호스텔 관광사업계획승인·관광사업등록, 관광숙박업 급증 7개 지방도시 분석

서울·제주 밖에서 호스텔 관광사업등록이 가장 빠르게 늘어난 부산·강릉·가평·대전·전주·목포·경주 7개 도시의 호스텔은 2년 사이 306곳에서 635곳으로 늘었습니다. 신규 호스텔은 평균 4.1실의 소형이지만 규모와 관계없이 관광숙박업 사업계획승인(관광사업계획승인)을 먼저 받아야 등록할 수 있고, 도시마다 예정된 관광 이슈가 앞으로의 숙박 수요를 받치고 있습니다.

이런 분들이 보시면 좋습니다

✓ 부산·대전·경주 같은 지방 관광도시에서 건물 한 층을 호스텔로 바꾸려는 사업자

✓ 공유숙박 영업신고 의무화 이후 호스텔 관광사업등록을 검토하는 운영자

✓ 관리지역·녹지지역 땅에 풀빌라형 호스텔 신축을 구상하는 사업자

호스텔 관광사업계획승인과 관광사업등록

 

지방 관광도시에서 숙박 창업을 구상하는 사업자가 먼저 부딪히는 질문은 어느 도시에 수요가 몰리는지, 그 수요가 앞으로도 이어질지, 그리고 작은 건물 한 층으로도 정식 숙박업 등록이 되는지입니다. 최근 2년 사이 외국인 관광객이 지방 도시로 넓게 퍼지고 공유숙박 플랫폼이 영업신고를 의무화하면서, 이 질문의 답이 행정 데이터에 숫자로 드러나기 시작했습니다.

그 숫자를 행정안전부가 공개하는 지방행정 인허가 데이터로 세어 보면, 서울과 제주를 뺀 전국 호스텔은 2년 사이 932곳에서 1,364곳으로 432곳이 늘었고 그 가운데 329곳(76%)이 7개 도시에 몰렸습니다. 다만 객실이 한두 개인 호스텔도 「관광진흥법」에 따른 사업계획승인과 관광사업 등록을 거쳐야 하며, 이 관문은 객실 수와 관계없이 같습니다.

그렇다면 7개 도시에서 어떤 호스텔이 늘었고 사업자는 무엇부터 확인해야 하는지가 쟁점인데, 이 글은 도시별 증가 수치, 도시별 관광 이슈와 앞으로의 수요, 신규 호스텔의 객실·면적·자본금 평균, 관광사업계획승인부터 관광사업등록까지의 인허가 관문 순서로 살펴봅니다.

Ⅰ. 호스텔 관광사업등록, 7개 도시에서 2년 새 두 배

이 분석은 행정안전부 지방행정 인허가 데이터 가운데 「문화_관광숙박업」 전국 파일(2026년 11월 4일 갱신분)에서 호스텔업만 골라, 2024년 10월 말과 2026년 10월 말에 등록이 유효한 곳을 확인한 결과입니다. 폐업·등록취소·직권말소는 빼고 휴업은 포함했으며, 지역은 지번주소의 시·군·구를 기준으로 나눴습니다.

도시	2024.10말	2026.10말	순증	증가율	신규 등록(1년차/2년차)
부산	172곳	377곳	+205	+119.2%	209곳(61/148)
강릉	42곳	69곳	+27	+64.3%	27곳(14/13)
가평	40곳	64곳	+24	+60.0%	24곳(11/13)
대전	0곳	25곳	+25	산출 불가(0곳 출발)	25곳(7/18)
전주	18곳	35곳	+17	+94.4%	17곳(6/11)
목포	27곳	44곳	+17	+63.0%	17곳(6/11)
경주	7곳	21곳	+14	+200.0%	14곳(4/10)
7개 도시 합계	306곳	635곳	+329	+107.5%	333곳(109/224)

표에서 가장 큰 숫자는 부산의 순증 205곳으로 7개 도시 순증의 62%를 차지하고, 증가율로는 경주가 7곳에서 21곳으로 세 배가 됐습니다. 대전은 2년 전 등록된 호스텔이 한 곳도 없다가 25곳이 생겨, 증가율을 셀 수 없을 만큼 새로 만들어진 시장입니다.

증가 속도도 빨라졌는데, 7개 도시의 신규 등록은 1년차(2024년 11월~2025년 10월) 109곳에서 2년차(2025년 11월~2026년 10월) 224곳으로 두 배가 됐습니다. 부산이 61곳에서 148곳으로 늘어난 반면 강릉은 14곳과 13곳으로 해마다 비슷한 수가 더해졌습니다.

1. 부산은 다섯 개 구, 대전은 중구에 몰렸습니다

부산의 순증 205곳 가운데 199곳이 수영구(85→153곳), 부산진구(5→61곳), 동구(5→34곳), 해운대구(51→75곳), 중구(5→27곳)에서 나왔고, 대전 신규 25곳 가운데 21곳은 원도심인 중구의 대흥동(11곳)·은행동(5곳) 등에 들어섰습니다. 이처럼 증가는 도시 전체가 아니라 몇몇 동에 몰려 있어서, 사무소는 도시 단위보다 구·동 단위로 나눠 보는 것부터 권합니다.

