호스텔 용도변경 정화조 처리대상인원, 건축물대장 기준으로 계산하는 방법

 

한눈에 보기 •    처리대상인원은 고시 별표로 용도별 산정한 뒤, 일부 층만 용도변경하더라도 건물 전체를 합산합니다. •    계수는 일반음식점 0.175, 사무소 0.075, 숙박시설 0.080이며, 취사시설이 있고 정원이 명확하면 정원(P)으로도 산정할 수 있습니다. •    인원은 유효용량(1.5㎥ + 5명 초과분 5명당 0.5㎥)으로 환산해 대장 용량과 비교하며, 인원이 인용 이내여도 실측 유효용량이 부족하면 증설과 변경신고가 필요하고 임차 건물이면 비용을 임차인이 부담하게 될 수 있습니다. •    정원 1인당 연면적이 12.5㎡보다 넓으면 정원 기준의 인원이 더 적습니다.

 

이런 분들이 보시면 좋습니다 •    종로·중구 5층 안팎 근생 건물의 3~5층을 호스텔로 바꾸려는데 기존 정화조가 버틸지 알고 싶은 분 •    건축물대장에 적힌 정화조 용량을 어떻게 읽고 무엇과 비교해야 하는지 모르는 분 •    호스텔 정화조 인원을 면적으로 산정할지 정원으로 산정할지 고민하는 분 •    임차한 건물에서 호스텔을 운영할 계획이라 정화조 증설 비용 부담이 걱정되는 분

  

호스텔 용도변경 전에는 직통계단, 대지 안의 공지 이격거리, 일반주거지역에서의 수평거리 이격거리와 함께 정화조 용량도 확인해야 합니다. 앞의 세 가지는 건축도면과 필지 조건으로 가늠할 수 있지만 정화조 용량은 건축물대장과 현장을 확인하고 용도별 인원을 계산해야 결과가 나오며, 그 결과가 공사 범위와 비용으로 이어집니다. 이 글은 종로·중구 구도심의 전형적인 유형으로 가정한 5층 근린생활시설, 즉 1·2층은 일반음식점이고 3~5층은 사무소인 건물에서 3~5층만 호스텔로 용도변경하는 경우를 기준으로 합니다.

 

정화조 용량은 일부 층만 바꾸더라도 건물 전체의 용도별 처리대상인원을 합산해 산정하므로 그대로 남는 1·2층 일반음식점도 함께 확인해야 하며(Ⅲ에서 고시 원문으로 확인합니다), 합계가 건축물대장의 기존 용량을 넘으면 증설이나 교체와 변경신고가 필요합니다. 이 공사는 설치 위치와 굴착과 구조 여건에 따라 상당한 부담이 될 수 있고, 건물을 임차한 호스텔 운영자는 임대차계약의 내용에 따라 비용을 부담하게 될 수 있으므로 계약 전에 필요한 용량을 계산해 두어야 합니다. 현행 산정 고시는 2025년 10월 1일 공포된 기후에너지환경부 고시 제2025-165호이며, 이 글은 이 고시와 「하수도법 시행규칙」 별표 12를 기준으로 합니다.

계산은 대장 확인, 용도별 인원 산정과 합산, 유효용량 환산, 기존 용량과의 비교와 신고의 네 단계로 진행됩니다. Ⅰ은 정화조가 필요한 이유, Ⅱ는 대장 확인, Ⅲ과 Ⅳ는 산정 원칙과 계산 사례, Ⅴ는 유효용량 환산과 신고와 비용 부담, Ⅵ은 요약입니다.

호스텔 용도변경 및 관광사업 인허가 전문 행정사

Ⅰ. 서울 종로·중구 합류식 지역에서 호스텔 용도변경 시 정화조를 확인해야 하는 이유

1. 정화조 설치 대상은 하수처리구역 안 합류식 하수관로 설치지역입니다

합류식은 오수와 빗물을 한 관로로 모으는 방식이고 분류식은 오수관과 빗물관을 따로 두는 방식입니다. 「하수도법」 제34조는 건물등을 설치하는 자에게 개인하수처리시설 설치를 원칙적으로 요구하되 분류식 하수관로에 배수설비를 연결해 오수를 공공하수처리시설에 유입시키는 경우 등을 예외로 두고 있으며, 「하수도법 시행령」 제24조제2항은 하수처리구역 안에서는 합류식 하수관로 설치지역에서만 수세식 변기를 설치하는 자에게 정화조 설치를 요구합니다.

