농어촌관광휴양단지·관광농원 입지전략｜숙박·음식점 복합관광시설로 확장되는 땅과 막히는 땅

농어촌관광휴양단지와 관광농원이 숙박시설·음식점까지 갖춘 복합관광시설로 확장될 수 있는지는 사업계획보다 땅의 구분이 먼저 정합니다. 개발이 어렵다고 알려진 농림지역의 임업용산지·농업보호구역·초지는 개별법이 정한 범위에서 숙박동까지 검토할 수 있지만, 개발지처럼 보이는 생산관리·보전관리지역과 농림지역의 준보전산지는 숙박시설이 막혀 지구단위계획 같은 고도의 인허가 트랙이 필요합니다.

농어촌관광휴양단지 및 관광농원 예상도

이런 분들이 보시면 좋습니다

✓ 농림지역의 임야나 농지에 관광농원·농어촌관광휴양단지를 만들면서 숙박동과 식당까지 두려는 토지 소유자와 농업법인

✓ 관리지역 땅을 사 두었는데 체험시설과 숙박시설을 함께 짓는 복합관광시설이 가능한지 알고 싶은 투자자

✓ 이미 관광농원을 운영하면서 객실을 늘리거나 「관광진흥법」의 전문휴양업으로 넓히려는 사업자

관광농원이나 휴양단지를 구상하는 토지 소유자가 상담에서 가장 먼저 묻는 것은 "내 땅에 객실과 식당까지 지을 수 있느냐"입니다. 「농어촌정비법」은 두 사업에 숙박시설과 음식 제공을 넣을 수 있다고 정하지만 그 정의가 곧 그 땅에 숙박 건물을 지어도 된다는 뜻은 아니어서, 같은 2만㎡의 땅이라도 어떤 곳은 숙박동과 식당을 갖춘 복합관광시설로 커지고 어떤 곳은 체험장과 판매장에서 멈춥니다.

이 차이를 만드는 것은 용도지역과 그 안의 산지·농지 구분인데, 상담에 오는 의뢰인은 "농림지역은 개발이 안 된다", "관리지역이면 숙박도 된다", "승인만 받으면 나머지 허가는 따라온다"는 정보를 사실로 알고 땅을 고른 경우가 많습니다. 이 정보는 모두 법령과 다르고, 오해를 바로잡지 않은 채 땅을 사면 사업계획을 처음부터 다시 짜야 합니다.

그렇다면 어떤 정보가 틀렸고 땅의 구분은 무엇으로 가려야 할까요. 이 글은 가장 흔한 세 가지 오해에서 출발해 개별법이 정하는 농림지역 트랙, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭: 「국토계획법」)의 시행령 별표와 조례가 정하는 트랙, 그 제한을 넘는 지구단위계획·개발진흥지구·지역개발사업구역의 순서로 살펴보며, 트랙마다 상담에서 자주 만나는 오해를 함께 짚습니다.

농어촌관광휴양단지 및 관광농원의 입지전략

Ⅰ. 입지분석에서 의뢰인이 가장 많이 오해하는 세 가지

토지 소유자가 입지분석 전에 접한 정보 가운데 결론을 가장 크게 틀리게 만드는 것은 사업의 정의, 인허가 의제, 관광숙박업 특례에 관한 세 가지 오해이며, 셋 모두 '사업이 된다'와 '그 땅에 숙박 건물을 지을 수 있다'를 같은 것으로 보는 데서 생깁니다.

1. 오해 하나 — 정의에 숙박시설이 있으니 어느 땅에서든 숙박동을 지을 수 있다

관광농원을 구상하는 토지 소유자가 숙박동의 근거로 가장 자주 드는 것은 「농어촌정비법」의 정의 조항입니다.

「농어촌정비법」 제2조(정의) 제16호가목·나목

16. "농어촌 관광휴양사업"이란 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 농어촌 관광휴양단지사업: 농어촌의 쾌적한 자연환경과 농어촌 특산물 등을 활용하여 전시관, 학습관, 지역 특산물 판매시설, 체육시설, 청소년 수련시설, 휴양시설 등을 갖추고 이용하게 하거나 휴양 콘도미니엄 등 숙박시설과 음식 등을 제공하는 사업

나. 관광농원사업: 농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용하여 지역특산물 판매시설, 영농 체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식 또는 용역을 제공하거나 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

정의에 숙박시설이 들어 있다는 것은 사업계획에 숙박동을 넣을 수 있다는 뜻일 뿐이고, 그 건물이 그 땅에 설 수 있는지는 「국토계획법」 제76조가 따로 정합니다.