같은 부산이라도 수영구 신규 68곳 가운데 52곳은 준주거지역에, 동구 신규 29곳 가운데 22곳은 일반상업지역에 있어 입지마다 넘어야 할 관문이 다르기 때문입니다.

2. 순증이 같아도 도시마다 출발점이 다릅니다

출발점의 차이는 순증이 같은 도시를 나란히 놓으면 분명해지는데, 가령 같은 17곳이 늘었어도 전주는 18곳에서 35곳으로 두 배 가까이 됐고 목포는 27곳에서 44곳으로 늘어 증가율이 63%에 그칩니다. 강릉(42→69곳)과 가평(40→64곳)은 호스텔이 이미 많던 곳에 꾸준히 더해진 경우이고, 대전과 경주는 작은 출발점에서 빠르게 늘어난 경우입니다.

서울,제주도 제외 호스텔 증가 상위 7개 도시

 

Ⅱ. 도시별 관광 이슈와 앞으로의 숙박 수요

이렇게 늘어난 배경에는 7개 도시에 공통된 흐름과 도시마다 다른 관광 이슈가 함께 있고, 그 이슈 상당수가 앞으로 예정된 행사와 계획으로 이어지고 있습니다.

1. 7개 도시에 공통된 두 흐름

첫째 흐름은 방한 외국인의 증가로, 경향신문이 2026년 10월 27일 보도한 「연간 외국인 관광객 수, 역대 최고치 기록 두 달 앞당겨 경신」에 따르면 방한 외국인은 10월 27일 기준으로 지난해 연간 최다인 1894만 명을 이미 넘어섰습니다. 정부는 연말까지 2300만 명 유치가 가능하다고 보고 있고, 외국인 카드 소비 가운데 숙박업 비중은 19.6%였습니다.

이 흐름은 한 해로 끝나지 않을 전망인데, 서울신문이 2026년 2월 2일 보도한 「박성혁 관광공사 사장 "관광, 3대 수출산업으로…방한객 3천만은 2028년으로 당길 것"」에서 한국관광공사 사장은 정부의 2030년 방한객 3000만 명 목표를 2028년으로 앞당기겠다고 밝혔습니다.

둘째 흐름은 공유숙박 플랫폼의 영업신고 의무화로, 에어비앤비가 2025년 8월 18일 공지한 「에어비앤비, 오는 10월 16일부터 영업신고 의무화 조치 전면 시행… "에어비앤비에서는 합법숙소만"」에 따르면 기존 숙소도 2025년 10월 16일부터 영업신고증을 내야 했고, 이를 내지 못한 숙소는 2026년 1월 1일 이후 예약을 받을 수 없게 됐습니다.

이 일정은 소규모 숙소 운영자에게 연말이라는 기한을 만들었는데, 가령 상가 2층에서 신고 없이 운영하던 숙소라면 「관광진흥법 시행령」 별표 1의 외국인관광 도시민박업이 주택을 전제로 하므로 호스텔업이 남은 선택지였습니다. 7개 도시의 2년차 신규 등록이 1년차의 두 배가 된 시기가 이 일정과 겹치며, 사무소는 신규 호스텔의 82%가 5실 이하인 점도 기존 소규모 숙소가 정식 등록으로 옮겨 온 흐름과 맞물린다고 봅니다.

2. 부산 — 외국인 관광객 400만 명 시대

부산은 외국인 관광객 증가가 가장 뚜렷한 도시로, 경향신문이 2026년 8월 4일 보도한 「BTS덕에···부산 찾은 외국인 관광객 역대 최다」에 따르면 2026년 상반기 부산을 찾은 외국인은 242만629명으로 전년 같은 기간보다 43.9% 늘었고, 부산의 2년차 신규 호스텔도 148곳으로 1년차의 2.4배가 됐습니다.

앞으로의 수요도 이어질 전망인데, 서울신문이 2026년 8월 14일 보도한 「'부산 앓이' 외국 관광객 잡아라… 올해 400만 시대 연다」에 따르면 부산의 외국인 관광객은 2025년 346만 명으로 처음 300만 명을 넘었고 2026년에는 400만 명을 넘을 것으로 예상됩니다. 부산시는 숙박·쇼핑이 부족한 서부산권의 숙박시설 리모델링을 지원할 계획이어서, 지금 수영구·부산진구·동구에 몰린 호스텔 수요가 서부산으로 넓어질 여지도 있습니다.

3. 대전 — 원도심 관광객은 늘었는데 숙소가 모자랐습니다

대전은 원도심 방문객이 빠르게 늘어난 도시로, 한경BUSINESS가 2025년 6월 2일 보도한 「"성심당이 '노잼도시' 살렸나" 대전 여행객 증가 1위」에 따르면 대전의 여행객 비중은 2023년보다 1.0%p 늘어 전국 최고 상승폭이었습니다. 대전일보가 2025년 6월 17일 보도한 「"성심당 찍고 야구 보고 끝"… 체류는 '홈런' 못 치는 대전」도 2025년 5월 중구의 외지인 방문이 460만 7813명으로 16.2% 늘었다고 전했습니다.

