콘도미니엄 담보신탁, 왜 분양·회원모집이 막히는가

<주요 요약>

• 콘도미니엄 분양·회원모집은 대지 소유권 확보가 전제 조건이며, 저당권과 담보신탁은 이 요건 충족 여부가 다르게 판단됩니다.
• 담보신탁은 등기명의 자체가 수탁자에게 완전히 넘어가, 저당권처럼 보증보험으로 예외를 인정받을 수 없습니다.
• 이 판단은 관광진흥법 한 곳의 특수한 해석이 아니라, 2024년 부동산개발업법 유권해석에서도 동일하게 재확인된 신탁 제도 자체의 법리입니다.
• PF 대출을 담보신탁으로 설계할 경우, 분양·회원모집 개시 시점의 소유권 요건을 사업계획 초기 단계부터 함께 검토해야 합니다.

이런 분들이 보시면 좋습니다

• PF 대출을 담보신탁 구조로 준비 중인데 분양·회원모집 개시 시점이 걱정되시는 분
• 저당권과 담보신탁 중 어느 쪽이 회원모집에 유리한지 비교해 보고 싶으신 분
• 사업계획승인은 받았는데 회원모집 요건 검토는 미뤄두신 분
• 대주단과 신탁 해지 조건을 협의하기 전에 법적 근거부터 확인하고 싶으신 분

콘도미니엄 분양이나 회원모집을 준비하면서 PF 대출을 담보신탁 구조로 받으셨다면, 그 시점부터 소유권 확보 요건 자체를 충족하지 못하게 됩니다. 저당권과 달리 담보신탁은 등기명의 자체가 수탁자에게 완전히 넘어가기 때문이며, 이 판단은 관광진흥법 한 곳에서만 나온 것이 아니라 성격이 전혀 다른 법령에서도 2024년에 다시 확인된 일관된 법리입니다. 이 글에서는 그 근거를 법제처 유권해석 2건과 대법원 판례 3건으로 짚어보겠습니다.

 

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1. 콘도미니엄업 등록·부대시설 규제, 먼저 간단히 짚고 갑니다

휴양콘도미니엄업은 취사시설 필수 요건과 분양·회원제 판매 구조 때문에 호텔업과 사업구조 자체가 다릅니다. 등록기준(「관광진흥법 시행령」 별표1 제3호)은 대지·건물의 소유권 또는 사용권 확보를 요구하되 분양이나 회원모집을 하지 않는다면 사용권만으로도 충족되고, 매점·문화체육공간 같은 부대시설은 「관광진흥법」 제11조에 따라 임대·위탁운영이 원칙적으로 자유롭습니다. 다만 분양·회원모집을 하는 순간 소유권 확보가 강제된다는 점이 이번 글에서 다룰 담보신탁 문제와 바로 이어지는 지점이며, 등록·부대시설 구조 전반에 대한 자세한 내용은 별도로 다룬 콘도미니엄 인허가 총정리 글에서 확인하실 수 있습니다.

2. 왜 담보신탁이 문제가 되는가

「관광진흥법」 제20조제1항은 사업계획승인을 받은 자만 분양·회원모집을 할 수 있다고 규정하고, 같은 법 시행령 제24조제1항제1호는 그 전제로 대지의 소유권 확보를 요구합니다. 저당권이 설정된 경우에는 보증보험 가입으로 이 요건을 갈음할 수 있지만 담보신탁은 사정이 다르며, 법제처 유권해석(18-0617, 2019.2.1. 회신)은 그 이유를 이렇게 설명합니다.

호텔에 저당권이 설정된 경우 등기상 소유명의자는 여전히 저당권설정자로서 대지에 설정된 저당권의 담보가치를 훼손하지 않는 범위 내에서는 소유권을 행사하는 데 제약이 없는 반면, 담보신탁의 경우 소유권등기명의가 수탁자에게 이전됨에 따라 배타적인 관리ㆍ처분권한까지도 수탁자에게 이전되어 위탁자에게 소유권이 남아있는 것으로 보기 어려워... 그 실질이 서로 다르다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

 

즉 저당권은 소유권은 그대로 두고 담보 가치만 설정하는 것이지만, 담보신탁은 소유권 자체를 통째로 수탁자에게 넘기는 것이라는 구조적 차이가 이 결론의 근거입니다.

 

상담 사례 : 콘도미니엄 신축을 준비하던 한 사업자가 PF 대출 약정을 담보신탁 방식으로 먼저 체결한 뒤, 사업계획승인 신청 단계에 이르러서야 회원모집 개시 요건을 확인하러 온 경우가 있었습니다. 이미 대주단과 신탁계약이 체결된 상태라 소유권 회복을 위한 신탁 해지 협상부터 다시 시작해야 했는데, 자금조달 구조를 설계하는 단계에서 이 요건을 먼저 확인했다면 저당권 방식을 선택하거나 신탁 해지 조건을 미리 계약서에 반영해 둘 수 있었던 사안이었습니다.

3. 다른 법령에서 다시 확인된 같은 법리

이 판단이 관광진흥법에 국한된 특수한 해석이 아니라는 점은, 성격이 전혀 다른 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(부동산개발업법)에 대한 법제처 유권해석(24-0088, 2024.5.14. 회신)에서 확인됩니다. 이 사안은 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 하려면 "토지의 소유권을 확보하고 있을 것"(같은 법 시행령 제7조제1항제1호)이라는 요건을 갖춰야 하는데, 그 토지를 담보신탁한 위탁자가 이 요건을 충족하는지가 쟁점이었고 법제처는 이렇게 회신했습니다.