「하수도법」 제34조(개인하수처리시설의 설치) ① 오수를 배출하는 건물ㆍ시설 등(이하 "건물등"이라 한다)을 설치하는 자는 단독 또는 공동으로 개인하수처리시설을 설치하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. (생략) 2. 오수를 흐르도록 하기 위한 분류식하수관로로 배수설비를 연결하여 오수를 공공하수처리시설에 유입시켜 처리하는 경우 3. 공공하수도관리청이 기후에너지환경부령으로 정하는 기준ㆍ절차에 따라 하수관로정비구역으로 공고한 지역에서 합류식하수관로로 배수설비를 연결하여 공공하수처리시설에 오수를 유입시켜 처리하는 경우 4. (생략)

 

「하수도법 시행령」 제24조(개인하수처리시설의 설치) ① (생략) ② 법 제34조제4항에 따른 개인하수처리시설의 설치기준은 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 하수처리구역 밖 가. (생략) 나. 1일 오수 발생량 2세제곱미터 이하인 건물등을 설치하려는 자는 정화조(개인하수처리시설로서 건물등에 설치한 수세식 변기에서 발생하는 오수를 처리하기 위한 시설을 말한다. 이하 같다)를 설치할 것 2. 하수처리구역 안(합류식하수관로 설치지역만 해당한다): 수세식 변기를 설치하려는 자는 정화조를 설치할 것

 

이 조문들에 따르면 정화조가 필요한 지역은 분류식이 아니라 합류식 하수관로 설치지역이며, 분류식 지역은 오수관로에 직접 연결하는 방식으로 설치의무의 예외가 인정됩니다. 합류식 지역이라도 하수관로정비구역으로 공고된 지역에서 합류식 하수관로로 배수설비를 연결하면 「하수도법」 제34조제1항제3호에 따라 예외에 해당합니다.

 

2. 서울 구도심은 합류식 비중이 높아 정화조 검토가 필요한 경우가 많습니다

서울시가 2013년에 발표한 자료에는 서울 하수관 약 10,487km의 대부분이 합류식이고 분류식은 약 15%이며 그마저도 하류에서 합쳐지는 불완전분류식이라고 되어 있습니다. 오래된 자료라 현재 비율과 다를 수 있으나 종로·중구 같은 구도심은 합류식일 가능성이 높고, 실제 적용은 필지별 관로 방식과 하수관로정비구역 공고 여부에 따라 달라지므로 관할 구청의 하수 담당 부서에서 확인하셔야 합니다.

Ⅱ. 건축물대장의 하수처리시설 용량으로 기존 정화조 한도를 확인하는 방법

1. 건축물대장에는 하수처리시설의 형식과 용량이 기재됩니다

건축물대장은 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별표의 작성방법에 따라 주차대수와 승강기대수와 함께 하수처리시설의 형식과 용량을 기재하며, 시설을 추가하거나 변경하거나 말소하는 경우에는 변동사항란에 그 사유와 내용을 적도록 하고 있습니다.

「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별표(건축물대장의 작성방법) 제1호처목(주차장ㆍ승강기ㆍ하수처리시설ㆍ급수설비(저수조)) 1) 주차대수 및 면적, 승강기대수 및 하수처리시설의 형식과 용량, 급수설비(「수도법」 제3조제24호에 따른 급수설비를 말한다) 중 저수조의 설치위치에 따른 수량 및 총 용량(㎥)을 적을 것 2) 시설의 추가ㆍ변경ㆍ말소 등의 경우에는 "변동사항"란에 그 사유와 내용을 적을 것

 

이 규정에 따라 기존 정화조의 한도는 건축물대장의 하수처리시설 란에서 형식(예: 부패탱크방류식)과 용량을 확인하며, 용량이 ㎥로 적혀 있으면 Ⅴ.1의 대응표로 인용과 대조할 수 있습니다. 다만 대장의 기재값과 실제 설치 상태는 다를 수 있어 현황 확인이 필요합니다.

 

2. 건축물현황도 배치도에서 정화조의 위치를 함께 확인합니다

건축물현황도의 배치도에는 정화조 등 주요 시설물을 표시하도록 하고 있어, 증설이 필요할 때 설치 가능한 위치와 여유 공간을 가늠하는 출발점이 됩니다.