그런데 같은 대전일보 기사는 대전의 일반호텔이 23개로 인구가 비슷한 광주(55개)의 절반에도 못 미친다고 지적했습니다. 충청투데이가 2025년 5월 27일 보도한 「대전 체류형 관광도시 되려면… 공유숙박 규제 완화 필요」에 따르면 대전의 외국인관광 도시민박업소는 내국인을 받을 수 없어 원도심 숙소가 사실상 묶여 있었습니다. 내국인 관광객이 대부분인 대전에서 내국인도 받을 수 있는 소형 관광숙박업이 호스텔업이라는 점이 원도심 상가 위층의 호스텔 등록으로 이어진 셈입니다.

원도심 수요는 행사로도 이어지고 있는데, 뉴스서울이 2025년 8월 21일 보도한 「2025 대전 0시 축제 "216만 명 방문"」에 따르면 원도심 일원에서 열린 축제에 216만여 명이 다녀갔습니다.

SBS Biz가 2025년 12월 19일 보도한 「에어비앤비 등 '공유숙박' 내국인 허용, 내년 입법 본격화」에 따르면 정부는 공유숙박의 내국인 허용이 법 개정을 거쳐 2027년 무렵 시행될 것으로 예상합니다. 그 전까지 원도심에서 내국인을 받는 소형 관광숙박업으로는 호스텔업이 유력하고, 법 개정 뒤에는 도시민박과의 차별화가 과제가 됩니다.

4. 강릉·가평 — 수도권에서 가까운 체류형 관광지

가. 강릉은 헤럴드경제가 2025년 6월 23일 보도한 「강원도 관광 1위 강릉, 살고 싶은 '리조트 도시' 프리미엄 강화」에서 2024년 방문객이 3,300만 명으로 추산되고 KTX 강릉선으로 수도권에서 2시간 안에 닿는다고 전했습니다. 앞으로는 국제회의 수요가 더해지는데, 서울신문이 2026년 5월 26일 보도한 「세계 마스터즈탁구·ITS 세계총회 등 국제행사 즐비… 강릉, 관광산업 활성화 기대」는 2026년 10월 ITS 세계총회에 관람객 20만 명이 찾을 것으로 강릉시가 예상한다고 전했습니다. MTN이 2026년 8월 27일 보도한 「[글로컬픽]강릉컨벤션센터 개관…강원 첫 MICE 거점, 지역경제 새 동력」에 따르면 2100명을 수용하는 강릉컨벤션센터도 8월 26일 문을 열었습니다.

나. 가평은 신규 호스텔 24곳 가운데 13곳이 관리지역, 4곳이 자연녹지지역에 있는 풀빌라형 시장이며, 인천일보가 2026년 10월 20일 보도한 「가평 농어촌민박 1100곳, 관광 활성화 핵심…안전·경쟁력 강화 추진」에 따르면 가평에는 농어촌민박도 약 1100곳이 운영 중입니다. 노컷뉴스가 2026년 10월 26일 보도한 「'도농교류법' 개정안 27일 공포…농어촌민박 활성화·관리감독 강화」에 따르면 농어촌민박의 사전 거주·주택 소유 요건을 없애는 개정안은 2027년 10월 28일에야 시행되므로, 그 전까지 이 요건을 갖추지 못한 사업자에게는 호스텔업 등록이 대안입니다.

다. 가평의 숙박 수요는 군의 정책으로도 뒷받침되고 있습니다. 아이뉴스24가 2026년 5월 13일 보도한 「가평군, 숙박세일 페스타 경제효과 13억 돌파…체류형 관광 확대」에 따르면 2~4월 할인쿠폰 9,195건이 모두 소진되고 숙박 예약이 전년 같은 기간보다 8,827건 늘었고, 앞서 본 인천일보 기사에 따르면 가평군은 하반기 숙박페스타도 안내했습니다.

5. 전주·목포·경주 — 국제행사와 체류형 관광 계획

가. 전주는 뉴시스가 2026년 7월 28일 보도한 「전주 완산구 관광매력도 전국 4위…"외국인 발길 늘어"」에서 상반기 외국인 방문객이 약 49만4000명으로 62.8% 늘었다고 전했습니다. 더 큰 변수는 2036 하계올림픽인데, 전북특별자치도가 국내 개최지 후보로 선정됐습니다(뉴시스, 2025년 2월 28일, 「"더 간절했다" 전북 대역전극, 서울 누르고 올림픽 후보지로」). 서울신문이 2026년 1월 20일 보도한 「"경기장 신설 제로 전략… 전북, 2036 하계올림픽 유치할 것"」에서 김관영 전북지사는 숙박시설이 "현재 부족한 면이 있다"고 밝혔습니다.