「국토계획법」 제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등)

(제1항부터 제4항까지 생략)

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 각 호에서 정하는 바에 따른다.

(제1호부터 제2호까지 생략)

3. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다.

제1항은 용도지역마다 지을 수 있는 건물을 「국토계획법 시행령」의 용도지역별 별표에 맡기고 제5항제3호는 농림지역 가운데 농업진흥지역·보전산지·초지만 개별법을 따르게 하므로, 같은 관광농원 계획이라도 땅의 구분에 따라 숙박동의 결론이 갈립니다. 가령 같은 군의 임야라도 농림지역의 임업용산지라면 3만㎡ 미만 관광농원 안에 숙박동을 계획할 수 있지만, 보전관리지역의 임야라면 「국토계획법 시행령」 별표 18이 숙박시설을 허용 목록에 두지 않아 숙박동을 세울 수 없습니다.

2. 오해 둘 — 사업계획 승인만 받으면 나머지 허가는 의제로 해결된다

휴양단지·관광농원의 사업계획 승인에 여러 허가를 받은 것으로 보는 의제 조항이 있다는 말은 사실이지만, 그 범위는 기대만큼 넓지 않습니다.

「농어촌정비법」 제106조(다른 법률에 따른 지정 등의 의제)

② 제9조, 제58조, 제59조, 제82조, 제83조 또는 제96조에 따라 농어촌정비사업의 시행자가 농어촌정비사업의 계획 승인을 받은 경우 제4항에 따른 협의를 거친 사항은 다음 각 호의 허가, 인가, 협의, 동의, 면허, 해제, 신고 또는 승인 등(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)을 받은 것으로 보며, (후단 생략)

(제1호부터 제7호까지 생략)

8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정(용도지역, 용도지구 및 용도구역의 결정 및 변경은 제외한다), (이하 생략)

③ 제85조제1항에 따라 농어촌관광휴양지사업을 경영하려는 자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌관광휴양지사업자 신고를 한 경우 제4항에 따른 협의를 거친 사항은 다음 각 호의 신고를 한 것으로 본다.

(제1호 생략)

2. 「공중위생관리법」에 따른 숙박업이나 목욕장업의 신고

사업계획 승인 한 건으로 건축허가·농지전용·산지전용·개발행위허가·초지전용까지 받은 것으로 볼 수 있는 것은 휴양단지·관광농원의 큰 이점이지만, 의제는 관계 행정기관과 미리 협의한 사항에 한하고 제2항제8호는 용도지역의 결정·변경을 의제에서 뺐습니다. 게다가 관광농원의 숙박동은 제3항제2호에 따라 「공중위생관리법」의 숙박업으로 운영되는 시설이어서, 사무소는 용도지역 건축 제한도 숙박시설 기준으로 검토합니다.

3. 오해 셋 — 호텔과 같은 관광 시설이니 용도지역 특례가 있다

관광호텔·호스텔 같은 관광숙박업은 사업계획승인을 받으면 상업지역과 대통령령으로 정하는 주거·공업·녹지지역에서 「국토계획법」 제76조제1항을 적용받지 않으므로(「관광진흥법」 제16조제5항), 같은 관광 시설인 관광농원에도 이 특례가 있다고 아는 의뢰인이 적지 않습니다. 그러나 이 특례는 「관광진흥법」 제15조제1항의 관광숙박업 사업계획 승인에만 붙어서, 관광농원·휴양단지의 숙박동은 어느 용도지역에서든 그 지역의 별표와 조례를 그대로 따릅니다.

세 오해를 걷어 내면 복합관광시설로의 확장은 다음 세 질문을 차례로 통과하는 문제가 되고, 앞 질문이 '예'여야 다음 질문으로 넘어갑니다.

