서울 호스텔 용도변경 대지 안의 공지와 직통계단, 기존건축물 특례 적용 범위

서울에서 기존 건축물을 호스텔로 용도변경할 때 대지 안의 공지가 모자라도 서울특별시 건축 조례의 기존건축물 특례로는 구제받기 어렵고, 직통계단은 조례에 용도변경 특례 자체가 없어 처음부터 기준을 맞춰야 합니다. 특례는 법령 개정 등으로 이미 기준에 맞지 않게 된 건물에만 열려 있기 때문입니다.

이런 분들이 보시면 좋습니다

✓ 서울의 근린생활시설이나 모텔 같은 기존 건물을 호스텔로 바꾸려는데 경계선까지의 거리나 직통계단 설치가 걸려 용도변경이 가능한지 확인하려는 분께 필요한 내용입니다.

✓ 건축사나 구청에서 기존건축물 특례로 해결된다는 설명을 들은 분은 그 특례의 적용 범위를 먼저 확인할 수 있습니다.

✓ 건물을 사거나 임차하기 전에 호스텔 전환 가능성을 따져 보려는 분에게는 계약 전 점검 자료가 됩니다.

호스텔 전환을 구상하는 사업자가 건물을 구해 도면을 검토하다 보면 소방이나 위생 기준보다 먼저 건물과 인접 대지 경계선 사이의 거리, 곧 대지 안의 공지와 직통계단 설치가 문제로 떠오르는 경우가 있습니다. 새로 짓는 것이 아니라 기존 건물을 쓰는 것이어서 특례가 있으리라 기대하기 쉽지만, 용도변경은 바꾸려는 용도의 기준에 맞추는 것이 원칙이어서 기대와 달리 허가 단계에서 막히기도 합니다.

쟁점은 서울특별시 건축 조례가 두는 기존건축물 특례를 호스텔로 용도변경하는 건물에도 쓸 수 있는지입니다. 서울시는 2026년 4월 27일 민원 회신에서 국토교통부의 질의 회신을 근거로 법령 개정 등으로 부적합해진 건물이 아니면 특례를 적용할 수 없다고 밝혔고, 국토교통부도 7월 27일 검토의견에서 같은 방향으로 보았으며, 서울시는 8월 31일 회신에서 적용 요건을 다시 정리했습니다. 이를 모르고 건물을 계약하거나 설계를 진행하면 용도변경 허가 단계에서 비용과 일정을 잃을 수 있습니다.

이 글은 용도변경에서 대지 안의 공지를 따지는 이유, 특례 조문의 문언, 서울시와 국토교통부의 회신, 법령에 따라 부적합해진 건물의 유형과 특례를 받는 건물·못 받는 건물의 구분, 특례 밖의 경로와 직통계단 기준을 차례로 짚습니다.

대지안의 공지이격거리와 관광사업계획승인

Ⅰ. 호스텔 용도변경에서 대지 안의 공지를 따지는 이유

용도변경은 바꾸려는 용도의 건축기준을 새로 충족해야 하는데, 호스텔에만 걸리는 대지 안의 공지 기준이 기존 용도에는 없었다면 용도변경 단계에서 처음 문제가 됩니다.

1. 용도변경은 새 용도의 건축기준에 맞아야 합니다

「건축법」 제19조제1항은 건축물의 용도변경을 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하도록 하고, 「건축법」 제19조제7항은 대지 안의 공지를 정한 제58조를 용도변경에도 준용하도록 정합니다.

「건축법」 제19조(용도변경)

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

(제2항부터 제6항까지 생략)

⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다.

「건축법」 제58조는 용도지역, 건축물의 용도와 규모에 따라 건축선과 인접 대지경계선에서 건축물을 띄울 거리를 지방자치단체 조례로 정하게 하며 그 범위를 6미터 이내로 둡니다. 서울에서는 결국 서울시 조례가 정한 거리가 호스텔 전환의 관문이 되는 셈입니다.

「건축법」 제58조(대지 안의 공지)

건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

2. 서울시 기준에서 호스텔은 대상이고 일반숙박시설은 제외됩니다

서울시의 거리 기준은 「서울특별시 건축 조례」 제30조가 별표 4로 넘겨 정하는데, 별표 4는 숙박시설 가운데 일반숙박시설을 제외하고 거리 기준을 둡니다.