나. 목포는 투어코리아가 2026년 10월 4일 보도한 「[인터뷰] "목포의 밤을 붙잡아라"… 체류객 20%의 벽, 강성휘 목포시장의 해법은?」에서 강성휘 목포시장이 연간 최대 750만 명이 찾지만 1박 이상 머무는 체류객은 20% 안팎이라며 관광객 1000만 명을 목표로 제시했고, 해상W쇼가 열린 날에는 지역 숙박이 만실이었다고 전했습니다. 아시아경제가 2026년 9월 29일 보도한 「[기획]다시 뛰는 목포 관광…밤바다·섬·원도심 잇는 '머무는 여행'」에 따르면 목포시는 목포관광발전 5개년 계획 수립에 착수해, 체류율을 끌어올리는 만큼 숙박 수요가 커질 구조입니다.

다. 경주는 미주헤럴드경제가 2026년 6월 23일 보도한 「경주시, 외국인 관광객 18.3% 급증…APEC 효과 본격화」에서 2026년 1~5월 외국인 관광객이 56만9357명으로 18.3% 늘었다고 전했습니다. 같은 매체가 2026년 5월 20일 보도한 「경북도·경주시 '포스트 APEC' 사업 본격화」에 따르면 2025년 4분기 경주의 외국인 관광객은 30% 늘었고, 경북도는 2026년을 '경북방문의 해'로 선포했으며 경주 HICO에서 아시아태평양관광협회(PATA) 연차총회 등 국제행사가 이어집니다.

Ⅲ. 신규 호스텔의 객실·면적·자본금 평균

이런 배경에서 증가를 이끈 것은 작은 호스텔입니다. 7개 도시에서 2024년 11월부터 2026년 10월까지 등록한 333곳의 평균은 객실 4.1실, 시설면적 253.9㎡, 등록 자본금 1.42억 원이고, 2024년 10월 말에 이미 등록돼 있던 호스텔 306곳의 평균(8.4실, 545.0㎡, 4.74억 원)과 견주면 세 항목 모두 절반 아래입니다.

구분	신규	평균 객실	평균 시설면적	평균 등록 자본금	용도변경 건수(비율)
부산	209곳	3.6실(115)	192.5㎡(174)*	9,497만 원(117)	174곳(83%)
강릉	27곳	기재 없음	368.1㎡(18)*	4.21억 원(7)	3곳(11%)
가평	24곳	4.0실(22)	693.0㎡(15)	2.00억 원(2)	0곳
대전	25곳	5.7실(24)	279.0㎡(25)	1.23억 원(16)	16곳(64%)
전주	17곳	5.1실(17)	244.4㎡(17)	기재 없음	12곳(71%)
목포	17곳	기재 없음	130.5㎡(13)	1.69억 원(7)	8곳(47%)
경주	14곳	5.7실(3)	481.4㎡(14)	4.38억 원(12)	4곳(29%)
7개 도시 신규	333곳	4.1실(181)	253.9㎡(276)*	1.42억 원(161)	217곳(65%)
기존(2024.10말 등록)	306곳	8.4실(236)	545.0㎡(300)	4.74억 원(137)	–

괄호 안 숫자는 해당 항목을 기재한 곳의 수입니다. *표는 시설면적이 1만㎡를 넘게 입력된 1건씩(부산 기장군, 강릉)을 뺀 평균이며, 포함하면 부산 315.5㎡, 강릉 1,228.0㎡, 7개 도시 신규 390.3㎡입니다.

1. 객실은 절반이 1~2실입니다

객실 수를 적은 181곳 가운데 89곳(49%)이 1~2실이고 148곳(82%)이 5실 이하여서, 부산은 평균 3.6실에 그칩니다. 이렇게 작은 호스텔이 가능한 것은 「관광진흥법 시행령」 별표 1의 호스텔업 등록기준에 객실 수 하한과 자본금 요건이 없기 때문인데, 같은 별표가 관광호텔업에 30실 이상, 소형호텔업에 20실 이상 30실 미만을 요구하는 것과 대비됩니다.

「관광진흥법 시행령」 별표 1(관광사업의 등록기준) 제2호마목

마. 호스텔업

1) 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 객실을 갖추고 있을 것

2) 이용자의 불편이 없도록 화장실, 샤워장, 취사장 등의 편의시설을 갖추고 있을 것. 다만, 이러한 편의시설은 공동으로 이용하게 할 수 있다.

3) 외국인 및 내국인 관광객에게 서비스를 제공할 수 있는 문화·정보 교류시설을 갖추고 있을 것

4) 대지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보하고 있을 것

별표 1은 객실의 수 대신 개별 관광객에게 맞는 객실, 함께 쓸 수 있는 화장실·샤워장·취사장, 문화·정보 교류시설, 건물의 소유권 또는 사용권을 요구합니다. 가령 객실 2실, 시설면적 150㎡ 안팎이라면 건물 한 층에 객실 두 개와 공용 주방·라운지를 두는 구성이 되고, 임차한 층이라도 사용권을 확보하면 4)를 갖출 수 있어 부산 신규 호스텔의 83%가 건물 일부로 등록한 규모와 맞습니다.