질문	답하는 법령	확인할 것
사업이 되는가	「농어촌정비법」 제82조·제83조, 「농어촌정비법 시행규칙」 별표 3	사업 주체, 휴양단지 1만 5천㎡ 이상·관광농원 10만㎡ 미만, 영농체험시설 2천㎡·20% 이상
숙박동·식당을 지을 수 있는가	「국토계획법」 제76조, 「국토계획법 시행령」 용도지역별 별표, 「산지관리법」·「농지법」·「초지법」	용도지역, 보전산지 구분, 농업진흥구역·농업보호구역, 초지
관광사업으로 등록되는가	「관광진흥법」 제4조, 「관광진흥법 시행령」 별표 1	숙박시설이나 음식점시설, 편의시설, 전문휴양시설

이 순서 때문에 사무소는 둘째 질문의 답이 나오기 전에는 숙박동의 규모를 정하지 않으며, 토지이용계획확인서를 받으면 용도지역 칸보다 산지 구분과 농업진흥지역 칸을 먼저 봅니다. 셋째 질문인 전문휴양업 등록은 앞의 두 관문을 통과한 시설을 「관광진흥법」의 지원 체계로 옮기는 단계입니다.

농어촌관광휴양단지·관광농원이 복합관광시설로 확장되는지 가르는 사업 가능성

 

Ⅱ. 농림지역 트랙 — 「산지관리법」·「농지법」·「초지법」이 정하는 땅

앞서 본 제76조제5항제3호가 적용되는 농림지역의 땅은 개별법이 허용하는 행위의 목록과 면적 상한이 곧 확장의 한계이며, 세 법을 나란히 놓으면 공익용산지와 농업진흥구역은 막히고 임업용산지·농업보호구역·초지는 각자의 조건으로 열립니다.

구분	휴양단지·관광농원	숙박·음식점 연계	근거
공익용산지	허용 행위에 없음	자연휴양림·수목원 등 산림공익시설만	「산지관리법」 제12조제2항
임업용산지	3만㎡ 미만 휴양단지·관광농원	숙박동을 사업계획에 담아 검토 가능	「산지관리법 시행령」 제12조제5항제2호
농업진흥구역	허용 행위에 없음	불가	「농지법」 제32조제1항
농업보호구역	관광농원만(구역 안 부지 3만㎡ 미만)	관광농원의 숙박동 검토 가능	「농지법 시행령」 제30조제1항제1호
초지	관광시설 용지로 전용 허가	면적 상한 규정 없음	「초지법」 제23조제1항

1. 산지 — 공익용산지는 막히고 임업용산지는 3만㎡ 미만에서 열립니다

임야 소유자는 "보전산지라 아무것도 못 한다"거나 반대로 "임야는 산지전용만 받으면 된다"고 알고 오는 경우가 많은데, 보전산지는 임업용산지와 공익용산지로 나뉘고 두 곳 모두 허용 목록에 있는 행위만 산지전용을 할 수 있으며 농어촌휴양시설은 임업용산지의 목록에만 들어 있습니다.

「산지관리법」 제12조(보전산지에서의 행위제한)

① 임업용산지에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다.

(제1호부터 제4호까지 생략)

5. 농림어업용 생산ㆍ이용ㆍ가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

② 공익용산지(산지전용ㆍ일시사용제한지역은 제외한다)에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다.

(제1호 생략)

2. 제1항제2호, 제3호, 제6호 및 제7호의 시설의 설치

공익용산지의 목록인 제2항제2호는 제1항의 제2호·제3호·제6호·제7호만 끌어오고 농어촌휴양시설인 제5호는 빼므로, 공익용산지에서 열리는 휴양시설은 제1항제3호의 자연휴양림이나 수목원 같은 산림공익시설에 그칩니다. 임업용산지에서 허용되는 농어촌휴양시설의 범위는 「산지관리법 시행령」이 면적으로 정합니다.

「산지관리법 시행령」 제12조(임업용산지안에서의 행위제한)

⑤ 법 제12조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 말한다.

(제1호 생략)

2. 「농어촌정비법」 제82조 및 같은 법 제83조에 따라 개발되는 3만 제곱미터 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원

(제6항부터 제13항까지 생략)

⑭산림청장은 지역여건상 제1항제2호ㆍ제5호, 제3항, 제5항 및 제7항에 따른 부지면적의 제한이 불합리하다고 인정되는 경우에는 중앙산지관리위원회의 심의를 거쳐 100분의 200의 범위안에서 그 부지면적의 제한을 완화하여 적용할 수 있다.

임업용산지에서 이 조항으로 열리는 휴양단지·관광농원은 3만㎡ 미만이 면적의 기준입니다. "산림청장이 200%까지 늘려 준다"는 말만 듣고 6만㎡짜리 계획을 세워 오는 의뢰인도 있지만, 제14항의 완화는 지역 여건상 면적 제한이 불합리하다고 인정될 때 중앙산지관리위원회 심의를 거쳐야 하는 예외여서 저절로 적용되지 않습니다.

