부

영농체험시설 부지에서 시설물 없이 경작·재배만 하는 경우 전용허가가 필요한지는 농지와 임업용산지에서 결론이 갈립니다.

가. 법제처는 2026년 10월 1일 회신(안건번호 26-0421)에서 영농체험시설 부지 중 시설물이 없는 농지에서 실제로 농작물을 경작하는 경우를 농지의 전용으로 보지 않았습니다. 농지의 전용 여부는 사업의 형식이 아니라 농지의 구체적 사용 용도로 판단하고, 실제 경작은 농업생산 용도라는 이유이며, 전제는 음식점·판매시설 등 건축물·공작물을 설치하거나 포장 등 형질변경을 하지 않는다는 것입니다.

나. 반면 법제처 2024년 4월 30일 회신(안건번호 24-0012)은 영농체험시설 부지 중 임업용산지에서 개발사업계획에 따라 임산물을 재배하는 경우를 산지전용허가 대상으로 보았습니다. 이는 산지를 임산물 재배 용도로만 쓰는 것이 아니라 영농체험시설을 제공하는 관광농원사업의 일부로 사용하는 것이라는 이유이며, 허가 대상에서 빼려면 해당 산지를 개발사업 부지에 편입하지 않아야 한다는 취지도 밝혔으며, 이 결론은 50cm 이상의 형질변경과 시설물 설치가 없는 재배로 한정됩니다.

다. 두 해석은 모두 법적 기속력이 없고 소관 기관이 구체적 사실관계를 고려해 다르게 집행할 수 있으며, 체험장 건물이나 포장처럼 시설물을 설치하는 부지는 두 해석의 전제 밖이므로 농지전용허가와 산지전용허가를 따로 검토해야 합니다.

안건번호	회신일	대상 부지	결론	전제
26-0421	2026. 10. 1.	영농체험시설 부지 중 농지	농지의 전용 아님	시설물·형질변경 없이 실제 경작
24-0012	2024. 4. 30.	영농체험시설 부지 중 임업용산지	산지전용허가 대상	50cm 이상 형질변경·시설물 설치 없는 임산물 재배

Ⅳ. 관광농원 안 숙박시설, 관광숙박업과 농어촌민박의 구분

관광농원의 정의가 숙박시설을 포함하므로 숙박시설을 계획에 넣을 수 있고 운영은 숙박업 신고 의제로 정리되지만, 「관광진흥법」상 관광숙박업은 별도의 승인과 등록이 필요합니다.

1. 숙박시설의 범위와 법제처 해석

가. 「농어촌정비법」 제2조제16호나목은 관광농원사업에 숙박시설을 포함시키고 있어 숙박시설을 사업계획에 넣는 것 자체는 정의상 막혀 있지 않으며, 앞서 본 대로 별표 3에는 숙박시설의 설치 기준이 따로 정해져 있지 않습니다.

나. 법제처는 2022년 2월 8일 회신(안건번호 21-0813)에서 「관광진흥법」상 호텔업이 농어촌 관광휴양단지사업 정의의 "휴양 콘도미니엄 등 숙박시설과 음식 등을 제공하는 사업"에 포함된다고 보았습니다. "등" 앞의 열거는 예시이고 호텔업과 휴양콘도미니엄업은 모두 관광숙박업의 종류로서 유사한 사업이며, 의제 목록에 휴양 콘도미니엄 사업계획 승인만 있다는 이유로 사업 범위가 콘도로 한정되지는 않는다는 이유입니다.

관광숙박업의 범위는 「관광진흥법」이 정하며, 조문은 다음과 같습니다.

「관광진흥법」 제3조(관광사업의 종류)

① 관광사업의 종류는 다음 각 호와 같다.