2. 자본금은 작아도 자금 조달 방안은 따로 심사합니다

등록 자본금 평균은 부산 9,497만 원, 대전 1.23억 원, 목포 1.69억 원이고, 강릉 4.21억 원과 경주 4.38억 원은 10억 원이 넘는 1~3곳이 평균을 끌어올린 결과입니다. 이 금액은 등록 때 적은 자본금이어서 실제 투자비와 다르며, 7개 도시 신규 호스텔에서 가장 많이 적힌 값은 2,000만 원(23곳)입니다.

그래서 사무소는 등록 자본금보다 사업계획의 자금 조달 방안을 먼저 점검하는데, 관광사업계획승인 단계에서 아래 기준을 함께 보기 때문입니다.

「관광진흥법 시행령」 제13조(사업계획 승인기준)

① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다.

1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것

(제3호·제4호 및 제2항 생략)

자본금 2,000만 원으로 등록하더라도 사업계획승인 단계에서는 공사비와 임차보증금을 어떻게 마련하는지가 제2호의 심사 대상이 됩니다. 신축 호스텔이라면 관광진흥개발기금도 이 계획에 넣을 수 있습니다. 문화체육관광부 공고 제2026-0258호 「2026년 하반기 관광진흥개발기금 융자지원지침」은 호스텔업을 신축·증축·개보수·운영자금 대상 업종에 두고, 중소기업과 개인의 호스텔업 시설자금에는 기준금리에서 1.25%p를 우대하며 분기별 융자 규모의 70%를 수도권 외 지방에 지원합니다.

이 기금을 쓰는 과정에서 명의가 걸림돌이 되기도 하는데, 경기도 가평군의 호스텔 신축 건에서 행정사 사무소 테미스는 개인 명의로 받은 관광사업계획승인을 법인으로 승계하면서 건축허가와 개발행위허가의 명의도 동일한 법인으로 맞춰 관광기금 신축자금을 신청할 수 있는 구조를 갖췄습니다. 지침이 신축자금의 신청자격을 사업계획승인과 건축허가를 받은 자로 정하고 있어, 두 인허가의 명의가 다르면 신청 단계에서 자격을 갖추지 못하기 때문입니다.

신규호스텔과 기존 호스텔의 비교

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Ⅳ. 호스텔 관광사업계획승인부터 관광사업등록까지

앞서 본 평균 4.1실 규모의 호스텔도 인허가 절차는 큰 호스텔과 같습니다. 규모가 작다고 관문이 줄지는 않습니다. 객실이 한두 개뿐이면 관광사업 등록 신청만으로 끝난다고 보기 쉽지만, 「관광진흥법」 제15조제1항은 등록 전에 사업계획승인을 받도록 정하고 있습니다.

1. 등록 전에 관광사업계획승인을 받습니다

「관광진흥법」 제15조(사업계획의 승인)

①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다.

(제1항 후단과 제2항·제3항 생략)

이 조문의 사업계획승인을 실무에서는 흔히 관광사업계획승인이라고 부르는데, 호스텔업은 「관광진흥법 시행령」 별표 1에서 호텔업 가운데 하나로 분류되는 관광숙박업이어서 사업계획승인, 건물 용도 정리, 관광사업 등록의 순서를 거칩니다. 가령 객실 1실짜리 호스텔이라도 이 순서는 줄어들지 않으며, 다만 사업계획승인을 받으면 일부 용도지역에서 건축 제한의 특례를 받을 수 있다는 점이 다음 관문을 가릅니다. 일반주거지역등이 아닐경우 지자체별로 용도변경(허가 또는 신고)를 먼저 선행요구하는 경우도 있으며 사업계획승인신청과 용도변견을 동시에 진행하는 경우도 있습니다.

2. 용도지역 특례가 입지를 가릅니다

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭: 「국토계획법」) 제76조제1항은 용도지역에서 지을 수 있는 건축물의 용도·종류·규모 제한을 대통령령에 맡기고 있는데, 「관광진흥법」 제16조제5항은 사업계획승인을 받은 관광숙박시설에 이 제한을 적용하지 않는 지역을 정합니다.

「관광진흥법」 제16조(사업계획 승인 시의 인ㆍ허가 의제 등)

(제1항부터 제4항까지 생략)

⑤제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다.

1. 상업지역

2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

(제6항부터 제10항까지 생략)

「관광진흥법 시행령」 제14조(관광숙박시설 건축지역)

법 제16조제5항제2호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 일반주거지역

2. 준주거지역

3. 준공업지역

4. 자연녹지지역

두 조문을 합치면 특례가 적용되는 곳은 상업지역과 일반주거·준주거·준공업·자연녹지지역이고, 주거지역에서는 「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제3호의 주거환경 보호 기준까지 갖춰야 합니다. 이 기준은 일반주거지역에 가목부터 라목까지를 적용하되 호스텔업에는 라목(조경)을 적용하지 않고, 준주거지역에는 다목만 적용합니다.