산지 구분만으로 끝나지 않는 경우도 많아서, 사무소가 검토한 가평군 임야의 농어촌관광휴양단지 사안에서는 자연보전권역과 수질보전특별대책지역이 겹쳐 숙박시설의 규모와 오수 처리 계획이 입지분석의 첫 쟁점이 되었습니다. 임야라면 산지 구분과 함께 수질·권역 규제를 같은 표에 올려 숙박동의 크기를 정해야 하는 이유입니다.

2. 농지 — 농업진흥구역은 막히고 농업보호구역은 관광농원만 열립니다

농지도 같은 구조여서 농업진흥구역에서는 「농지법」 제32조제1항과 그 시행령이 허용하는 행위에 휴양단지·관광농원이 없고, 농업보호구역에서는 관광농원 하나만 면적 상한과 함께 허용됩니다.

「농지법 시행령」 제30조(농업보호구역에서 할 수 있는 행위)

①법 제32조제2항제2호에서 "농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 「농어촌정비법」 제2조제16호나목에 따른 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 농업보호구역 안의 부지 면적이 3만제곱미터 미만인 것

농업보호구역이면 휴양단지도 된다고 아는 경우가 있지만, 조문은 3만㎡의 기준을 '농업보호구역 안의 부지 면적'으로 정하면서 관광농원사업만 열거하므로 같은 농업보호구역이라도 사업의 종류가 결과를 가릅니다. 가령 농업보호구역 농지 2만 5천㎡라면 관광농원으로 숙박동까지 검토할 수 있고 그 범위는 농지전용 협의와 건축 요건에서 다시 확인되지만, 같은 땅을 농어촌관광휴양단지로 하려 하면 허용 시설에 없어 처음부터 막힙니다.

반면 농업진흥구역에서 열려 있는 것은 「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」의 농어촌체험·휴양마을사업 시설(부지 2만㎡ 미만)처럼 「농지법 시행령」 제29조가 따로 정한 다른 사업의 길이어서, 진흥구역의 농지로 관광농원을 하려면 진흥지역 해제나 다른 필지를 함께 검토해야 합니다.

3. 초지 — 관광시설 용지로의 전용이 법률에 열려 있습니다

세 개별법 가운데 가장 넓게 열려 있는 것은 초지인데, 「초지법」은 초지를 전용할 수 있는 경우를 열거하면서 관광시설의 용지를 첫 호에 둡니다.

「초지법」 제23조(초지의 전용 등)

① 이 법에 따라 조성된 초지의 전용은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한정한다.

1. 중요 산업시설, 공익시설, 주거시설 또는 관광시설의 용지로 전용하는 경우

(제2호부터 제9호까지 생략)

② 제1항에 따른 초지전용을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. (후단 생략)

그렇다고 "초지는 면적 제한이 없으니 마음대로 지을 수 있다"고 볼 일은 아닙니다. 제1항제1호가 산지·농지처럼 3만㎡ 같은 면적 상한을 두지 않을 뿐 전용은 시장·군수·구청장의 허가(조성 후 25년이 지난 초지는 허가 대신 신고)를 거치고 대체초지조성비가 따르며, 허가 단계에서 관광시설의 범위와 규모를 관할 시·군이 심사하므로 사업계획을 들고 미리 협의하는 편이 안전합니다.

4. 농림지역의 역설 — 준보전산지와 진흥지역 밖 농지는 숙박이 막힙니다

의뢰인이 가장 놀라는 대목은 "준보전산지는 보전산지보다 개발이 쉬우니 숙박도 쉽다"는 생각이 농림지역에서는 거꾸로라는 점입니다. 제76조제5항제3호의 특례는 농업진흥지역·보전산지·초지에만 적용되므로, 같은 농림지역이라도 이 셋 어디에도 해당하지 않는 준보전산지나 농지는 「국토계획법 시행령」 별표 21의 건축 제한을 그대로 받습니다(준보전산지라도 농업진흥지역과 겹치면 「농지법」이 먼저 쟁점입니다).