「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별표(건축물대장의 작성방법) 제5호나목(건축물현황도 기재사항) 1) 배치도: 대지경계, 대지의 조경면적, (중략) 건축물의 배치현황, 주차장, 대지에 직접 접한 도로, 주출입구․부출입구, 대지의 옹벽, 정화조 등 주요 시설물, 그 밖에 건축물의 특정에 필요한 사항을 적을 것

 

이 규정에 따른 배치도는 정화조의 대략적인 위치를 알려주지만 실제 매설 상태를 그대로 반영하는지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

 

3. 이 글에서 쓰는 용어와 가정 건축물

첫째 표는 용어 정리이고 둘째 표는 설명을 위한 가정으로 실제 건축물대장의 기재가 아니며, 층당 바닥면적은 150㎡, 공용면적은 각 용도에 안분된 값으로 보았습니다.

용어	뜻
처리대상인원(N)	건물의 용도와 규모로 환산한 정화조 처리 기준 인원(단위: 인)
연면적(A)	해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계, 공용면적 포함(단위: ㎡)
정원(P)	객실별로 확인되는 수용 인원의 합계(단위: 명)
인용	정화조가 처리할 수 있는 처리대상인원의 표기(예: 90인용)
유효용량	정화조가 오수를 실제로 담아 처리하는 부피(단위: ㎥)

 

층	현재 용도(대장 기재 가정)	면적	변경 후
1층	제2종 근린생활시설(일반음식점)	150㎡	유지
2층	제2종 근린생활시설(일반음식점)	150㎡	유지
3~5층	제2종 근린생활시설(사무소)	층당 150㎡, 합계 450㎡	숙박시설(관광숙박시설, 호스텔)
하수처리시설	부패탱크방류식, 90인용(가정)	-	-

건축물대장 정화조 처리용량 확인방법

Ⅲ. 고시에 따른 정화조 처리대상인원 산정 원칙과 복합용도 합산 방식

1. 별표 산정기준을 적용하는 것이 원칙이고 용도별 인원을 합산합니다

정화조 처리대상인원을 정하는 고시는 「하수도법 시행령」 제24조제5항에 따라 기후에너지환경부장관이 산정기준을 고시하도록 한 위임에 근거합니다. 이 고시는 별표의 산정기준으로 처리대상인원을 산정하는 것을 원칙으로 하고, 한 건축물에 용도가 둘 이상이면 용도별 인원을 합산하며, 별표에 정원 기준 산식이 함께 규정된 용도는 정원이 명확한 경우 정원으로도 산정할 수 있다고 정합니다.

「하수도법 시행령」 제24조(개인하수처리시설의 설치) (제1항부터 제4항까지 생략) ⑤ 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 개인하수처리시설의 설치기준에 관한 오수발생량 산정기준은 기후에너지환경부장관이 정하여 고시한다.

 

「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」(기후에너지환경부 고시 제2025-165호) 제2호(근거) 및 제4호(산정방법) 2. 근 거 가. 「하수도법」제34조제4항 및 같은 법 시행령 제24조제5항 나. (생략) 4. 산정방법 가. 오수처리시설 또는 정화조를 설치하고자 하는 자는 건축물 등에서 발생되는 오수량과 오수농도, 정화조 처리대상인원을 별표「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정기준」을 적용하여 산정함을 원칙으로 한다. 나. (생략) 다. 산정기준의 적용방법 (1) (생략) (2) 동일 건축물 등에 2개 이상의 건축물 용도가 사용되는 경우에는 다음 사항에 따른다. (가) 오수발생량 및 정화조 처리대상인원은 각각의 건축물 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원을 합산하여 산정한다. (나) (생략) (3)부터 (5)까지 (생략) (6) 별표에서 건축물 용도의 총 오수발생량과 정화조 처리대상인원은 면적을 곱하여 각각 산정하며, 명확한 정원 산정 근거가 있는 건축물 용도의 경우 정원을 기준으로 산정할 수 있다. (단서 생략) (7) 사용인원별 정화조 유효용량은 「하수도법 시행규칙」 [별표 12]에 따라 아래 계산표를 참고하여 산정한다. (계산표 생략)

 

이 고시 제4호에 따르면 이 예시 건물은 변경 전에는 일반음식점과 사무소, 변경 후에는 일반음식점과 호스텔의 인원을 각각 구해 더한 값이 건물 전체의 처리대상인원이 됩니다.

 

2. 용도별 계수와 연면적의 범위는 별표가 정합니다

별표는 용도별로 처리대상인원 산식을 정하며, 이 예시에 필요한 일반음식점, 사무소, 숙박시설의 산식과 연면적의 정의는 다음과 같습니다.