「관광진흥법 시행령」 제13조(사업계획 승인기준) 제1항제3호

(제3호 본문과 가목 본문·1) 생략)

2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

(라목 생략)

이 차이는 같은 규모의 호스텔을 두 지역에 놓아 보면 분명한데, 가령 객실 2실 호스텔을 준주거지역 건물에 두면 다목의 소음 기준을 맞추는 것으로 충분하지만 일반주거지역 건물에 두면 도로 연접 기준인 가목과 높이 기준인 나목까지 갖춰야 합니다. 앞서 본 수영구 신규 68곳 가운데 52곳이 준주거지역에 있는 것도 이 차이와 맞물립니다.

반대로 가평의 신규 호스텔 13곳이 있는 관리지역은 특례 지역 목록에 없어서, 상업지역이라면 사업계획승인으로 풀리는 건축 제한이 관리지역에서는 「국토계획법」 기준 그대로 남습니다. 그래서 사무소는 상담 첫 단계에서 토지이용계획확인서의 용도지역과 건축물대장의 용도부터 확인합니다.

3. 기존 건물을 관광숙박시설로 용도변경할 때 확인할 것

용도지역을 통과하면 다음은 건물의 용도인데, 「건축법 시행령」 별표 1은 호스텔을 숙박시설 가운데 관광숙박시설로 분류합니다.

「건축법 시행령」 별표 1(용도별 건축물의 종류) 제15호

15. 숙박시설

(가목 생략)

나. 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄)

(다목·라목 생략)

근린생활시설이나 주택으로 쓰던 건물 일부를 호스텔로 쓰려면 그 부분의 용도를 관광숙박시설로 바꿔야 하는데, 7개 도시 신규 호스텔 333곳 가운데 217곳(65%)이 주소에 층을 적어 건물 일부로 등록한 만큼 이 단계를 거치는 사업자가 대부분입니다. 그런데 용도변경은 대장의 용도 이름만 바꾸는 절차가 아니어서, 「건축법」 제19조는 바뀐 용도의 건축기준에 맞출 것을 요구하고 대지 안의 공지(제58조)와 계단·피난 규정(제49조) 등을 용도변경에 그대로 준용합니다.

「건축법」 제19조(용도변경)

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

(제2항부터 제6항까지 생략)

⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다.

이 때문에 사무소는 기존 건물을 호스텔로 바꾸는 상담에서 건축물대장과 도면으로 아래 다섯 가지를 먼저 확인하며, 하나라도 맞지 않으면 공사비와 일정이 크게 달라지므로 임대차계약 전에 확인하는 것을 원칙으로 둡니다.

확인 항목	근거 법령	확인할 내용
대지 안의 공지(이격거리)	「건축법」 제58조, 「건축법 시행령」 제80조의2·별표 2, 해당 지방자치단체 건축 조례	건축선과 인접 대지경계선에서 띄워야 하는 거리를 6미터 이내에서 조례가 정하므로, 기존 건물이 숙박시설 기준의 이격거리를 갖췄는지
직통계단 수	「건축법 시행령」 제34조제2항제2호	숙박시설로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그 층 거실 바닥면적 합계가 200㎡ 이상이면 직통계단 2개소 이상
계단 유효너비	「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호·제5호	지상층은 바로 위층부터 최상층까지 거실 바닥면적 합계가 200㎡ 이상이면 계단·계단참 유효너비 120㎝ 이상, 그 밖에는 60㎝ 이상
주차장 수	「주차장법 시행령」 제6조제4항·별표 1	숙박시설은 시설면적 200㎡당 1대이고 변경 전후 차이만큼 추가 확보, 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천㎡ 미만 건축물은 추가 확보 없이 변경 가능
정화조 용량	「하수도법」 제34조	용도가 바뀌어 늘어나는 오수를 기존 개인하수처리시설이 처리할 수 있는지, 규모·처리방법을 바꾸면 미리 신고(분류식하수관로로 공공하수처리시설에 유입시키는 경우 등은 설치 예외)

항목마다 결론이 갈리는 지점이 있는데, 가령 4층 건물의 3층(거실 220㎡)을 호스텔로 바꾸면 직통계단이 2개소 필요하지만 같은 면적의 2층을 바꾸면 이 요건에 해당하지 않습니다. 주차장도 「주차장법 시행령」 별표 1이 근린생활시설과 숙박시설에 같은 기준(시설면적 200㎡당 1대)을 두고 있어 근린생활시설에서 바꾸면 차이가 생기지 않지만, 주택에서 바꾸면 산정 방식이 달라 차이를 따로 계산해야 합니다.

특히 일반주거지역의 기존 건물은 「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제3호의 도로 연접 기준과 높이 기준까지 함께 넘어야 하는데, 도로 기준은 객실이 20실 이하인지와 해당 필지가 도로 연접 완화 고시지역 안에 있는지에 따라 달라집니다. 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 관광객 수와 관광특구와의 거리 등을 고려해 지정·고시한 지역에서 20실 이하로 운영하는 호스텔은 폭 4미터 이상 도로에 4미터 이상 접하면 되지만, 고시지역 밖이거나 21실 이상이면 폭 8미터 이상 도로에 4미터 이상 접해야 합니다.

