집합건물 관리인 및 관리위원회의 공용부분 변경, 절차적 정당성 확보가 핵심이다

집합건물 관리 현장에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나는 관리인 및 관리위원회(관리회사) 설치와 공용부분 변경 절차의 적법성 문제입니다. 최근 사례를 보면 관리인이 규약에 근거하지 않은 관리위원회를 임의로 구성해 운영하거나, 관리단집회의 결의 없이 공용부분 사용방식과 관리비 산정 방식을 변경하는 경우가 많습니다. 이러한 절차적 하자는 결국 구분소유자와 임차인 간 갈등을 심화시키고, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

행정사 사무소 테미스 - 집합건물 분쟁 예방 02-6140-2002

 

 

관리단·관리인·관리위원회·관리회사의 역할 구분

집합건물 관리체계에서는 각 주체의 권한과 역할이 명확히 구분되어야 합니다.

• 관리단
  구분소유자 전원으로 구성된 법정 단체로, 공용부분의 관리·보존, 관리비 징수, 규약 제정·변경 등 집합건물 전체의 이해관계를 조정합니다.
• 관리인
  관리단을 대표해 관리업무를 총괄하는 자로, 관리단집회의 결의로 선임됩니다. 공용부분의 유지·관리, 회계 처리, 관리비 징수 등 실무를 담당하지만, 권한은 관리단집회 결의 범위를 벗어날 수 없습니다.
• 관리위원회
  규약에 근거해 설치할 수 있는 감독기구로, 구분소유자 중에서 선출된 위원으로 구성됩니다. 관리인의 업무 집행을 감독하고 예산, 공용부분 수리, 사용방식 변경 등 주요 사안을 심의합니다.
• 관리회사
  관리단 또는 관리인이 위탁계약을 통해 선정하는 전문 업체로, 청소·경비·시설 유지보수·관리비 징수 등의실무를 수행합니다.

문제는 규약에 근거하지 않은 관리인 및 관리위원회, 관리회사가 이러한 권한을 임의로 행사하는 데 있습니다.

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규약 없는 관리인 및 관리위원회 등의 결정, 법적 효력 없다

집합건물법 제26조의3은 관리위원회 설치 여부와 권한을 규약으로 정할 수 있다고 명시하고 있습니다.
따라서 규약에 설치 근거가 없는 관리위원회는 법적으로 효력을 인정받을 수 없으며, 관리단집회의 위임을 받지 않는 한 어떠한 결정권도 행사할 수 없습니다.

또한 집합건물법 제15조에 따라 공용부분 변경은 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상 동의를 요하는 특별결의를 통해서만 가능합니다. 예컨대 주차장 운영방식 변경, 공용공간 임대, 공용시설 사용료 부과 같은 중요한 사항은 단순한 유지·보수 차원이 아니라 실질적 관리 방식의 변경이므로 반드시 특별결의가 필요합니다.

대법원 역시 이와 같은 원칙을 명확히 했습니다.

• 대법원 2023다287861 판결: “집합건물 공용부분 관리는 반드시 관리단집회의 결의를 통해 이루어져야 하며, 결의 없이 체결된 계약은 무효다.”
• 대법원 2021다239301 판결: “공용부분을 무단 사용한 경우 관리단집회의 결의가 없으면 적법한 사용 권한이 인정되지 않으며, 관리단은 무단 사용자에게 부당이득 반환을 청구할 수 있다.”

즉, 관리위원회나 관리인이 단독으로 공용부분 사용방식을 변경하거나 새로운 사용료를 부과하는 것은 법적으로 무효이며, 경우에 따라 손해배상 청구, 원상회복, 부당이득반환 청구까지 이어질 수 있습니다.

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임차인이 입는 피해와 법적 대응의 한계

문제는 이러한 절차적 위반으로 인한 피해가 대부분 임차인에게 집중된다는 데 있습니다.
관리위원회나 관리회사가 관리단집회 결의 없이 주차장 이용료를 변경하거나 공용시설 사용을 제한하는 경우, 실질적 부담은 임차인이 떠안게 됩니다.

그러나 현실적으로 임대인인 구분소유자가 적극적으로 개입하지 않는 한 임차인의 법적 대응은 매우 제한적입니다. 임차인이 직접 관리단집회를 소집하기 어렵기 때문입니다. 그 결과 영업 차질, 예상치 못한 비용 증가, 심한 경우 임대차계약 해지로까지 이어지는 사례가 발생하고 있습니다.

이를 방지하기 위해서는 규약 개정을 통한 임차인 보호 장치 마련이 필요합니다. 예를 들어, 집합건물법 제40조에 근거해 공용부분 변경 시 임차인 등 점유자가 관리단집회에서 의견을 제출할 수 있는 절차를 규약에 명시하는 방법이 있습니다.

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규약 정비와 전문가 조력의 필요성

집합건물 관리에서 관리위원회 설치와 공용부분 변경 문제는 단순한 내부 갈등을 넘어 법적 분쟁과 경제적 피해로 직결됩니다.
따라서 관리단은 다음과 같은 절차를 반드시 이행해야 합니다.

1. 관리위원회 설치 및 운영 규정의 명확화
   규약에 관리위원회 설치 여부, 구성 방식, 권한 범위를 구체적으로 명시해야 합니다.
2. 공용부분 변경 절차의 규약화
   집합건물법 제15조 및 관련 판례를 반영해 특별결의 요건을 규약에 포함해야 합니다.
3. 관리단집회를 통한 절차적 정당성 확보
   주요 안건은 반드시 관리단집회에서 투명하게 결의하고, 구분소유자 및 임차인에게 사전 통지해야 합니다.

다만 이러한 규약 개정과 관리단집회 절차는 법령, 시행령, 판례를 종합적으로 고려해야 하는 고도의 전문성이 요구됩니다.
행정사 사무소 테미스는 집합건물 관리규약 검토, 관리단집회 절차 설계, 공용부분 변경 승인 및 이의 대응 등 전 과정을 전문적으로 지원하며, 구분소유자와 임차인의 권익 보호를 위해 최적의 해법을 제시합니다.

 

 

상담 문의

행정사 사무소 테미스 ☎ 02-6140-2002

집합건물관리단 규약 제정 및 검토, 관리인선임, 관리단집회 결의, 관리인위탁운영

 

 

 

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