「서울특별시 건축 조례」 제30조(대지 안의 공지) 및 별표 4(대지안의 공지기준) 발췌(표 형식을 줄로 옮김)

제30조(대지 안의 공지) 법 제58조 및 영 제80조의2에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 4와 같다.

[별표 4] 대지안의 공지기준(제30조관련)

1. 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

(가목 생략)

나. 판매시설, 숙박시설(일반숙박시설 제외), 의료시설, 운동시설 및 관광휴게시설: 해당 용도로 사용되는 바닥면적의 합계 1,000제곱미터 이상은 3미터 이상

※ 2007년 5월 29일 이후 건축된 건축물의 의료시설로의 용도변경은 지방 건축위원회 심의를 거쳐 적용하지 않을 수 있다

(다목부터 마목까지 생략)

2. 인접대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

(가목과 나목 생략)

다. 판매시설, 숙박시설(일반숙박시설 제외), 문화 및 집회시설(전시장 및 동ㆍ식물원 제외) 및 종교시설, 장례식장. 다만, 상업지역에서 건축하는 경우 제외: 바닥면적의 합계 1,000제곱미터 이상은 1.5미터 이상, 1,000제곱미터 미만은 1미터 이상

(라목 생략)

숙박시설에 걸리는 거리는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상이면 건축선 3미터와 인접 대지경계선 1.5미터이고, 1,000제곱미터 미만이면 인접 대지경계선 1미터이며 인접 대지경계선 기준은 상업지역에서는 적용하지 않습니다.

호스텔이 어느 쪽에 속하는지는 「건축법 시행령」 별표 1 제15호가 정하는데, 일반숙박시설과 생활숙박시설을 가목에, 호스텔을 포함한 관광숙박시설을 나목에 둡니다.

「건축법 시행령」 별표 1 제15호(숙박시설) 발췌

15. 숙박시설

가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설(「공중위생관리법」 제3조제1항 전단에 따라 숙박업 신고를 해야 하는 시설로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 요건을 갖춘 시설을 말한다)

나. 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄)

(다목과 라목 생략)

그래서 일반숙박시설로 쓰던 건물은 별표 4의 대상이 아니었다가 호스텔로 바꾸는 순간 대상이 됩니다.

가상의 사례로, 호스텔로 쓸 바닥면적의 합계가 800제곱미터이고 인접 대지경계선에서 0.7미터 떨어진 일반숙박시설 건물이 있다고 하겠습니다. 이 건물은 일반숙박시설일 때는 거리 기준이 없었지만, 호스텔로 바꾸면 1,000제곱미터 미만 기준에 따라 인접 대지경계선과 1미터 이상 떨어져야 하는데 0.3미터가 모자라게 됩니다(상업지역은 제외).

호스텔 용도변경 대지 안의 공지 서울시 거리 기준과 미달 사례

 

Ⅱ. 기존건축물 특례는 누구에게 열려 있는가

기존 건물을 구제하는 특례는 법, 시행령, 서울시 조례의 순서로 모두 법령 개정 등으로 부적합하게 된 경우를 전제로 합니다.

1. 건축법과 시행령이 정한 특례의 사유

「건축법」 제6조는 법령의 제정·개정이나 대통령령이 정하는 사유로 대지나 건축물이 이 법에 맞지 않게 된 경우에 조례가 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있게 합니다.

「건축법」 제6조(기존의 건축물 등에 관한 특례)

허가권자는 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있다.

대통령령이 정하는 사유는 「건축법 시행령」 제6조의2제1항이 도시·군관리계획의 결정·변경이나 도시·군계획시설의 설치 등으로 정합니다. 제6조의2제2항제5호는 건축법 개정에 따라 지방자치단체가 최초로 조례를 시행하기 전에 지어진 건물이 경계선 거리에 미달해도 건축 당시 법령에 위반되지 않는 범위에서 수직으로 증축하는 경우를 허가할 수 있게 하는데, 용도변경이 아니라 수직증축에 관한 규정입니다.

「건축법 시행령」 제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례) 발췌

① 법 제6조에서 "그 밖에 대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우

2. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시개발사업의 시행 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 비슷한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우

② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제1항 각 호의 사유로 법령등에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다.