가령 같은 일반주거지역 골목의 15실 호스텔이라도 고시지역 안이면 폭 4미터 도로로 충분하지만 고시지역 밖이면 폭 8미터 도로가 필요하고, 고시지역 안이라도 객실을 22실로 늘리면 다시 8미터 기준을 적용받습니다. 그래서 사무소는 일반주거지역 상담에서 관할 시·군·구의 고시 여부와 계획 객실 수를 함께 확인하며, 높이 기준인 나목은 관광숙박시설이 들어가는 건축물 전부를 대상으로 하므로 3층 한 층만 호스텔로 쓰더라도 건물 전체의 각 부분 높이가 인접 대지경계선까지 수평거리의 두 배를 넘으면 승인기준을 충족하지 못한다는 점도 함께 짚습니다.

4. 학교 주변이면 교육환경보호구역을 확인합니다

대전 은행동·대흥동이나 부산 서면처럼 도심 상권에 들어서는 소형 호스텔은 학교와 가까운 경우가 많아, 「교육환경 보호에 관한 법률」(약칭: 「교육환경법」) 제9조를 함께 확인해야 합니다.

「교육환경 보호에 관한 법률」 제9조(교육환경보호구역에서의 금지행위 등)

누구든지 학생의 보건ㆍ위생, 안전, 학습과 교육환경 보호를 위하여 교육환경보호구역에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설을 하여서는 아니 된다. 다만, 상대보호구역에서는 제14호부터 제27호까지 및 제29호부터 제32호까지에 규정된 행위 및 시설 중 교육감이나 교육감이 위임한 자가 지역위원회의 심의를 거쳐 학습과 교육환경에 나쁜 영향을 주지 아니한다고 인정하는 행위 및 시설은 제외한다.

(제1호부터 제26호까지 생략)

27. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업 및 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업(「국제회의산업 육성에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 국제회의시설에 부속된 숙박시설과 규모, 용도, 기간 및 학습과 학교보건위생에 대한 영향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 숙박업 또는 관광숙박업은 제외한다)

(제28호부터 제32호까지 생략)

관광숙박업은 제27호에 들어 있어 교육환경보호구역 안에서는 원칙적으로 금지되고, 상대보호구역에서만 지역위원회 심의를 거쳐 제외될 수 있습니다. 가령 같은 상가 건물이라도 학교와의 거리에 따라 상대보호구역에 들면 심의를 받아 볼 수 있지만 절대보호구역에 들면 이 단서가 적용되지 않으므로, 임대차계약 전에 해당 필지가 어느 구역에 속하는지부터 확인해야 합니다.

호스텔 관광사업계획승인에서 관광사업등록(용도변경 선행 또는 동시 가능)

 

Ⅴ. 요약 정리 및 결론

지금까지 살펴본 7개 도시의 관광 이슈와 사업자가 먼저 확인할 관문을 한 표로 모으면 다음과 같습니다.

도시	2년 증감	앞으로의 수요 요인	먼저 확인할 관문
부산	172→377곳(+119.2%)	2026년 외국인 400만 명 예상, 서부산 숙박 리모델링 지원	준주거·상업지역 특례, 용도변경
대전	0→25곳	원도심 0시 축제, 공유숙박 내국인 허용 전까지의 공백	용도변경, 교육환경보호구역
강릉	42→69곳(+64.3%)	ITS 세계총회, 강릉컨벤션센터 개관	토지이용계획확인서의 용도지역
가평	40→64곳(+60.0%)	숙박페스타, 농어촌민박 요건 개정 전 공백	관리지역 건축 제한(특례 대상 아님)
전주	18→35곳(+94.4%)	2036 하계올림픽 국내 후보지, 숙박시설 부족	용도변경, 교육환경보호구역
목포	27→44곳(+63.0%)	체류율 20% 안팎에서 관광객 1000만 명 목표	일반주거지역 도로 연접·높이 기준
경주	7→21곳(+200.0%)	포스트 APEC, 2026 경북방문의 해	사업계획의 자금 조달 방안

정리하면 7개 도시의 호스텔 증가는 부산이 이끌었고 새로 등록한 호스텔은 평균 4.1실의 건물 일부형이 주류이며, 도시마다 국제행사·관광객 목표·숙박 부족이라는 이슈가 이어지고 있어 앞으로도 소형 호스텔 수요가 이어질 여건입니다. 다만 규모가 작아도 관광사업계획승인·용도지역·용도변경·교육환경보호구역의 네 관문은 그대로여서, 도시보다 필지와 층을 단위로 판단해야 하고 그 판단은 임대차계약과 공사 계약보다 앞서야 합니다. 가령 수영구 준주거지역 건물 3층을 2실 호스텔로 바꾸려는 사업자라면 소음 기준, 관광숙박시설로의 용도변경, 학교와의 거리를 계약 전에 확인하는 것이 출발점입니다.

