체류형 호스텔 용도변경의 핵심 쟁점 - 직통계단 2개소 및 유효너비 1.2미터 규제 분석

최근 방한 외국인 관광객의 국내 평균 체류 기간이 6.05일로 대폭 증가함에 따라, 다인용 가족이 장기 체류할 수 있는 아파트먼트형 호스텔에 대한 수요가 급증하고 있습니다. 반면, 수익성이 저하된 도심의 중소형 상가나 근린생활시설을 호스텔로 용도변경하려는 예비 사업주들은 막대한 인테리어 예산을 투입하고도 인허가 단계에서 번번이 좌초되는 실정이지요.

 

그 실패의 가장 큰 원인은 주차장이나 정화조 용량 부족뿐만 아니라, 건축법상 엄격하게 적용되는 '직통계단 2개소 확보' 및 '계단 유효너비' 기준을 사전 설계에 반영하지 못했기 때문입니다. 자산 손실을 방지하고 합법적인 용도변경을 달성하기 위해 반드시 점검해야 할 피난계단 관련 법리와 행정 실무적 돌파 전략을 객관적으로 분석해 드립니다.

<대표행정사 프로필 & 성공사례가 궁금하시면 아래 슬라이스를 클릭해 주세요.>

https://myslice.is/s/z65HJdZ

박민규님의 명함

 

I. 관광숙박업 용도변경의 핵심 규제 : 직통계단 2개소 설치 의무

상가 건물을 「관광진흥법」상 호스텔(숙박시설)로 전환할 때 가장 먼저 물리적 구조의 적법성을 검토해야 합니다. 여기서 '직통계단'이란 피난층이나 지상까지 도중에 다른 층의 거실을 거치지 않고 직접 연결되는 계단을 뜻하며, '피난계단'은 이 직통계단 중에서도 화재 시 연기와 화염 차단을 위해 내화구조의 벽체와 방화문 등으로 완전히 밀폐 구획된 특수 안전 계단을 의미하여 엄격히 구별됩니다.

 

「건축법 시행령 제34조 제2항 제2호」에 따른 숙박시설 직통계단 요건을 살펴보면, 숙박시설의 용도로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 경우에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 2개소 이상 설치해야 합니다. 또한, 해당 건축물이 5층 이상일 경우에는 「건축법 시행령 제35조 제1항」에 따라 설치되는 직통계단을 반드시 '피난계단' 구조로 만들어야 하는 가중 규제가 적용됩니다.

 

일반적인 도심지 중소형 상가 건물(근린생활시설)은 대부분 단일 계단실 구조로 설계되어 있어 이러한 물리적 요건을 충족하기가 매우 까다롭습니다. 만약 3층 이상 특정 층의 거실 바닥면적이 200제곱미터를 초과한다면, 기존 계단 외에 추가적인 직통계단을 건축물 내부 또는 외부에 물리적으로 신설해야만 인허가가 성립되는 구조입니다.

II. 피난계단 유효너비 1.2미터 확보 규정과 면적 산정 기준

직통계단 개수뿐만 아니라 기존 계단의 폭(너비) 규제 역시 용도변경의 당락을 가르는 중요 변수입니다. 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제15조 제2항 제4호 가목」에 의거하여, 계단을 설치하려는 층이 지상층인 경우 해당 층의 바로 위층부터 최상층까지의 거실 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 경우에는 계단 및 계단참의 유효너비를 120센티미터 이상으로 확보해야 합니다.

 

더불어 같은 규칙 제15조의2 제1항에 따라 당해 층 거실의 바닥면적 합계가 200제곱미터 이상인 경우, 양옆에 거실이 있는 복도는 1.5미터 이상, 기타의 복도는 1.2미터 이상의 유효너비를 확보해야 하는 규제가 결합됩니다. 노후 상가 건물의 기존 계단 및 복도 폭이 기준에 미달한다면, 이를 물리적으로 확장하는 과정에서 막대한 구조보강 비용이 발생하며 객실의 유효 면적마저 크게 손실되지요.

III. 규제 돌파를 위한 거실 바닥면적 통제 및 용도 복합 기획

가장 효율적인 인허가 돌파 전략은 건축물대장 및 도면상 층별 '거실 바닥면적'을 200제곱미터 미만으로 철저히 통제하는 것입니다. 여기서 주목해야 할 점은 규제의 기준이 전체 바닥면적이 아닌 '거실의 바닥면적'이라는 사실입니다.

 

「건축법 제2조 제1항 제6호」에 따르면 '거실'이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 의미합니다. 즉, 호스텔의 경우 투숙객이 머무는 객실과 다이닝룸, 라운지 등은 거실에 해당하지만 복도, 화장실, 기계실, 샤워실 등은 거실 면적 산정에서 합법적으로 제외됩니다.

 

따라서 3층 이상의 층별 전체 바닥면적이 200제곱미터를 초과하더라도, 이러한 공용 및 부대 면적을 정밀하게 분리 산정하여 순수 '거실' 면적만 199제곱미터 이하로 통제한다면 폭이 좁은 단일 직통계단만 보유한 노후 상가 건물이라도 직통계단 추가 의무 없이 적법하게 호스텔 용도변경이 가능해집니다.

 

특히 주의하실 점은 용도변경 시 기존건축물 특례적용 가능 여부입니다. 간혹 노후 상가 소유주분들께서 「건축법 제6조」 및 관할 지자체 건축조례에 규정된 '기존의 건축물 등에 관한 특례'를 내세워 직통계단이나 피난계단 규정을 면제받을 수 있을 것이라 오판하시는 경우가 있습니다. 그러나 「건축법 제19조 제1항」에 명확히 규정된 바와 같이, 건축물의 용도변경은 반드시 '변경하려는 용도(숙박시설)의 건축기준'에 맞게 하여야 합니다. 따라서 피난, 구조안전, 계단 확보와 같은 핵심 규정은 용도변경 시 원칙적으로 기존건축물 특례 적용이 배제되며, 인허가청 역시 생명·안전과 직결된 사안이므로 한 치의 예외도 허용하지 않습니다.

결론

트렌드를 선도하는 하이엔드 호스텔 기획은 높은 수익을 보장하지만, 그 이면에는 「건축법 시행령」에 따른 피난계단의 개수와 유효너비 산정이라는 촘촘하고 매서운 법률적 통제망이 자리하고 있습니다. 법령상의 '거실' 개념 등 맹점을 파고들어 기존 건물의 뼈대를 건드리지 않고 치명적인 규제를 돌파하는 설계 방향성은 행정청의 심사 잣대를 얼마나 정확히 꿰뚫고 있느냐에 전적으로 달려 있습니다. 막대한 철거 및 공사비 지출 전, 행정사 사무소 테미스의 정밀한 법리 검토를 통해 가장 경제적이고 합법적인 용도변경 전략을 수립해 보시기 바랍니다.

 

행정사 사무소 테미스(Themis) 대표 행정사 박민규

• 전화: 02-6140-2002
• 이메일: rep_themis@naver.com
• 홈페이지: www.repthemis.co.kr
• 주소: 서울특별시 강동구 천호옛길14, 302호(성내동, 강동빌딩)