(제1호와 제2호 생략)

3. 기존 건축물의 대지가 도시ㆍ군계획시설의 설치 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제57조에 따라 해당 지방자치단체가 정하는 면적에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 연면적 합계의 범위에서 증축하거나 개축하는 경우

4. 기존 건축물이 도시ㆍ군계획시설 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제55조 또는 법 제56조에 부적합하게 된 경우로서 화장실ㆍ계단ㆍ승강기의 설치 등 그 건축물의 기능을 유지하기 위하여 그 기존 건축물의 연면적 합계의 범위에서 증축하는 경우

5. 법률 제7696호 건축법 일부개정법률 제50조의 개정규정에 따라 최초로 개정한 해당 지방자치단체의 조례 시행일 이전에 건축된 기존 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 그 조례로 정하는 거리에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 건축 당시의 법령에 위반되지 않는 범위에서 수직으로 증축하는 경우

(제6호와 제7호 및 제3항 생략)

용도변경의 근거는 「건축법 시행령」 제14조제6항이며, 기존 건축물이나 대지가 법령의 제정·개정이나 제6조의2제1항 각 호의 사유로 부적합하게 된 경우에 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다고 정합니다. 세 조문 모두 부적합하게 된 원인을 법령의 변경과 도시계획상의 변경으로 한정하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제14조(용도변경) 발췌

(제1항부터 제5항까지 생략)

⑥ 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제6조의2제1항 각 호의 사유로 법령 등에 부적합하게 된 경우에는 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다.

(제7항 생략)

2. 서울특별시 건축 조례 제4조

서울시는 「서울특별시 건축 조례」 제4조에서 이 위임을 구체화하는데, 첫머리에서 대상을 법령 등의 제정·개정이나 시행령 제6조의2제1항 각 호의 사유로 법령 등에 적합하지 않게 된 기존의 건축물과 대지로 한정한 뒤 제6호에서 용도변경의 요건을 정합니다. 제6호 단서는 2007년 5월 29일 전에 건축된 기존 건축물의 거리가 제30조 기준에 미달하면 제30조를 적용하지 않을 수 있다고 하지만, 이 단서는 첫머리가 정한 대상 안에서 작동하는 예외이며 서울시 회신도 이 전제를 따릅니다.

「서울특별시 건축 조례」 제4조(기존의 건축물 등에 대한 특례) 발췌

허가권자는 법 제6조, 영 제6조의2 및 제14조제6항에 따라 법령등의 제정ㆍ개정이나 영 제6조의2제1항 각 호의 사유로 인하여 법령등에 적합하지 아니하게 된 기존의 건축물 및 대지에 대하여 다음 각 호의 기준에 따라 건축(재축ㆍ증축ㆍ개축으로 한정한다) 또는 용도변경을 허가하거나 신고수리 할 수 있다

(제1호부터 제5호까지 생략)

6. 용도변경 하고자 하는 용도 및 시설기준 등이 관련 법령 등의 규정에 적합할 것. 다만, 2007년 5월 29일 전에 건축된 기존 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 제30조에서 정한 거리의 기준에 미달하는 경우에는 제30조를 적용하지 않을 수 있다.

(제7호 생략)

Ⅲ. 서울시와 국토교통부는 어떻게 회신했는가

세 문서는 모두 현재 용도로는 적법했던 건물이 용도변경 때문에 기준에 못 미치게 되는 경우를 특례 대상에서 뺍니다.

1. 서울시 응답소 민원회신(2026. 4. 27.)

서울시 건축기획과는 관광숙박시설 면적이 1,000제곱미터를 넘는 경우 기존건축물 특례를 적용할 수 있는지를 묻는 민원에 건축기획과-9319 문서로 회신했습니다.

회신은 기존 건축물이 사용승인 당시 현행 법령상 적법했으나 이번 용도변경으로 「건축법」 제58조에 부적합해지는 경우는 특례 대상이 아니라는 국토교통부 질의 회신을 고려해, 법령 개정 등으로 부적합해진 건축물이 아니면 조례의 대지 안의 공지 특례를 적용할 수 없다고 판단했습니다. 구체적인 용도변경 가능 여부는 건축물의 현황과 관련 법령을 종합 검토해야 하는 사항이어서 관할 구청 허가권자에게 문의하라고 안내합니다.

2. 국토교통부 검토의견(2026. 7. 27.)