행정사 사무소 테미스(Themis)는 「행정사법」에 따른 인허가 업무로서 호스텔업 관광사업계획승인·관광사업 등록과 교육환경보호구역의 금지행위 및 시설 제외 심의 신청서류 등의 작성 대행과 신청의 대리, 이와 관련된 인허가 법령의 자문을 맡고 있습니다. 7개 도시에서 건물 한 층이나 한 동을 호스텔로 바꾸려는 사업자라면 계약서에 서명하기 전에 토지이용계획확인서와 건축물대장을 들고 행정사 사무소 테미스(Themis)에 문의해, 네 관문을 계약 전에 한 번에 점검받는 것이 좋습니다. 학교 주변 필지라면 「교육환경법」 제9조 단서에 따른 지역위원회 심의를 거쳐야 하므로, 이 심의 신청까지 같은 일정 안에 묶어 준비하는 것이 사업계획승인 일정을 지키는 길입니다.

Ⅵ. 자주 묻는 질문

Q. 객실 1실만 있어도 호스텔 관광사업등록이 됩니까?

A. 「관광진흥법 시행령」 별표 1의 호스텔업 기준에는 객실 수 하한이 없고, 이번 데이터에서도 7개 도시 신규 호스텔 89곳이 1~2실로 등록했습니다. 다만 객실만 있고 문화·정보 교류시설이 없으면 별표 1 제2호마목3)을 갖추지 못하므로, 가령 원룸 한 칸을 객실로 쓴다면 교류시설로 쓸 공간을 따로 마련해 사업계획에 담아야 합니다.

Q. 공유숙박으로 쓰던 주택은 어떤 업종으로 등록해야 합니까?

A. 주택이라면 「관광진흥법 시행령」 별표 1의 외국인관광 도시민박업(주택 연면적 230제곱미터 미만 등)과 호스텔업을 비교해 고릅니다. 가령 연면적 200㎡ 단독주택은 도시민박업의 면적 기준 안에 들지만, 같은 규모라도 근린생활시설 건물이라면 주택이 아니어서 호스텔업으로 가야 하고 이때는 관광숙박시설로의 용도변경이 따라옵니다.

Q. 관리지역 땅에 호스텔을 신축하면 관광기금 융자를 받을 수 있습니까?

A. 「2026년 하반기 관광진흥개발기금 융자지원지침」은 호스텔업의 신축자금을 사업계획승인과 건축허가를 받은 자가 신청하도록 정하고, 취급은행이 재무건전성·사업성·상환능력·담보규모에 따라 신청액을 감액할 수 있다고 안내합니다. 관리지역은 「관광진흥법」 제16조제5항의 특례 지역이 아니므로, 가령 같은 크기의 땅이라도 자연녹지지역이면 특례를 검토할 수 있지만 관리지역이면 건축 가능 여부를 먼저 따져야 융자 일정을 세울 수 있습니다.

Q. 등록 자본금은 얼마로 적는 것이 좋습니까?

A. 별표 1의 호스텔업 기준에는 자본금 요건이 없으며, 7개 도시 신규 호스텔에서는 2,000만 원(23곳)과 5,000만 원(16곳)이 가장 많이 적혔습니다. 가령 자본금을 2,000만 원으로 적더라도 공사비 2억 원이 드는 계획이라면 나머지를 어떻게 조달하는지를 「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제2호에 따라 사업계획에 밝혀야 하므로, 금액보다 조달 방안을 먼저 정리하는 것이 순서입니다.

호스텔 인허가 승인부터 등록까지

 

<주요 업무사례>

계획관리지역 및 수질보전특별대책지역 - 호스텔 및 관광식당 복합시설 사업계획승인

종로 근생건물, 상대보호구역 해제, 용도변경 허가, 관광사업계획승인, 관광사업등록

 

행정사 사무소 테미스(Themis)

행정사 사무소 테미스는 호스텔업을 비롯한 관광숙박업의 관광사업계획승인·관광사업 등록과 교육환경보호구역 금지행위 및 시설 제외 심의 신청서류 작성 대행과 신청 대리, 관련 인허가 법령 자문을 맡고 있으며, 대표 행정사 박민규는 일반행정사로서 관광숙박시설 용도변경과 관광진흥개발기금 신청 구조 점검을 담당하고 있습니다.

TEL 02-6140-2002  ·  E-MAIL rep_themis@naver.com

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주소 서울특별시 강동구 천호옛길14, 302호(성내동, 강동빌딩)

이 글은 2026년 11월 5일 현재 시행 중인 「관광진흥법」, 「관광진흥법 시행령」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법 시행령」, 「교육환경 보호에 관한 법률」과 행정안전부 지방행정 인허가 데이터(2026년 11월 4일 갱신분), 문화체육관광부 「2026년 하반기 관광진흥개발기금 융자지원지침」을 기준으로 작성했으며, 개별 사안의 결론은 관할 행정청의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.