(제1호 생략)

2. 관광숙박업 : 다음 각 목에서 규정하는 업

가. 호텔업 : 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식ㆍ운동ㆍ오락ㆍ휴양ㆍ공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

나. 휴양 콘도미니엄업 : 관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 소유자등, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식ㆍ운동ㆍ오락ㆍ휴양ㆍ공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

3. 관광객 이용시설업 : 다음 각 목에서 규정하는 업

(가목 생략)

나. 대통령령으로 정하는 2종 이상의 시설과 관광숙박업의 시설(이하 "관광숙박시설"이라 한다) 등을 함께 갖추어 이를 회원이나 그 밖의 관광객에게 이용하게 하는 업

(다목 이하 생략)

(제4호 이하 및 제2항 생략)

다. 관광숙박업은 위 조항에서 호텔업과 휴양 콘도미니엄업을 말하고 그 시설이 관광숙박시설이므로 법제처 해석의 취지를 따르면 관광농원의 "숙박시설"에도 관광숙박시설이 포함된다고 볼 수 있으나, 이 해석은 단지(가목)를 대상으로 한 것이고 관광농원(나목)의 "숙박시설"을 직접 판단한 해석례는 확인되지 않습니다. 나목은 예시 없이 숙박시설이라고만 정하고 있어 문언상 더 넓게 읽힐 여지가 있지만, 법령은 숙박시설의 승인 기준을 따로 정하고 있지 않아 포함 여부와 규모는 승인권자가 사업계획을 심사하며 판단하는 영역입니다.

안건번호	회신일	쟁점	결론	전제
21-0813	2022. 2. 8.	호텔업이 단지사업 정의의 "휴양 콘도미니엄 등 숙박시설"에 포함되는지	포함됨	단지(제2조제16호가목) 사안이며 의제 여부는 판단하지 않음

2. 숙박 운영 경로 세 가지

관광농원 안에서 숙박을 운영하는 방법은 숙박업 신고 의제, 관광숙박업의 별도 승인·등록, 농어촌민박의 세 갈래로 나뉩니다.

가. 사업자 신고를 하면 협의를 거친 사항은 「공중위생관리법」에 따른 숙박업 신고를 한 것으로 보므로(「농어촌정비법」 제106조제3항제2호), 관광농원 안의 숙박은 공중위생관리법상 숙박업 형태로 정리되는 구조입니다.

관광진흥법상 관광숙박업은 승인과 등록 조문이 따로 있습니다.

「관광진흥법」 제15조(사업계획의 승인)

① 관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

(제2항 및 제3항 생략)

「관광진흥법」 제4조(등록)

① 제3조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 여행업, 관광숙박업, 관광객 이용시설업 및 국제회의업을 경영하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록하여야 한다.

(제2항 이하 생략)

나. 이 조문들에 따르면 관광숙박업은 등록 전에 사업계획 승인을 받고 등록까지 해야 하는데, 관광농원 승인으로 의제되는 것은 휴양 콘도미니엄 사업계획 승인뿐이므로(「농어촌정비법」 제106조제2항제6호) 호텔업은 사업계획 승인과 등록을, 휴양 콘도미니엄업은 등록을 별도로 받아야 한다고 해석되며, 법제처 21-0813은 사업 범위만 판단했을 뿐 의제 여부는 판단하지 않았습니다.

농어촌민박은 신고 요건이 따로 정해져 있습니다.

「농어촌정비법」 제86조(농어촌민박사업자의 신고)

② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.

1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것

2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)

3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)

4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다.

1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자

2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자

(제1항 및 제4항 이하 생략)

다. 농어촌민박은 위 조문에 따라 관광농원과 별개의 사업으로서 농어촌 주민이 6개월 이상 거주하는 자기 거주 단독주택을 요건으로 하고(원칙적으로 직접 소유해야 하며 일정 요건의 임차 운영자는 제3항의 예외가 있습니다), 규모도 주택 연면적 230㎡ 미만이어야 하므로(「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3), 관광농원 안에 새로 짓는 숙박동은 이 거주 요건 때문에 농어촌민박에 해당하지 않습니다.