국토교통부 건축정책과는 법제처의 법령해석 요청에 관한 의견 요청에 건축정책과-9093 문서로 검토의견을 회신했는데, 그 질의는 「건축법」 제6조의 특례가 법령 제정·개정 당시 이미 부적합한 경우로 한정되는지, 당시에는 적합했다가 용도변경으로 부적합해지는 경우도 포함하는지를 먼저 물었습니다. 이어서 2007년 5월 29일 전에 건축된 서울의 기존 건축물을 용도변경할 때 현행 공지 기준에 맞지 않는 특례를 조례로 정할 수 있는지가 두 번째 질의의 요지입니다.

국토교통부는 특례가 법령의 제정·개정 등으로 부적합하게 된 경우로 한정되어 현행 법령에 적합했다가 용도변경으로 부적합해지는 경우는 대상에 포함되지 않는다는 의견입니다. 반면 현행 법령에 이미 부적합한 건축물은 용도변경으로 적합해지는 경우가 가능하고 용도변경 후에도 부적합한 경우의 허가 범위는 조례로 정할 수 있는 것으로 사료했으며, 2008년 7월 1일의 시행령 개정 추진 방침을 참고로 달았습니다.

3. 서울시 응답소 민원회신(2026. 8. 31.)

서울시는 용도변경 시 기존건축물 특례 적용을 묻는 민원에 건축기획과-18956 문서로 다시 회신하면서, 건축기획과-17107(2026. 8. 6.)로 해석을 정정한 사항을 함께 안내했습니다.

당초 국토교통부-3042(2026. 3. 12.) 안내는 현행 법령에 적합한 범위에서 조례로 용도변경 특례를 정할 수 있다는 것이었는데, 법령의 제정·개정 등으로 부적합하게 된 경우 그 부적합한 부분에 대하여 조례로 용도변경 특례를 정할 수 있다는 내용으로 정정된 것입니다.

회신은 「건축법 시행령」 제14조제6항에 따라 기존 건축물이나 대지가 법령의 제정·개정 등으로 현행 법령상 부적합하게 된 경우에 특례 대상이 될 수 있다는 점을 먼저 확인합니다. 이어서 조례 제4조제6호에 따라 2007년 5월 29일 전에 건축된 건물로서 제30조의 대지 안의 공지 기준에 미달하는 경우에 한해 제30조를 적용하지 않을 수 있고, 이 조례 조항이 규정하는 특례는 제30조(대지 안의 공지)에 관한 것이라고 설명하고 있습니다.

문서	일자·문서번호	핵심 내용
서울시 민원회신	2026. 4. 27. 건축기획과-9319	관광숙박시설 1,000㎡ 초과 사안에서 법령 개정 등으로 부적합해진 건물이 아니면 특례 적용 불가
국토교통부 검토의견	2026. 7. 27. 건축정책과-9093	현행 법령에 적합했다가 용도변경으로 부적합해지는 경우는 특례 대상 아님(사료), 이미 부적합한 건축물은 조례로 범위 설정 가능(사료)
서울시 민원회신	2026. 8. 31. 건축기획과-18956	법령 개정 등으로 부적합해진 경우가 대상, 2007. 5. 29. 전 건축·제30조 미달에 한해 제30조 불적용, 해석 정정(건축기획과-17107) 안내

이들 문서는 질의에 대한 행정기관의 회신과 검토의견이고 국토교통부 문서는 사료한다는 표현을 쓰고 있어서, 개별 건물의 허가는 허가권자가 건축물의 현황을 보고 판단합니다.

Ⅳ. 특례를 받는 건물, 특례 밖의 경로, 직통계단

특례의 문이 열리는지는 기존 건물이 현재 용도에서 이미 기준에 부적합한지에 달려 있고, 직통계단처럼 조례가 특례를 두지 않은 기준은 처음부터 맞추어야 합니다.

1. 법령에 따라 부적합해진 기존 건축물의 유형

특례가 말하는 법령에 따라 부적합해진 건물은 건축 당시에는 적법했는데 이후 법령이나 도시계획이 바뀌어 기준에 맞지 않게 된 건물입니다. 「건축법」 제6조는 법령의 제정·개정을 들고, 「건축법 시행령」 제6조의2제1항은 그 밖의 사유로 도시·군관리계획의 결정·변경이나 행정구역의 변경, 도시·군계획시설의 설치와 도시개발사업의 시행, 도로의 설치를 정합니다.