별표 21은 단독주택·창고·발전시설과 조례로 정하는 근린생활시설·수련시설·야영장 시설 등을 열거할 뿐 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설은 목록에 없습니다. 그래서 농림지역 안에서 임업용산지와 준보전산지가 맞붙은 땅이라면 임업용산지 쪽은 3만㎡ 미만 관광농원으로 숙박동을 계획할 수 있지만 준보전산지 쪽에는 숙박동을 놓을 수 없어, 숙박동과 진입도로·부대시설의 배치를 산지 구분선을 기준으로 나눠 검토해야 합니다.

Ⅲ. 관리지역·도시지역 트랙 — 「국토계획법 시행령」 별표와 조례가 정하는 땅

농림지역의 특례가 미치지 않는 땅은 「국토계획법 시행령」의 용도지역별 별표와 시·군의 도시·군계획조례가 숙박 건물의 허용 여부를 정하는데, 휴양단지·관광농원이 많이 들어서는 관리지역은 계획관리와 생산관리·보전관리로 결론이 갈립니다. 상담에서는 "관리지역이면 개발지"라고 한데 묶어 아는 경우가 많아, 세분 용도지역부터 나눠 보아야 합니다.

1. 계획관리지역 — 금지 목록 방식이라 숙박이 열려 있지만 조건이 붙습니다

계획관리지역은 지을 수 없는 건물을 열거하는 방식이어서 목록에 없는 건물은 지을 수 있고, 숙박시설은 특정 지역에서만 금지됩니다.

「국토계획법 시행령」 [별표 20] 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제19호 관련)

1. 건축할 수 없는 건축물

가. 4층을 초과하는 모든 건축물

(나목부터 바목까지 생략)

사. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것

2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물

(가목부터 차목까지 생략)

카. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설로서 도시·군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것

제1호사목의 '국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역'은 「국토계획법 시행규칙」 제12조와 별표 2가 정하는데, 휴양단지·관광농원이 즐겨 찾는 물가가 바로 그 대상이어서 "계획관리지역이니 강가 땅에도 숙박동을 둘 수 있다"는 기대는 여기서 다시 확인해야 합니다.

구분	숙박시설을 둘 수 없는 집수구역
광역상수원으로 쓰는 댐	계획홍수위선에서 1km 이내
상수원보호구역	구역에서 500m 이내
유효저수량 30만㎥ 이상 농업용저수지	계획홍수위선 경계에서 200m 이내
국가하천·지방하천	하천 경계에서 직선거리 100m 이내(조례로 정한 지방하천 제외)

다만 이 지역이라도 공공하수처리시설이 설치·운영되거나 10호 이상의 자연마을이 형성된 곳은 별표 2 단서에 따라 제외되므로, 물가의 땅이라면 하수처리구역 여부부터 확인합니다. 계획관리지역에서 숙박동을 막는 것은 이 별표 2의 지역, 조례가 정한 금지 지역, 4층(조례로 더 낮출 수 있음)이라는 층수의 세 가지이며, 개별법 트랙의 3만㎡ 상한은 없어 관광농원은 10만㎡ 미만, 휴양단지는 1만 5천㎡ 이상의 규모로 계획할 수 있습니다.

가령 계획관리지역 2만㎡에 3층 숙박동을 둔 관광농원을 구상했더라도 그 땅이 국가하천 경계에서 100m 안의 집수구역이거나 관할 군의 조례가 층수를 2층으로 정했다면 설계를 바꿔야 하므로, 계획관리지역에서는 조례 확인이 사업계획보다 먼저입니다.

2. 생산관리·보전관리·자연환경보전지역 — 허용 목록에 숙박시설이 없습니다

같은 관리지역이라도 생산관리지역과 보전관리지역은 지을 수 있는 건물을 열거하는 방식이고, 「국토계획법 시행령」 별표 19(생산관리)와 별표 18(보전관리)의 목록에는 숙박시설이 없습니다. 조례로 열 수 있는 체류 시설도 생산관리지역은 수련시설과 야영장 시설, 보전관리지역은 야영장 시설에 그치고, 자연환경보전지역(별표 22)은 농어가주택과 초등학교, 조례가 정한 일부 시설만 허용해 복합관광시설로 확장할 대상이 되기 어렵습니다.

"관리지역"이라는 말만 믿고 땅을 고르면 이 지점에서 계획이 갈리는데, 가령 계획관리지역의 2만㎡에서는 숙박동을 둔 관광농원을 검토할 수 있지만 바로 옆 생산관리지역의 2만㎡에서는 숙박동을 둘 수 없어 조례가 허용하는 야영장 시설이나 수련시설을 검토하게 되며, 이 시설들은 숙박시설과 용도·영업 요건이 다릅니다. 그래서 사무소는 관리지역 땅을 매입 전에 검토할 때 세분 용도지역이 계획관리인지와 관할 조례의 숙박시설 금지 지역 지정을 먼저 확인합니다.