「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」(기후에너지환경부 고시 제2025-165호) 별표(건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정기준) [단위 : N=인원(인), A=연면적(㎡), P=정원(인)] 3. 판매 및 영업시설 ─ 음식점 ─ 일반음식점: 1일 오수발생량 60 L/㎡ (BOD농도는 음식 종류별로 구분, 생략), 정화조 처리대상인원 N = 0.175A 7. 업무시설 ─ 일반업무시설 ─ 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사: 1일 오수발생량 15 L/㎡, BOD농도 100㎎/L, 정화조 처리대상인원 N = 0.075A 8. 숙박시설 ─ 일반숙박시설, 관광숙박시설, 생활숙박시설, 숙박시설 중 다중생활시설 1일 오수발생량 20 L/㎡, BOD농도 70㎎/L (취사시설이 없는 경우에 적용한다.) ─ 정화조 처리대상인원 N = 0.080A (취사시설이 없는 경우에 적용한다.) 1일 오수발생량 20 L/㎡, BOD농도 140㎎/L (취사시설이 있는 경우에 적용한다.) ─ 정화조 처리대상인원 N = 0.080A, N = P (정원이 명확한 경우) (취사시설이 있는 경우에 적용한다.) 주 2) 연면적이란, 당해 용도로 사용되는 바닥면적(부설주차장을 제외한 공용면적을 포함)의 합계를 말한다. 다만, 오수가 발생하지 않는 기계실, 공조실, 캐노피의 면적은 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정 시 연면적에서 제외한다.

 

이 별표에서 0.175A는 연면적 1㎡당 0.175인을 뜻하므로 300㎡이면 52.5인이며, 100㎡당으로 바꾸면 같은 면적에서 일반음식점이 사무소의 약 2.3배(17.5÷7.5)입니다. 연면적(A)에는 해당 용도의 공용면적이 포함되고 오수가 나지 않는 기계실 등은 빠지며, 숙박시설 항목의 정원 기준(N=P)은 취사시설이 있는 경우의 행에만 규정되어 있습니다.

용도	처리대상인원 산식	연면적 100㎡당 인원	이 예시의 면적
일반음식점	N=0.175A	17.5인	300㎡
사무소	N=0.075A	7.5인	450㎡
숙박시설(호스텔, 면적 기준)	N=0.080A 또는 N=P(취사시설이 있고 정원이 명확한 경우)	8.0인	450㎡

 

Ⅳ. 호스텔 정화조 처리대상인원, 면적 기준과 정원 기준 계산 사례

1. 정화조 용량 산정은 네 번의 계산으로 정리됩니다

정화조 용량 산정은 용도별 인원 산정, 합산, 유효용량 환산, 대장 비교의 네 번의 계산으로 끝나며, ③의 식은 「하수도법 시행규칙」 별표 12의 총유효용량 기준을 1인당으로 바꾼 것으로 원문은 Ⅴ.1에서 확인합니다.

단계	하는 일	식	이 예시의 값
①	용도별 처리대상인원 산정	N = 계수 × 연면적(A), 호스텔은 취사시설이 있고 정원이 명확하면 N = 정원(P)도 가능	음식점 52.5인, 사무소 33.75인, 호스텔 36.0인
②	건물 전체 처리대상인원 산정	용도별 N의 합	변경 전 86.25인, 변경 후 88.5인
③	필요한 정화조 유효용량 산정	V = 1.5 + 0.1 × (N − 5) (㎥, 별표 12의 최소 기준)	88.5인은 9.85㎥
④	건축물대장 용량과 비교	대장 인용을 유효용량으로 환산해 비교	90인용은 10.0㎥이므로 충족

2. 용도변경 전과 후를 한 표로 비교하면 다음과 같습니다

변경 전 값을 함께 구하면 기존 정화조의 여유와 설치 당시 기준과 현행 기준의 차이를 가늠할 수 있으며, 아래 표는 변경 전과 변경 후(면적 기준, 정원 30명, 정원 48명)를 한 번에 비교한 것입니다.