구분	근거	의제 여부	주체·요건	규모
관광농원 안 숙박시설	「농어촌정비법」 제106조제3항제2호	사업자 신고 시 숙박업 신고 의제	개발 주체 자격 제한(「농어촌정비법」 제83조제1항)	입지별 3만㎡ 미만, 사업 10만㎡ 미만
관광숙박업(호텔업·휴양 콘도미니엄업)	「관광진흥법」 제15조제1항, 제4조제1항	휴양 콘도미니엄 사업계획 승인만 의제, 등록은 별도	관광진흥법상 승인 기준 충족	관광진흥법상 기준
농어촌민박	「농어촌정비법」 제86조	별도 신고	농어촌 주민, 6개월 이상 거주, 본인 거주 단독주택(원칙적으로 본인 소유)	주택 연면적 230㎡ 미만

관광농원 숙박시설 숙박업 신고 관광숙박업 농어촌민박 경로 비교

 

Ⅴ. 자주 묻는 질문과 요약 정리

앞에서 정리한 구조를 실제 준비 과정에 적용하면 개발 주체, 입지, 영농체험시설 부지, 숙박 경로를 둘러싼 질문이 이어지며, 이 장에서 이를 묻고 답하는 방식으로 마무리합니다.

1. 자주 묻는 질문

Q. 관광농원은 농업인이 아니어도 개발할 수 있나요?

A. 개발 주체는 농업인, 어업인, 한국농어촌공사와 농협·산림조합·수협의 조합·중앙회·어촌계, 농업법인·어업법인으로 한정되므로(「농어촌정비법」 제83조제1항, 「농어촌정비법 시행령」 제74조) 농업인이 아닌 투자자가 단독으로 개발하는 구조는 열려 있지 않습니다. 토지 소유권은 반드시 보유하지 않아도 된다는 법제처 해석(14-0563)이 있으므로, 실무에서는 개발 주체의 자격을 어떤 법인 형태로 갖출지를 토지 확보 방식과 함께 먼저 정리하는 것이 순서입니다.

Q. 농업보호구역에서 농어촌 관광휴양단지는 왜 설치할 수 없나요?

A. 「농지법 시행령」 제30조제1항이 농업보호구역에서 허용하는 시설로 관광농원과 주말농원만 열거하고 단지를 열거하지 않기 때문에, 열거되지 않은 행위를 금지하는 「농지법」 제32조제2항에 따라 단지는 설치할 수 없다고 해석됩니다. 3만㎡ 미만 요건이 걸린 임업용산지에서는 단지도 허용되지만 단지의 최소 규모가 1만5천㎡ 이상이어서 실제 구간은 1만5천㎡ 이상 3만㎡ 미만입니다.

Q. 영농체험시설 부지를 농지로 두면 전용허가가 필요 없나요?

A. 법제처 26-0421은 시설물이 없고 실제로 경작만 하는 농지 부지를 농지의 전용으로 보지 않았으므로, 체험용 경작지로 쓰는 부분은 전용허가 없이 필수시설 면적에 포함할 여지가 있습니다. 다만 체험장 건물이나 포장 같은 시설물을 설치하면 이 해석의 전제를 벗어나므로 어느 부분이 시설물 부지인지 사업계획서의 시설 배치와 함께 구분해 두어야 하고, 임업용산지는 24-0012에 따라 재배만 해도 산지전용허가 대상입니다.

Q. 관광농원 안에 관광숙박시설을 두면 관광숙박업 등록도 따로 해야 하나요?

A. 관광농원 승인으로 의제되는 관광진흥법상 승인은 휴양 콘도미니엄 사업계획 승인뿐이어서(「농어촌정비법」 제106조제2항제6호), 호텔업은 「관광진흥법」 제15조제1항의 사업계획 승인과 제4조제1항의 등록을, 휴양 콘도미니엄업은 등록을 별도로 받아야 한다고 해석됩니다. 관광농원 승인 요건과 관광진흥법상 승인 기준을 모두 충족해야 하므로 두 승인의 순서와 부지·시설 계획이 서로 맞는지를 관할 부서와 사전에 협의해 두는 것이 안전합니다.

