구거용도폐지4
[국유재산 구거 용도폐지] 지자체의 재량권 남용에 대응하는 테미스의 해법
I. 도시 속 사유재산권을 가로막는 국유지 구거의 현실대한민국 도시 지역 곳곳에는 과거 농어촌 생산시설이나 배수를 위해 조성된 ‘구거(溝渠)’들이 비정형적인 필지로 남아 사유재산권을 침해하는 경우가 많습니다. 이미 도시화로 인해 수로로서의 기능을 완전히 상실했음에도 불구하고, 관리권을 위임받은 지방자치단체들은 ‘재량권’이라는 명분을 내세워 용도폐지 신청을 관행적으로 거부하곤 합니다. 특히 지표면은 도로로 사용되는데 지하에 정체불명의 시설물이 있다는 이유나, 막연한 미래의 활용 가능성을 언급하며 사유재산권 행사를 가로막는 것은 행정의 보수적 속성과 책임 회피가 결합된 결과입니다. 이러한 관행은 토지의 효율적 이용을 저해할 뿐만 아니라 국민의 재산권을 과도하게 제약하므로, 행정사 사무소 테미스는 [국유재산법..
[토지개발전략,행정사] 구거 때문에 묶인 맹지, 대체구거 시설 기부채납으로 가치 상승시키는 법
맹지 탈출의 핵심, 구거(도랑)의 물리적·법적 성격 변경토지 투자를 하거나 보유하고 계신 분들 중, 지적도상 내 토지를 가로지르거나 전면에 흐르는 좁고 긴 국·공유지인 '구거' 때문에 도로와 접하지 못해 건축이 불가능한 소위 '맹지' 상태로 고통받는 경우가 적지 않습니다. 이 구거만 내 땅으로 편입할 수 있다면 토지의 효용가치는 극적으로 상승하겠지만, 엄연히 배수 기능을 수행 중인 국유지를 개인이 마음대로 없애거나 매수하는 것은 불가능에 가깝습니다. 그러나 법리적으로 접근하면 길이 없는 것은 아닙니다. 핵심은 현재의 구거 기능을 대체할 새로운 시설을 만들어 공공에 제공하고, 기능을 다한 기존 구거 부지를 받아오는 전략적 접근입니다. 본 글에서는 국유재산법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획..
사도개설허가를 통해 본 토지가치 상승 전략
공로(公路)에 접하지 못한 토지, 이른바 ‘맹지(盲地)’는 건축법상 출입 통로가 없어건축이나 개발행위가 제한되는 토지를 말합니다.「건축법」 제2조, 제44조 및 시행령 제28조에서는 건축물의 연면적에 따라 도로의 폭과 접도 길이를 규정하고 있습니다.대지가 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 건축이 가능하며,이 요건을 충족하지 못한 토지는 원칙적으로 건축허가를 받을 수 없습니다.이처럼 맹지는 도로 접근성이 결여되어 있어 활용 가치가 제한적이지만,진입로를 확보하면 토지의 성격과 가치가 완전히 달라집니다.통로가 확보된 맹지는 건축이 가능해지고, 실거래가 기준으로 두세 배 이상 가치가 상승하기도 합니다.최근에는 이러한 특성을 활용하여 저가의 맹지를 매입한 뒤진입도로를 확보해 개발하는 형태의 토지 활용이 점..
도시지역 구거 용도폐지와 매입 전략 ― 수의계약으로 토지 가치 높이기
1. 구거와 용도폐지의 필요성도시지역에서 토지 개발이나 인근 부지 활용 과정에서 가장 많이 부딪히는 문제가 바로 구거(溝渠)입니다.구거는 본래 하천 배수, 농업용수 공급, 배수로 기능을 수행하는 공공용 행정재산이지만, 기능을 상실하면 사실상 방치되거나 토지 활용의 걸림돌이 됩니다.이때 단순 점용허가만으로는 문제를 해결할 수 없으며, 반드시 구거 용도폐지 절차를 거쳐 일반재산으로 전환해야 매입 및 활용이 가능합니다. 2. 구거 용도폐지의 법적 근거도시지역 구거는 대부분 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 근거하여 용도폐지 절차를 거친 뒤 「국유재산법」에 따라 일반재산으로 전환·매각됩니다. (단, 경우에 따라 공유재산 및 물품 관리법에 의거하여 용도폐지 후 일반재산으로 전환)도시지역 구거: 공유수면법..