구분	변경 전	변경 후 (면적 기준)	변경 후 (정원 30명)	변경 후 (정원 48명)
1·2층 일반음식점 (300㎡, 0.175A)	52.5인	52.5인	52.5인	52.5인
3~5층(450㎡)	사무소 33.75인 (0.075A)	호스텔 36.0인 (0.080A)	호스텔 30.0인 (N=P)	호스텔 48.0인 (N=P)
정원 1인당 연면적 (호스텔)	-	-	15.0㎡	약 9.4㎡
건물 합계 처리대상인원	86.25인	88.5인	82.5인	100.5인
필요 유효용량 (비례 계산)	9.63㎥	9.85㎥	9.25㎥	11.05㎥
대장 90인용(10.0㎥) 대비	충족 (3.75인 여유)	충족 (1.5인 여유)	충족 (7.5인 여유)	부족 (10.5인 부족)

용도변경 전과 후 처리인원 산정 비교

5명 단위로 올림하면 필요 유효용량은 변경 전 10.0㎥, 면적 기준 10.0㎥, 정원 30명 9.5㎥, 정원 48명 11.5㎥이며 충족 여부는 같습니다. 면적 기준으로는 사무소(0.075)와 숙박시설(0.080)의 계수 차이로 2.25인 늘어나는 데 그치지만 정원 기준에서는 정원 밀도에 따라 합계가 82.5인에서 100.5인까지 달라지고, 기준을 바꾸었을 때 유효용량의 차이는 인원 1인당 0.1㎥ 수준이므로 기존 정화조의 여유 용량이 증설 여부를 좌우합니다.

용도를 바꾸지 않는 1·2층 일반음식점이 면적 기준 합계 88.5인 가운데 52.5인, 약 59%를 차지하므로 일부 층만 용도변경하더라도 건물 전체를 함께 확인해야 합니다.

 

3. 정원 기준은 정원 밀도에 따라 유불리가 갈립니다

정원 기준(N=P)은 별표 제8호의 취사시설이 있는 경우에서만 규정되어 있으므로 호스텔의 객실별 정원의 산정 근거가 명확해야 적용할 수 있습니다. 면적 기준과 정원 기준이 같아지는 지점은 P=0.080A이며, 호스텔 연면적 450㎡에서는 정원 36명, 즉 정원 1인당 연면적(호스텔 연면적÷정원) 12.5㎡입니다.

 

가. 정원 1인당 연면적이 12.5㎡보다 넓으면 정원 기준의 인원이 더 적습니다. 정원이 30명이면 450㎡÷30명=15㎡이므로 호스텔의 인원은 30인으로 면적 기준의 36인보다 6인 적습니다.

 

나. 정원 1인당 연면적이 12.5㎡보다 좁으면 면적 기준의 인원이 더 적습니다. 도미토리 위주로 정원이 48명이면 450㎡÷48명≒9.4㎡이므로 정원 기준은 48인이 되어 면적 기준의 36인보다 12인 많아집니다.

 

고시는 명확한 정원 산정 근거가 있는 경우 정원을 기준으로 산정할 수 있다고 규정하고 있어(제4호다목(6)) 정원 기준의 적용 자체는 문언상 열려 있으며, 별표도 취사시설이 있는 경우에 면적 기준(0.080A)과 정원 기준(N=P)을 함께 제시할 뿐 어느 한쪽을 강제하거나 더 큰 값을 택하도록 하는 문구는 두고 있지 않습니다. 그러나 정원 기준이 유리한 경우의 적용 여부, 신고 시 요구하는 기준, 정원 근거로 인정되는 자료의 범위는 관할청과 협의해야 합니다. 정원 기준을 쓰려면 객실별 정원을 확인할 수 있는 도면과 사업계획서 등의 근거 자료가 필요하고, 정원이 용량 산정의 근거가 되므로 이후 침대를 늘려 정원을 올리는 계획 변경이 생기면 처리대상인원을 다시 산정해 기존 용량과 비교해야 합니다.

 

4. 계산할 때 자주 생기는 혼동 여섯 가지

계산 과정에서 자주 생기는 혼동은 아래 여섯 가지로 정리됩니다.

혼동	문제점	바른 방법
바꾸는 층만 계산	고시는 한 건축물의 용도별 인원을 합산하는 것이 원칙	건물 전체 용도를 함께 계산
층 바닥면적을 그대로 곱함	연면적은 해당 용도의 공용면적을 포함하고 부설주차장과 오수가 나지 않는 기계실 등은 제외	공용면적을 용도별로 나누고 제외 면적을 뺀 값 사용
인원과 ㎥의 혼동	인용은 인원 단위이고 유효용량은 부피 단위	같은 단위로 환산한 뒤 비교
정원 기준이 항상 유리하다는 판단	정원 1인당 연면적이 12.5㎡보다 좁으면 면적 기준의 인원이 더 적음	두 값을 모두 계산해 비교, 적용 기준은 관할청 확인
변경 전 계산 생략	기존 정화조가 설치 당시 기준으로 산정됐다면 현행 기준과 차이가 있을 수 있음	변경 전 인원도 계산해 대장 용량과 비교
대장 인용만 확인	대장 기재와 실제 유효용량이 다르면 인원이 인용 이내여도 유효용량이 부족할 수 있음	실제 유효용량을 인원으로 환산해 대장 인용과 비교하고 더 작은 값 사용