농림지역의 공익용산지·임업용산지·농업진흥구역·농업보호구역·초지와 계획관리·생산관리·보전관리지역에서 관광농원 숙박시설 확장 가능 여부 비교

 

Ⅳ. 입지규제를 넘는 고도의 인허가 트랙

Ⅱ장과 Ⅲ장의 제한을 넘어 숙박·음식점·체험시설을 더 크게 묶으려면 땅의 건축 제한 자체를 계획으로 바꾸는 단계로 올라가야 하는데, 도시지역 밖에서 대표적인 길은 지구단위계획구역, 관광·휴양개발진흥지구, 지역개발사업구역입니다.

1. 지구단위계획구역 — 건축 제한을 계획으로 완화합니다

지구단위계획은 구역 안의 건축물 용도·규모 제한을 계획으로 다시 정하는 수단이며, 지구단위계획구역에서는 제76조의 용도지역 건축 제한을 대통령령으로 정하는 범위에서 지구단위계획으로 완화해 적용할 수 있습니다(「국토계획법」 제52조제3항). 다만 도시지역 밖에서는 구역으로 지정되는 문턱부터 높아서, 「국토계획법 시행령」은 포함할 수 있는 용도지역과 면적, 기반시설과 경관의 요건을 함께 정합니다.

「국토계획법 시행령」 제44조(도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정대상지역)

①법 제51조제3항제1호에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 계획관리지역 외에 지구단위계획구역에 포함하는 지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것

(제1호의2 생략)

2. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 다음 각목의 어느 하나에 규정된 면적 요건에 해당할 것

(가목·나목 생략)

다. 가목 및 나목의 경우를 제외하고는 3만제곱미터 이상일 것

(제3호·제4호 생략)

②법 제51조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 제1항제2호부터 제4호까지의 요건에 해당할 것

2. 당해 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것

(가목·나목 생략)

다. 관광ㆍ휴양개발진흥지구 : 도시지역외의 지역

제1항에 따르면 공동주택이 없는 휴양 시설의 구역은 3만㎡ 이상이어야 하고 계획관리지역을 중심으로 생산관리·보전관리지역만 함께 묶을 수 있으며, 박스에서 생략한 제1호의2에 따라 10만㎡ 이하 구역이라면 보전관리지역은 전체의 20% 이내여야 합니다(이미 개발된 토지 등 산정에서 빼는 예외가 있습니다). 가령 계획관리지역 2만㎡와 보전관리지역 4천㎡를 묶은 2만 4천㎡로는 면적 요건에 못 미치므로, 계획관리지역을 더 확보해 3만㎡를 넘기면서 보전관리지역을 20% 이내로 맞추고 제1항제3호·제4호의 기반시설 공급과 경관 요건까지 갖춰야 비로소 이 트랙에 올라설 수 있습니다.

구역을 지정받은 뒤에도 숙박동이 바로 허용되는 것은 아니어서, 지구단위계획에서 건축물 용도와 완화 사항이 정해져야 합니다.

2. 관광·휴양개발진흥지구 — 농림지역까지 대상이 됩니다

위 박스의 제2항은 개발진흥지구에 지구단위계획구역을 지정하는 요건으로 관광·휴양개발진흥지구의 위치를 '도시지역외의 지역'으로 정하고 있어, 계획관리지역에 한정되는 일반 구역과 달리 농림지역도 대상에서 빠지지 않습니다. 개발진흥지구의 건축 제한은 「국토계획법」 제76조제5항제1호의2에 따라 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정해집니다. 그러나 면적 3만㎡ 이상과 기반시설·경관 요건은 제1항을 그대로 따르고 보전산지·농업진흥지역의 개별법 규제와의 관계도 지정 단계에서 협의되어야 해서, 문턱이 낮아지지는 않습니다.