2. 요약 정리

신청 전에 아래 순서로 점검하면 승인 단계에서 계획을 다시 짜는 일을 줄일 수 있습니다.

순서	확인할 질문	판단 기준	근거
1	개발 주체 자격이 있는가	농업인·어업인·한국농어촌공사·농협 등 조합·중앙회·어촌계·농업법인·어업법인	「농어촌정비법」 제83조제1항, 「농어촌정비법 시행령」 제74조
2	땅이 열리는 구역에 있는가	임업용산지 또는 농업보호구역(공익용산지·농업진흥구역은 불허)	「산지관리법」 제12조, 「농지법」 제32조
3	구역별 면적 제한을 지키는가	임업용산지 3만㎡ 미만, 농업보호구역 안 부지 3만㎡ 미만, 사업 전체 10만㎡ 미만	「산지관리법 시행령」 제12조제5항제2호, 「농지법 시행령」 제30조제1항제1호, 「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3
4	필수시설을 갖추는가	영농체험시설 2천㎡ 이상, 승인 면적의 20% 이상	「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3
5	영농체험시설 부지의 전용허가가 필요한가	농지는 시설물 없이 경작하면 전용 아님, 임업용산지는 산지전용허가 대상	법제처 26-0421, 24-0012
6	숙박은 어떤 경로로 운영하는가	숙박업 신고 의제, 관광숙박업은 별도 승인·등록, 민박은 별개	「농어촌정비법」 제106조제3항제2호, 「관광진흥법」 제15조제1항·제4조제1항, 「농어촌정비법」 제86조

관광농원은 농업인 등이 사업계획 승인을 받아 개발하며 필수시설은 영농체험시설뿐이고, 입지는 임업용산지와 농업보호구역에서 3만㎡ 미만일 때 열리며, 숙박은 숙박업 신고 의제로 정리하되 관광숙박업은 별도 승인·등록이 필요합니다. 개발 주체의 자격, 구역별 허용 면적, 영농체험시설 부지의 전용 여부, 숙박시설의 인허가 경로가 서로 맞물려 하나만 어긋나도 승인 단계에서 계획을 다시 짜야 하므로 부지의 구역 구분과 개발 주체를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

행정사 사무소 테미스(Themis)는 관광숙박업과 농어촌 관광휴양사업의 인허가를 함께 다루고 있으니, 토지의 구역 구분과 개발 주체, 숙박시설 구성이 정해지기 전에 사전 상담으로 승인 경로를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

행정사 사무소 테미스 관광농원 관광숙박업 인허가 사전 상담 안내

 

저자 소개

박민규 대표 행정사는 일반행정사로서 행정사 사무소 테미스에서 관광농원과 관광숙박업 관련 인허가 행정 절차를 담당하고 있습니다.

이 글은 2026년 10월 6일 현재 시행 중인 「농어촌정비법」, 「농어촌정비법 시행령」, 「농어촌정비법 시행규칙」, 「농지법」, 「농지법 시행령」, 「산지관리법」, 「산지관리법 시행령」, 「관광진흥법」과 법제처 법령해석 14-0563, 21-0813, 24-0012, 26-0421을 기준으로 작성했으며, 조회한 시행예정 개정본은 인용 결론에 영향이 없었습니다. 법제처 해석은 법적 기속력이 없고 소관 기관이 구체적 사실관계에 따라 다르게 집행할 수 있으며, 개별 사안의 결론은 승인권자의 판단과 관할 협의에 따라 달라질 수 있어 법률자문을 대체하지 않습니다.

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