 

Ⅴ. 정화조 유효용량 산정과 건축물대장 용량 비교, 부족할 때의 신고 절차와 비용 부담

1. 처리대상인원은 유효용량으로 환산해 비교합니다

고시 제4호다목(7)은 사용인원별 정화조 유효용량을 「하수도법 시행규칙」 별표 12에 따라 산정하도록 하고 있으며, 별표 12의 정화조 구조·규격 기준에 총유효용량 산식이 있습니다.

「하수도법 시행규칙」 별표 12(개인하수처리시설 제조제품의 구조·규격·재질 및 성능 기준) 제1호나목4)(침전 및 소화실(부패실)의 구조 및 규격) (1) (생략) (2) 총유효용량은 1.5㎥ 이상으로 하고, 처리대상 인원이 5명을 초과하는 경우에는 5명당 0.5㎥ 이상을 가산한 용량으로 한다. 다만, 처리대상 인원이 3명 이하인 경우에는 총유효용량을 1.0㎥ 이상으로 한다. (3)부터 (6)까지 (생략)

 

이 규정에 따른 산식은 V = 1.5 + 0.5 × (N − 5) ÷ 5(㎥)이며 5명 초과분 1인당 0.1㎥가 가산되는 최소 기준입니다. '5명당 0.5㎥'를 비례로 볼지 5명 단위로 올림할지는 문언에 명시가 없어 두 방식을 함께 계산하며, 이 산식으로 대장의 90인용은 1.5 + 0.5 × 85 ÷ 5 = 10.0㎥입니다.

대장의 인용과 유효용량은 아래 표로 바로 바꿔 볼 수 있으며, 5의 배수 인원에서는 두 계산 방식의 결과가 같습니다. 이 값은 최소 기준이므로 실제 제품의 유효용량은 이보다 클 수 있습니다.

처리대상인원(인용)	최소 유효용량(㎥)
50	6.0
60	7.0
70	8.0
80	9.0
90	10.0
100	11.0
110	12.0
120	13.0

2. 비교 결과에 따른 판정 순서

판정은 관할청이 요구하는 산정 기준을 먼저 확인한 뒤 다음 순서로 진행합니다.

가. 관할청이 면적 기준을 적용하면 필요 인원 88.5인을 대장 90인용과 비교하며, 이 예시는 충족합니다.

나. 관할청이 정원 기준을 요구하거나 적용을 인정하면 정원 기준 인원을 대장 용량과 비교하며, 정원 30명이면 82.5인으로 충족하고 정원 48명이면 100.5인으로 부족합니다.

다. 적용 기준에 따라 부족하면 증설 또는 교체 범위를 정하고 변경신고를 준비하며, 임차 건물이면 비용 부담 주체를 임대차계약으로 정합니다.

 

3. 인원은 인용 이내인데 유효용량이 부족하면 부족한 것으로 보아야 합니다

정화조의 인용과 최소 유효용량은 「하수도법 시행규칙」 별표 12의 산식으로 연동되므로 기록이 정확하면 필요 인원이 인용 이내일 때 필요 유효용량도 그 인용의 최소 유효용량 이내입니다. 그러나 대장의 기재와 실제 탱크의 유효용량이 다르면 인원은 인용 이내인데 유효용량만 부족한 경우가 생기며, 「하수도법 시행령」 별표 1의6은 개인하수처리시설의 규모가 처리대상 오수를 모두 처리할 수 있는 규모 이상일 것과 정화조가 구조 및 규격기준에 맞을 것을 함께 요구합니다.