대지 안의 공지에서 가장 전형적인 유형은 기준 자체가 새로 생긴 경우입니다. 이 규정은 2005년 11월 8일 신설되어 2006년 5월 9일 시행되었고, 서울시 조례는 이를 구체화해 2007년 5월 29일에 시행에 들어갔습니다. 그 전에 건축되어 당시에는 거리 기준이 없었던 건물이 지금 기준으로는 경계선과의 거리가 모자라게 된 것이 법령 개정으로 부적합해진 경우이며, 「건축법 시행령」 제6조의2제2항제5호가 이런 건물의 수직증축을 허가할 수 있게 한 것도 같은 유형을 겨냥합니다.

도시계획상의 변경으로 부적합해진 유형도 법이 따로 열거합니다. 「건축법 시행령」 제6조의2제2항은 도시·군계획시설이나 도로의 설치로 대지 면적이 지방자치단체가 정한 최소 면적에 미달하게 된 경우(제3호)와 건폐율이나 용적률에 부적합하게 된 경우(제4호)를 들어 둡니다. 다만 이 호들은 증축과 개축에 관한 규정이어서 용도변경에 어떻게 이어지는지는 조례가 정하는 범위에 달려 있습니다.

유형	부적합해진 원인	호스텔 전환 때 서울시 특례
대지 안의 공지 기준 시행 전에 건축된 건물	대지 안의 공지 규정 신설과 서울시 조례 시행(2007. 5. 29.)	제30조 불적용 가능(조례 제4조제6호 단서)
도로·도시계획시설 설치로 대지가 줄어 거리나 면적이 미달한 건물	시행령 제6조의2제1항의 사유	단서의 요건(2007. 5. 29. 전 건축)을 갖추지 못하면 문언상 어려워 허가권자 확인 필요
2019년 개정으로 강화된 직통계단 간 이격거리에 미달한 건물	건축물방화구조규칙 제8조제2항 개정	조례에 특례 없음, 용도변경 허가 신청에는 적용되지 않는다는 해석례(20-0688)

다른 가상 사례로, 2005년에 사용승인을 받은 판매시설 건물의 바닥면적 합계가 800제곱미터이고 인접 대지경계선에서 0.7미터 떨어져 있다고 하겠습니다. 이 건물은 지을 때 서울시 조례의 거리 기준이 없어 적법했지만, 조례 시행 이후에는 판매시설도 1,000제곱미터 미만이면 인접 대지경계선과 1미터 이상 떨어져야 하므로 현재 용도로도 이미 0.3미터가 모자랍니다(상업지역은 제외).

이 건물을 호스텔로 바꾸어도 숙박시설(일반숙박시설 제외)에 걸리는 거리가 같은 1미터여서 용도변경이 모자람을 새로 만들지 않으므로, 조례 제4조제6호 단서가 말하는 특례를 검토할 수 있는 건물에 해당합니다. 앞의 일반숙박시설 사례와 달리 부적합의 원인이 용도변경이 아니라 기준의 신설이라는 점이 갈림길입니다.

2. 대지 안의 공지 특례 대상 여부를 가르는 기준

기존 건물의 상태	호스텔 전환 때 특례	이유
현재 용도로 적법하다가 호스텔 전환으로 처음 기준 미달	대상 아님	법령 개정 등이 아니라 용도변경이 원인
2007. 5. 29. 전에 건축되어 법령 개정 등으로 현재 용도에도 이미 제30조 기준 미달	제30조 불적용 가능	조례 제4조제6호 단서, 서울시 8. 31. 회신
2007. 5. 29. 이후에 건축되어 기준 미달	조례 단서의 대상 아님	조례 단서의 문언

이 글의 쟁점은 첫째 유형입니다. 앞의 일반숙박시설 가상 사례에서 건물은 별표 4가 일반숙박시설을 제외하기 때문에 사용승인 당시에도 지금도 기준에 부적합하지 않았습니다. 그러다 호스텔로 바꾸는 과정에서 처음 0.3미터가 모자라게 되어, 법령 개정 등으로 부적합해진 건물이 아니라 특례 대상에서 빠집니다. 별표 4에는 2007년 5월 29일 이후 건축된 건물의 의료시설로의 용도변경에 한해 지방 건축위원회 심의를 거쳐 기준을 적용하지 않을 수 있다는 주석이 있을 뿐, 숙박시설로의 용도변경에는 이런 주석이 없습니다.