3. 지역개발사업구역 — 시·도지사가 지정하는 사업 단위의 길입니다

개별 필지의 계획을 넘어 지역 단위 사업으로 추진할 때는 「지역 개발 및 지원에 관한 법률」(약칭: 「지역개발지원법」)의 지역개발사업구역이 있으며, 시·도지사가 직접 또는 제안을 받아 지정하되 도시·군기본계획 부합, 공익성, 환경적 지속가능성, 재원 조달의 실현 가능성을 고려하고 위원회 심의를 거쳐야 합니다(「지역개발지원법」 제11조). 지정 뒤에도 실시계획 승인(「지역개발지원법」 제23조)이 남아 있어, 개인 토지 소유자가 혼자 준비할 수 있는 절차라기보다 지방자치단체나 사업 법인과 함께 가는 길에 가깝습니다.

4. 사무소의 판단 — 확장은 두 단계로 설계합니다

"처음부터 용도지역을 바꾸거나 큰 그림으로 계획 변경을 추진하면 한 번에 끝난다"고 보는 의뢰인도 많지만, 세 트랙 모두 신청만으로 얻는 권리가 아니라 행정청의 계획 판단과 위원회 심의를 거치는 절차여서 결과와 시기를 미리 확정할 수 없습니다. 그래서 사무소는 1단계로 지금 땅의 트랙이 허용하는 규모에서 사업계획 승인(휴양단지는 단지 지정 포함)과 농어촌관광휴양지사업자 신고, 필요하면 전문휴양업 등록까지 마치고, 2단계로 운영 실적과 기반시설을 근거로 고도의 트랙을 검토하는 순서를 권합니다.

앞서 Ⅱ장에서 본 것처럼 임업용산지와 준보전산지가 섞인 땅이라면 1단계에서 임업용산지 쪽 3만㎡ 미만으로 숙박동을 둔 관광농원을 먼저 열고, 준보전산지와 인접 계획관리지역을 묶는 확장은 지구단위계획구역의 면적·용도지역 요건을 채울 수 있을 때 2단계로 넘기는 식입니다.

지구단위계획구역, 관광·휴양개발진흥지구, 지역개발사업구역의 대상 지역·면적 요건·결정 주체와 두 단계 확장 전략 비교

 

Ⅴ. 요약 정리 및 결론

농어촌관광휴양단지와 관광농원의 확장 가능성은 사업계획의 크기가 아니라 땅의 구분이 정하며, 의뢰인이 알고 오는 정보와 법령이 정한 실제를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

알고 오는 정보	법령이 정한 실제	근거
정의에 숙박시설이 있으니 어디서든 숙박동 가능	땅의 용도지역·산지·농지 구분이 허용해야 숙박동이 설 수 있음	「국토계획법」 제76조
승인만 받으면 다른 허가는 의제로 해결	협의한 사항만 의제되고 용도지역 결정·변경은 제외	「농어촌정비법」 제106조
관광숙박업처럼 용도지역 특례가 있음	특례는 관광숙박업 사업계획승인에만 적용	「관광진흥법」 제16조제5항
농림지역은 개발이 안 됨	임업용산지·농업보호구역·초지는 관광농원 숙박동 검토 가능	「산지관리법 시행령」 제12조, 「농지법 시행령」 제30조, 「초지법」 제23조
임업용산지는 6만㎡까지 됨	3만㎡ 미만이 기준이고 200% 완화는 심의를 거치는 예외	「산지관리법 시행령」 제12조제14항
준보전산지는 숙박이 더 쉬움	농림지역의 준보전산지에는 숙박시설 불가	「국토계획법 시행령」 별표 21
관리지역이면 숙박 가능	계획관리지역만 가능하고 물가·조례 금지 지역과 층수 제한이 붙음	「국토계획법 시행령」 별표 18~20, 「국토계획법 시행규칙」 별표 2

표에서 보듯 이 오해들은 대부분 '사업이 된다'와 '그 땅에 숙박 건물을 지을 수 있다'를 같은 것으로 본 데서 나오며, 개발이 어렵다고 여겨지는 농림지역의 임업용산지·농업보호구역이 오히려 숙박을 둘 수 있는 길이고 관리지역이라도 계획관리지역이 아니면 숙박동이 막힙니다. 같은 2만㎡라도 토지이용계획확인서의 산지 구분 한 칸, 용도지역 한 칸이 숙박동의 위치와 규모를 정하므로, 입지분석은 매매계약서에 서명하기 전에 끝나야 합니다.