「하수도법 시행령」 별표 1의6(개인하수처리시설의 설치기준) 제1호 및 제2호 1. 개인하수처리시설의 규모는 처리대상 오수를 모두 처리할 수 있는 규모 이상이어야 한다. 2. 정화조는 법 제52조제3항에 따라 기후에너지환경부령으로 정하는 구조 및 규격기준에 맞아야 한다. (제3호부터 제14호까지 생략)

 

이 기준에 따르면 인원과 유효용량을 모두 충족해야 하므로, 실제 탱크의 유효용량을 설치도면이나 실측으로 확인해 5 + (V − 1.5) ÷ 0.1(비례 계산 기준)로 인원에 환산하고 대장 인용과 비교해 더 작은 값을 기준으로 삼는 것이 안전합니다. 아래 표와 같이 대장은 90인용이지만 실측 유효용량이 9.5㎥이면 85인용으로 환산되어 필요 인원 88.5인에 못 미치므로 증설과 변경신고를 준비해야 합니다. (그러나 이러한 경우는 흔하지 않습니다.)

실제 유효용량	인원 기준 (필요 88.5인, 대장 90인용)	유효용량 기준 (필요 9.85㎥)	판단
10.0㎥	충족	충족	충족
9.5㎥(실측)	충족	부족(0.35㎥)	부족 (85인용으로 환산)

4. 용량이 부족하면 정화조 증설과 변경신고가 필요합니다

필요 용량이 대장 용량을 넘으면 정화조의 규모 또는 처리용량을 바꾸어야 하며, 「하수도법」 제34조제2항과 「하수도법 시행령」 제24조제1항은 이를 미리 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정합니다.

「하수도법」 제34조(개인하수처리시설의 설치) (제1항 생략) ② 제1항에 따라 개인하수처리시설을 설치하거나 그 시설의 규모ㆍ처리방법 등 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하려는 자는 기후에너지환경부령으로 정하는 바에 따라 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 개인하수처리시설을 폐쇄하려는 경우에도 또한 같다. (제3항부터 제5항까지 생략)

 

「하수도법 시행령」 제24조(개인하수처리시설의 설치) ① 법 제34조제2항 전단에서 "그 시설의 규모ㆍ처리방법 등 대통령령으로 정하는 중요한 사항"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 개인하수처리시설의 규모 또는 처리용량 2. 개인하수처리시설의 구조 3. 개인하수처리시설 본체의 교체 (제2항부터 제5항까지 생략)

 

이 조문들에 따르면 개인하수처리시설의 규모 또는 처리용량 변경이 신고 대상이므로 증설이 필요한 용도변경은 변경신고를 함께 준비해야 하며, 증설 후에는 건축물대장 변동사항란에 그 사유와 내용을 적도록 한 규정에 따라 대장 정리까지 필요할 수 있습니다. 용량이 충분하면 정화조를 바꾸지 않아 별도의 변경신고 사유는 생기지 않는 것으로 보이며, 용도변경 허가 과정에서 산정 자료를 요구하는지는 관할청에 확인하시기 바랍니다.

 

5. 증설 비용의 부담 주체는 임대차계약에서 미리 정해 두어야 합니다

건물을 임차해 호스텔을 운영하는 경우 정화조 증설 비용을 누가 부담하는지가 문제가 되며, 「민법」 제623조는 임대인에게 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를, 제626조는 임차인이 필요비나 유익비를 지출한 경우의 상환청구권을 규정합니다.

「민법」 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

「민법」 제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

이 조문들에 따르면 임차인은 필요비와 유익비를 지출한 경우 상환을 청구할 수 있지만 유익비는 임대차 종료 시 가액의 증가가 남아 있는 경우에 한해 인정되므로(제626조제2항) 지출한 비용 전부를 돌려받는다고 단정할 수 없습니다. 또한 두 조문은 용도변경에 따라 필요해진 정화조 증설 비용을 누가 부담하는지를 직접 정하고 있지 않아 이 비용은 임대차계약의 특약에 따라 임차인이 부담하게 될 수 있으므로, 계약 전에 증설 필요 여부를 확인하고 비용 부담 주체와 공사 범위와 임대차 종료 시 원상복구 여부를 계약서에 서면으로 정해 두는 것이 안전합니다.

 

Ⅵ. 결론 : 호스텔 용도변경 정화조 산정 요약과 사전 확인 사항

호스텔 용도변경에서 정화조 검토는 대장의 하수처리시설 용량 확인, 건물 전체의 용도별 처리대상인원 산정과 합산, 유효용량 환산, 대장 용량과의 비교 순서로 진행되며, 숙박시설은 면적 기준(연면적×0.080)이 원칙이고 취사시설이 있고 정원이 명확하면 정원 기준(N=P)도 적용할 수 있습니다. 이 글의 가정 사례에서는 면적 기준 88.5인이 대장 90인용 안에 들어오지만 정원이 48명이면 100.5인이 되어 증설과 변경신고가 필요했으며, 인원이 인용 이내여도 실제 유효용량이 부족하면 부족으로 보아야 합니다.