서울 호스텔 용도변경 기존건축물 특례 대상 여부 판단 흐름도

 

3. 특례 밖에서 검토할 경로 : 적용의 완화

특례와 별개로 「건축법」 제5조는 법을 적용하는 것이 매우 불합리한 대지나 건축물에 대해 건축관계자가 허가권자에게 기준 완화를 요청하고 허가권자가 건축위원회 심의를 거쳐 결정하는 길을 열어 두며, 「건축법」 제19조제7항이 이를 용도변경에도 준용합니다.

「건축법」 제5조(적용의 완화)

① 건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자(이하 "건축관계자"라 한다)는 업무를 수행할 때 이 법을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 이 법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있다.

② 제1항에 따른 요청을 받은 허가권자는 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를 결정하고 그 결과를 신청인에게 알려야 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 요청 및 결정의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

완화할 수 있는 건축물과 기준은 「건축법 시행령」 제6조제1항이 호별로 정하는데, 대지 안의 공지를 정한 제58조는 제6호에, 피난시설을 정한 제49조는 제3호에 들어 있습니다.

「건축법 시행령」 제6조(적용의 완화) 발췌

① 법 제5조제1항에 따라 완화하여 적용하는 건축물 및 기준은 다음 각 호와 같다.

(제1호와 제2호 생략)

3. 31층 이상인 건축물(건축물 전부가 공동주택의 용도로 쓰이는 경우는 제외한다)과 발전소, 제철소, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 별표 1의2 제2호마목에 따라 산업통상부령으로 정하는 업종의 제조시설, 운동시설 등 특수 용도의 건축물인 경우: 법 제43조, 제49조부터 제52조까지, 제62조, 제64조, 제67조 및 제68조에 따른 기준

(제4호와 제5호 생략)

6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준

가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 "리모델링 활성화 구역"이라 한다) 안의 건축물

나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

(다목, 제7호부터 제13호까지 및 제2항 생략)

제6호는 리모델링 활성화 구역 안의 건축물과 사용승인 후 15년 이상 되어 리모델링이 필요한 건축물 등에 대해 대지 안의 공지 기준 완화를 열어 둡니다. 다만 이 경로는 심의로 결정되어 결과가 보장되지 않고 호스텔 용도변경에 그대로 쓸 수 있는지도 건물의 사용승인 시점과 리모델링 해당 여부에 따라 달라지기 때문에 허가권자와의 사전 협의가 필요합니다.

4. 직통계단 설치기준은 특례 대상인가

호스텔로 바꿀 때 대지 안의 공지와 함께 걸리는 기준이 직통계단입니다. 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호는 숙박시설의 용도로 쓰는 3층 이상 층의 거실 바닥면적 합계가 200제곱미터 이상이면 직통계단을 2개소 이상 설치하게 합니다.

이 호에 열거되지 않은 용도의 3층 이상 층은 「건축법 시행령」 제34조제2항제4호에 따라 400제곱미터 이상부터 2개소가 필요하므로, 열거되지 않은 용도에서 호스텔로 바꾸면 거실 바닥면적 합계가 200~400제곱미터인 층에서 기준이 처음 강화됩니다.

「건축법 시행령」 제34조(직통계단의 설치) 발췌

② 법 제49조제1항에 따라 피난층 외의 층이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도 및 규모의 건축물에는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 2개소 이상 설치하여야 한다.

(제1호 생략)

2. 단독주택 중 다중주택ㆍ다가구주택, 제1종 근린생활시설 중 정신과의원(입원실이 있는 경우로 한정한다), 제2종 근린생활시설 중 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 경우만 해당한다)ㆍ학원ㆍ독서실, 판매시설, 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 의료시설(입원실이 없는 치과병원은 제외한다), 교육연구시설 중 학원, 노유자시설 중 아동 관련 시설ㆍ노인복지시설ㆍ장애인 거주시설(「장애인복지법」 제58조제1항제1호에 따른 장애인 거주시설 중 국토교통부령으로 정하는 시설을 말한다. 이하 같다) 및 「장애인복지법」 제58조제1항제4호에 따른 장애인 의료재활시설(이하 "장애인 의료재활시설"이라 한다), 수련시설 중 유스호스텔 또는 숙박시설의 용도로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 것

(제3호 생략)