이 입지분석과 인허가를 위해 행정사 사무소 테미스(Themis)는 「행정사법」에 따른 인허가 업무로서 농어촌관광휴양단지·관광농원의 사업계획 승인과 농어촌관광휴양지사업자 신고, 전문휴양업 등록 신청서류 등의 작성 대행과 신청의 대리, 이와 관련된 인허가 법령의 자문을 맡고 있습니다. 현장에서는 토목·산림·건축·환경 분야 기술자격사와 함께 입지분석과 개발전략을 세웁니다.

그러니 땅을 보고 있다면 지번과 토지이용계획확인서, 면적과 구상 중인 시설을 들고 행정사 사무소 테미스(Themis)에 문의해, 숙박동·음식점의 설치 가능성과 개발 가능 면적, 인허가의 걸림돌과 단계별 추진 경로를 한 장에 정리한 입지분석서로 매입 전에 확인하는 것이 좋습니다.

Ⅵ. 자주 묻는 질문

Q. 토지이용계획확인서를 받으면 무엇부터 보아야 합니까?

A. 용도지역 칸보다 산지 구분(임업용산지·공익용산지·준보전산지)과 농업진흥지역(진흥구역·보호구역) 칸을 먼저 봅니다. 농림지역이면서 보전산지나 농업진흥지역에 해당하면 「산지관리법」·「농지법」이 숙박동의 허용 여부와 면적을 정하고, 그렇지 않으면 「국토계획법 시행령」의 용도지역별 별표와 조례가 정하기 때문입니다. 가령 같은 농림지역이라도 임업용산지로 적혀 있으면 3만㎡ 미만 관광농원의 숙박동을 검토할 수 있지만, 준보전산지로 적혀 있으면 숙박시설은 둘 수 없습니다.

Q. 관광농원 승인을 받으면 숙박동을 관광숙박업으로 등록할 수 있습니까?

A. 관광농원의 숙박동은 「농어촌정비법」의 농어촌관광휴양지사업 시설이며, 관광숙박업으로 등록하려면 「관광진흥법」 제15조의 사업계획승인과 「관광진흥법 시행령」 별표 1의 등록기준을 따로 갖추어야 합니다. 다만 숙박시설이나 음식점시설과 주차·급수·공중화장실·휴게시설을 갖춘 관광농원은 「관광진흥법 시행령」 별표 1의 등록기준을 따로 충족하면 농어촌휴양시설로서 전문휴양업 등록을 검토할 수 있어, 관광숙박업보다 이쪽이 관광농원의 확장 경로로 더 자연스럽습니다.

Q. 생산관리지역 땅인데, 용도지역을 계획관리지역으로 바꾸면 되지 않습니까?

A. 용도지역 변경은 도시·군관리계획을 다시 결정하는 일이어서 토지 소유자가 신청만으로 얻는 권리가 아니며, 결정 여부와 시기는 행정청의 계획 판단과 심의에 달려 있습니다. 가령 생산관리지역 2만㎡를 가진 소유자라면 숙박동 대신 조례가 허용하는 야영장 시설이나 수련시설로 1단계를 열고, 인접한 계획관리지역과 묶어 3만㎡ 이상 지구단위계획구역 요건을 갖출 수 있는지를 2단계로 검토하는 편이 현실적입니다.

행정사 사무소 테미스 농어촌관광휴양단지·관광농원 입지분석과 사업계획 승인·전문휴양업 등록 인허가 안내

 

행정사 사무소 테미스(Themis)

행정사 사무소 테미스는 농어촌관광휴양단지·관광농원의 사업계획 승인과 농어촌관광휴양지사업자 신고, 관광숙박업·전문휴양업의 사업계획승인과 등록에 관한 신청서류 작성 대행과 신청 대리, 이와 관련된 인허가 법령 자문을 맡고 있습니다. 대표 행정사 박민규는 일반행정사로서 토목·산림·건축·환경 분야 기술자격사와 함께 현장 입지분석과 개발전략 수립을 담당하고 있습니다.

TEL 02-6140-2002  ·  E-MAIL rep_themis@naver.com

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이 글은 2026년 11월 8일 현재 시행 중인 「국토계획법」, 「국토계획법 시행령」, 「국토계획법 시행규칙」, 「산지관리법」, 「산지관리법 시행령」, 「농지법」, 「농지법 시행령」, 「초지법」, 「농어촌정비법」, 「농어촌정비법 시행규칙」, 「관광진흥법」, 「관광진흥법 시행령」, 「지역개발지원법」을 기준으로 작성했으며, 도시·군계획조례는 시·군마다 다르고 개별 사안의 결론은 관할 행정청의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.