정화조는 용도변경 가능 여부를 가르는 확인 항목 가운데 하나이므로 이격거리, 직통계단, 주차장, 지구단위계획과 별도로 검토해야 합니다. 필지 앞 하수관로의 방식과 정비구역 공고 여부, 대장과 현황도의 정화조 용량과 위치, 실제 유효용량과 현장 상태, 호스텔 객실 계획의 정원, 관할청의 정원 기준 인정 요건과 소수점 처리와 면적 안분 기준을 확인하시고, 임차 건물이라면 증설 비용의 부담 주체를 계약 전에 서면으로 정해 두셔야 합니다.

 

정화조 용량이 부족한 상태로 용도변경 설계를 확정하면 증설 위치와 공사 범위를 다시 잡아야 할 수 있으므로, 행정사 사무소 테미스는 건축물대장과 현황도, 객실 계획의 정원을 함께 놓고 정화조 용량을 사전에 검토한 뒤 용도변경 절차를 진행하는 방식을 권장하며, 전화 상담을 통해 해당 건물의 확인 범위를 안내하고 있습니다.

저자 소개

박민규 대표행정사는 특정직 국가공무원(5급)과 기업법무 실무를 거쳐 현재 행정사 사무소 테미스에서 관광숙박업 사업계획승인과 건축·용도변경 인허가를 함께 관리하고 있습니다.

이런 분은 사전진단 받아보세요

•    종로·중구 등 구도심 근생 건물의 일부 층을 호스텔로 바꿀 계획인데 건축물대장의 정화조 용량을 확인하지 못한 분

•    대장에 적힌 정화조 용량과 실제 유효용량이 일치하는지 확인이 필요한 분

•    3층 이상 여러 층을 한꺼번에 용도변경하면서 정원이 많은 도미토리 구조를 고려 중인 분

•    정화조 증설이 필요할 경우 설계 변경 범위와 공사 범위를 미리 가늠하고 싶은 분

•    정원 기준과 면적 기준 중 어느 쪽으로 산정할지 검토가 필요한 분

•    해당 필지 앞 하수관로가 합류식인지 하수관로정비구역인지 확인이 필요한 분

•    정화조 증설 비용을 누가 부담할지 임대차계약 전에 정리해야 하는 분

 

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자주 묻는 질문

Q. 건축물대장에 정화조 용량이 적혀 있으면 호스텔 용도변경 후에도 그대로 쓸 수 있나요?

변경 후 합산 처리대상인원이 대장에 적힌 용량 이내이면 인원 기준으로는 기존 정화조를 쓸 수 있는 것으로 볼 수 있고, 초과하면 증설과 변경신고가 필요합니다. 대장의 기재와 실제 설치 상태가 다를 수 있어 실제 유효용량 확인이 함께 필요하며, 인원이 이내여도 실제 유효용량이 부족하면 증설이 필요할 수 있습니다.

Q. 호스텔은 정원 기준과 면적 기준 중 어느 쪽으로 산정해야 하나요?

고시는 면적 기준을 원칙으로 하고 정원 근거가 명확하면 정원 기준으로 산정할 수 있다고만 규정하며, 두 값 중 작은 쪽을 택할 수 있는지는 정하고 있지 않습니다. 정원 1인당 연면적이 12.5㎡보다 넓으면 정원 기준의 인원이 더 적지만 정원 근거 자료가 필요하므로 관할청 확인이 먼저입니다.

Q. 정화조 증설이 필요하면 비용과 기간은 어느 정도 걸리나요?

증설 규모와 설치 위치, 신고 서류 준비 범위에 따라 달라 일률적으로 제시하기 어렵고, 산정과 대장 용량 비교를 먼저 마쳐야 범위를 가늠할 수 있습니다. 임차 건물이라면 비용 부담 주체가 임대차계약에 따라 달라지므로 계약 전에 서면으로 정해 두시기 바랍니다.

 

본 글은 2026년 9월 기준 「하수도법」, 「하수도법 시행령」, 「하수도법 시행규칙」, 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」(기후에너지환경부 고시 제2025-165호), 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」, 「민법」을 근거로 작성되었으며, 계산 예시는 설명을 위한 가정이고 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않습니다.

 

행정사 사무소 테미스(Themis) | 대표행정사 박민규

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