4. 제1호부터 제3호까지의 용도로 쓰지 아니하는 3층 이상의 층으로서 그 층 거실의 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 것

(제5호와 제1항, 제3항부터 제5항까지 생략)

이 기준은 용도변경에도 적용됩니다. 「건축법」 제19조제7항이 피난시설을 정한 제49조를 준용하기 때문입니다. 「건축법 시행령」 제14조제6항은 법령 개정 등으로 부적합해진 기준에 조례가 용도변경 특례를 정하도록 위임하지만, 서울시 조례는 제30조의 거리 기준에 대해서만 용도변경 특례를 두고 있고 서울시도 8월 31일 회신에서 이를 제30조에 관한 특례로 안내한 바 있습니다. 따라서 직통계단은 용도변경 때문에 기준에 미달하게 되는 경우는 물론 이미 미달인 건물이라도 서울시 조례상 특례의 근거가 없고, 앞에서 본 적용의 완화도 제49조는 31층 이상 건축물 등 특수 용도 건축물에만 열려 있어 일반적인 호스텔 건물에는 해당하지 않습니다.

다만 직통계단 사이의 이격거리는 사정이 다릅니다. 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제8조제2항은 직통계단을 2개소 이상 설치할 때 가장 멀리 있는 두 계단 출입구 사이의 거리를 평면 최대 대각선의 2분의 1 이상으로 하도록 정합니다. 법제처는 2021년 2월 24일 회신한 해석례(20-0688)에서 2019년 개정 규정의 시행일 이후 용도변경 허가를 신청하는 경우에는 이 기준이 적용되지 않는다고 보았습니다. 이는 규칙 부칙의 적용례가 건축허가와 건축신고만 정했기 때문이며, 직통계단을 2개소 이상 설치할 의무나 보행거리 기준까지 면제하는 것은 아닙니다.

「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제8조(직통계단의 설치기준) 발췌

(제1항 생략)

② 영 제34조제2항에 따라 2개소 이상의 직통계단을 설치하는 경우 다음 각 호의 기준에 적합해야 한다.

1. 가장 멀리 위치한 직통계단 2개소의 출입구 간의 가장 가까운 직선거리(직통계단 간을 연결하는 복도가 건축물의 다른 부분과 방화구획으로 구획된 경우 출입구 간의 가장 가까운 보행거리를 말한다)는 건축물 평면의 최대 대각선 거리의 2분의 1 이상으로 할 것. 다만, 스프링클러 또는 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 경우에는 3분의 1이상으로 한다.

2. 각 직통계단 간에는 각각 거실과 연결된 복도 등 통로를 설치할 것

정리하면 직통계단은 특례로 구제받는 항목이 아니라 처음부터 맞춰야 하는 시설기준이므로, 설계 단계에서 설치 개소와 보행거리, 계단 간 이격거리를 나누어 확인해야 합니다.

호스텔 용도변경 직통계단 설치기준과 특례 적용 여부

 

Ⅴ. 자주 묻는 질문

앞에서 정리한 구조를 실제 건물에 적용하다 보면 다음과 같은 질문이 생기기 쉽습니다.

Q. 모텔을 호스텔로 바꾸는 것도 대지 안의 공지 기준을 받나요?

A. 받을 수 있습니다. 서울시 별표 4는 일반숙박시설을 제외하고 숙박시설에 거리 기준을 두기 때문에, 일반숙박시설로 쓰던 건물을 관광숙박시설인 호스텔로 바꾸면 기준 대상이 됩니다. 먼저 호스텔로 쓸 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인지 미만인지부터 확인해야 합니다.

Q. 오래된 건물이면 특례를 받을 수 있나요?

A. 오래됐다는 사실만으로는 받을 수 없고, 법령 개정 등으로 현재 용도에도 이미 기준에 미달하게 되었는지가 기준입니다. 조례 제4조제6호 단서가 2007년 5월 29일 전에 건축된 건물을 언급하는 만큼, 대표적인 예는 서울시 조례의 거리 기준이 시행되기 전에 지어진 건물이며, 건축 시점과 현재 경계선까지의 실측 거리를 가장 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 바닥면적이 1,000제곱미터 미만이면 건축선 거리도 적용되나요?

