(집합건물,행정사) 관리단집회 결의없는 공용시설 사용수익 결정은 무효

 

최근 서울의 ○○○○ 상가 관리단의 요청으로 현장을 방문하여 행정법률 자문을 진행했습니다. 집합건물 관리단은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제23조 제1항에 따라 구분소유자 전원이 구성원이 되는 법정 단체이지만, 실제 운영 과정에서는 이해관계 충돌과 절차 위반으로 갈등이 빈번하게 발생합니다.

 

이번 사례에서는 전유부분 면적이 큰 일부 소유자가 관리단 총회 결의 없이 주차장 등 전체공용부분의 사용 및 비용 부과 방식을 독단적으로 결정하고, 장기수선충당금 관련 비용을 다른 구분소유자에게 청구한 것이 문제였습니다. 이러한 행위는 법적 절차 위반으로 무효 판단 가능성이 크며, 관리단 운영의 신뢰성을 심각하게 훼손하는 사례라 할 수 있습니다.

집합건물 전문행정사 02-6140-2002

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지분의 의미: 권리가 아닌 ‘의무와 균형’

집합건물법 제12조는 구분소유자의 지분을 전유부분 면적 비율로 규정합니다. 이 지분은 곧 의결권과 관리비 부담 비율을 의미할 뿐, 단독으로 공용부분 결정을 내릴 수 있는 권한은 아닙니다. 지분이 크다고 해서 독자적 결정권을 갖는 것은 아니라는 점이 핵심입니다.

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관리단의 본질: 공동 이익을 위한 법정 단체

집합건물법 제23조 및 제23조의2는 관리단의 자동 설립과 선량한 관리자의 주의 의무를 명시합니다. 그러나 현실에서는 일부 구분소유자가 사적 이익을 앞세워 집단적 합의를 무시하는 경우가 많습니다. 관리단은 공동의 이익을 지향하는 단체임을 다시금 상기할 필요가 있습니다.

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관리인의 지위와 책임

구분소유자가 10인 이상이면 반드시 관리인을 선임해야 하며, 관리인은 단순 집행자가 아닌 건물 관리의 핵심 리더입니다.
관리인의 권한은 회계 집행을 넘어 공용부분 보존, 총회 결의 집행, 관리비 청구, 분쟁 조정까지 포함됩니다. 이는 관리인이 건물의 운영 안정성과 분쟁 예방에 결정적 역할을 수행해야 한다는 점을 보여줍니다.

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공용부분 관리: 전체공용과 일부공용의 구분

집합건물법 제14조는 일부공용부분에 한해 이해관계자 결의로 관리가 가능하다고 규정합니다. 그러나 주차장, 복도 등 모든 구분소유자가 사용하는 전체공용부분은 반드시 관리단 총회의 정식 결의를 거쳐야 합니다.

특히 일부공용부분으로 인정받기 위해서는 단순한 현실 이용만으로는 부족하며, 규약 반영·총회 결의·설계도서 등의 증빙이 필요합니다. 이를 무시한 독단적 사용은 향후 분쟁의 불씨가 될 수 있습니다.

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판례가 밝히는 원칙: “총회 결의 없는 관리비 부과는 무효”

법원은 일관되게 총회 결의 없는 관리비·충당금 부과를 무효로 판시해 왔습니다.

• 공용부분 사용을 일부 소유자가 독단적으로 결정한 경우 무효 (대법원 1996.11.22. 선고 96다14692)
• 총회 결의 없는 관리비 부과는 무효 (대법원 2009.7.9. 선고 2008다95829)
• 총회 결의 없는 장기수선충당금 부과는 무효 (대법원 2013.3.28. 선고 2011다61823)

즉, 총회 결의는 집합건물 관리의 필수적 전제임이 명확히 확인된 것입니다.

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관리단 정상화를 위한 단계적 절차

갈등이 발생한 관리단을 정상화하기 위해서는 다음과 같은 절차를 체계적으로 밟아야 합니다.

• 사실관계 정리 및 증빙 확보
• 규약 및 운영규정 점검
• 관리단 총회 소집 및 재결의
• 부당 청구분의 재산정 및 통보
• 관리인 제도의 정상화
• 전자총회 및 전자통지 도입
• 분쟁조정제도의 적극적 활용

특히 2023년 개정된 집합건물법 제38조는 전자총회 및 전자결의 제도를 명문화했으며, 이는 참여율 제고와 투명성 강화에 크게 기여할 수 있습니다.

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위법 행위 시의 법적 책임

• 과태료 부과: 관리단 집회 소집 통지 의무 위반, 관리인 신고 미이행 등은 수백만 원 과태료 대상 (집합건물법 제66조)
• 민사·형사 책임: 손해배상 청구, 횡령·배임 등 형사 고소 가능
• 분쟁조치: 관리인 직무 정지 가처분, 공동이익 침해 행위 정지·제거 청구 가능

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결론: 관리단 운영, 절차 준수가 답입니다

집합건물 관리단 운영의 핵심은 절차적 정당성과 합의입니다. 지분은 권리의 크기가 아니라 의무와 책임의 균형이며, 공용부분은 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다.

전자총회와 분쟁조정제도 같은 새로운 제도를 적극 활용하면, 불필요한 소송으로 번지기 전에 합리적 해결을 모색할 수 있습니다.

 

행정사 사무소 테미스는 규약 정비, 총회 운영 자문, 관리인 제도 정상화, 전자총회 도입 지원을 통해 집합건물 관리단의 적법성과 투명성을 확보하는 전문 조력을 제공합니다.

 

 

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