A. 별표 4는 숙박시설의 건축선 거리 기준을 1,000제곱미터 이상에만 정하고 있어 그 미만에 대한 건축선 거리 수치는 별표 4에 없습니다. 반면 인접 대지경계선은 1,000제곱미터 미만에도 1미터가 정해져 있어서 이 기준은 반드시 확인해야 합니다.

Q. 직통계단도 기존건축물 특례를 받을 수 있나요?

A. 서울시 조례의 용도변경 특례는 제30조의 대지 안의 공지에 관한 것이어서 직통계단 설치 개소와 보행거리는 특례 없이 맞추어야 합니다. 직통계단 사이의 이격거리는 법제처 해석례(20-0688)가 용도변경 허가 신청에는 적용되지 않는다고 보았지만, 이 해석례는 용도변경 허가를 신청하는 경우를 다룬 것이므로 적용 여부는 허가권자에게 확인하는 편이 안전합니다.

Q. 구청이 서울시 회신과 다르게 판단할 수도 있나요?

A. 회신은 민원 질의에 대한 서울시의 판단이고, 서울시도 구체적인 가능 여부는 건축물의 현황과 관련 법령을 종합 검토해 관할 구청 허가권자가 판단할 사항이라고 안내합니다. 도면과 현황 자료를 갖추어 허가권자와 사전 협의하고 협의 내용을 기록으로 남겨 두는 편이 안전한 방법입니다.

Ⅵ. 요약 정리

정리하면 서울에서 기존 건물을 호스텔로 용도변경할 때 대지 안의 공지가 모자라면, 건물이 법령 개정 등으로 이미 부적합해진 경우가 아닌 한 서울시 조례의 기존건축물 특례를 받기 어렵고 직통계단은 특례 없이 기준을 맞춰야 합니다.

확인 항목	판단
용도변경의 기준	변경하려는 용도의 건축기준에 적합해야 함
서울시 거리 기준 대상	숙박시설(일반숙박시설 제외), 호스텔 포함
대지 안의 공지 특례 대상	2007. 5. 29. 전에 건축되어 법령 개정 등으로 이미 제30조에 미달한 건물
대지 안의 공지 특례 제외	현재 용도로 적법하다가 용도변경으로 미달하게 되는 건물
직통계단 설치 개소·보행거리	특례 대상 아님
직통계단 간 이격거리	용도변경 허가 신청에는 적용되지 않는다는 해석례 있음
특례 밖 경로	건축법 제5조 적용의 완화(건축위원회 심의)

판단은 세 단계로 이루어집니다. 호스텔로 쓸 면적에 서울시 거리 기준이 걸리는지 먼저 보고, 그 거리에 현재 용도에서도 이미 미달인지를 가린 뒤, 특례가 닫혀 있으면 직통계단 같은 시설기준을 처음부터 맞추면서 적용의 완화처럼 허가권자 심의를 거치는 경로를 검토하면 됩니다.

도면과 설계는 건축사와 함께 진행하고, 관광숙박업 인허가 절차와 용도변경 가능성의 검토는 행정사 사무소 테미스가 지원합니다. 건물을 계약하거나 설계에 들어가기 전에 대지 안의 공지 거리와 특례 해당 여부, 직통계단 개소를 먼저 가려 두는 것이 비용을 줄이는 길입니다. 관광숙박업 인허가와 용도변경 검토를 함께 다루는 행정사 사무소 테미스의 사전 검토를 받아 보시기를 권합니다.

행정사 사무소 테미스 호스텔 용도변경 대지 안의 공지와 직통계단 검토 상담 안내

 

저자 소개

박민규 대표 행정사는 일반행정사로서 행정사 사무소 테미스에서 관광숙박업 인허가와 용도변경 관련 행정 절차를 담당하고 있습니다.

이 글은 2026년 10월 10일 현재 시행 중인 「건축법」, 「건축법 시행령」, 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」, 「서울특별시 건축 조례」와 서울특별시 건축기획과의 2026년 4월 27일자 회신(건축기획과-9319)과 2026년 8월 31일자 회신(건축기획과-18956), 국토교통부 건축정책과의 2026년 7월 27일자 검토의견(건축정책과-9093), 법제처 해석례 20-0688을 기준으로 작성했으며, 「건축법」과 「건축법 시행령」, 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」의 시행 예정 개정에서도 이 글이 다룬 조문의 내용이 바뀌지 않음을 확인했습니다. 개별 건물의 용도변경 가능 여부는 관할 구청 허가권자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.