「신탁법」에 따라 토지를 담보신탁하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 '소유권이 수탁자에게 완전히 이전'되고, 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 할 것이며... 해당 토지에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 갖는다고 할 것인바, 위탁자에게는 해당 토지에 대한 법적 소유권이 없다고 할 것이므로... '토지의 소유권 확보' 요건을 충족한 것으로 볼 수 없습니다.

 

이 회신은 다음 대법원 판례 세 건을 근거로 인용하고 있어, 관광진흥법상 판단과 완전히 같은 법리적 뿌리를 공유한다는 점을 보여줍니다.

판례	확인된 내용
대법원 2017. 5. 22. 선고 2014다225809 판결	부동산 담보신탁의 구조(위탁자가 금전채권을 담보하기 위해 부동산을 수탁자에게 이전)
대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결	담보신탁 시 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자에게 유보되지 않음
대법원 2003. 1. 27.자 2000마2997 결정	신탁된 부동산에 대해 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 가짐

즉 "담보신탁은 소유권 상실로 본다"는 결론은 관광진흥법 한 조문의 해석이 아니라 신탁 제도 자체의 법적 성질에서 도출되는 원칙이며, 어느 법령에서 소유권 확보를 요건으로 걸어두든 담보신탁을 설정한 위탁자는 그 요건을 충족하지 못한다고 보는 것이 법제처의 일관된 입장입니다.

4. 콘도미니엄 분양·회원모집 실무에 적용하면

이 법리를 콘도미니엄 분양·회원모집에 그대로 적용하면, PF 대출을 저당권 방식으로 받았을 때는 보증보험 가입으로 요건을 갖출 수 있지만 담보신탁 방식으로 받았다면 이 예외 자체가 적용되지 않아 신탁을 해지하거나 위탁자 명의로 소유권을 회복하지 않는 한 분양이나 회원모집을 개시할 법적 근거가 없다는 결론에 이릅니다.

 

여기서 실무적으로 짚어야 할 점이 하나 더 있는데, 담보신탁이 이미 설정된 상태에서 사업계획승인을 먼저 받아 놓고 회원모집 시점에 신탁을 해지하는 방식으로 순서를 조정할 수 있는지는 대출 약정상 신탁 해지 조건과 대주단 동의 여부에 달려 있어 법령 해석만으로는 답이 나오지 않는 영역입니다. 그러므로 PF 대출 구조를 설계하는 단계에서부터 저당권 방식과 담보신탁 방식 중 어느 쪽을 택할지, 담보신탁을 택한다면 분양 개시 시점에 맞춰 해지가 가능한 구조인지를 대주단과 함께 사전에 확정해 두는 것이 중요합니다.

 

경기 남부권 콘도미니엄 신축 건에서는 저당권 방식으로 PF 대출 구조를 설계해 사업계획승인 단계부터 회원모집을 개시할 수 있었던 사례가 있었으며, 이처럼 자금조달 구조를 담보신탁이 아닌 저당권으로 설계할 경우 회원모집 개시 시점을 앞당길 수 있다는 점이 실무상 확인됩니다.

5. 자주 묻는 질문

담보신탁을 해지하면 바로 분양·회원모집이 가능해지나요?
소유권이 위탁자에게 회복되면 시행령 제24조제1항제1호의 요건은 충족되지만, 해지 시점과 대출 상환 조건이 맞물려 있어 대주단과의 협의 없이 임의로 해지할 수 있는 경우는 많지 않습니다.

 

저당권 방식으로 바꾸면 이 문제를 피할 수 있나요?
가능하지만, 담보신탁에서 저당권으로 담보 방식을 전환하는 것 자체가 대출 재구조화에 해당해 대주단의 동의와 별도의 금융 절차가 필요합니다.

 

이런 PF 대출 구조와 회원모집 요건 검토는 비용과 기간이 어느 정도 걸리나요?
신탁 해지 협상 필요 여부, 대주단과의 협의 범위, 사업계획승인 진행 단계에 따라 검토 범위가 달라져 일률적으로 말씀드리기 어려우며, 초기 사전진단 단계에서 대략적인 절차 로드맵과 예상 소요 기간을 안내해 드립니다.

정리하며

콘도미니엄 분양·회원모집에서 소유권 확보 요건은 저당권과 담보신탁을 다르게 취급하며, 이 구분은 관광진흥법에 국한된 해석이 아니라 신탁 제도의 법적 성질 자체에서 나오는 원칙으로 2024년 부동산개발업법 유권해석에서도 동일하게 재확인되었습니다. PF 대출 구조를 담보신탁으로 설계하고 계신다면 분양·회원모집 개시 시점의 소유권 요건을 사업계획 초기 단계부터 반드시 함께 검토하시기 바랍니다.

 

이런 분은 사전진단 받아보세요

• PF 대출을 담보신탁 구조로 이미 체결하셨는데 회원모집 개시 여부가 걱정되시는 분
• 저당권과 담보신탁 중 어느 쪽으로 자금을 조달할지 아직 정하지 못하신 분
• 사업계획승인 신청 전 단계에서 자금조달 구조부터 확정하고 싶으신 분
• 대주단과 신탁 해지 조건 협상을 앞두고 계신 분
• 사업계획승인은 받았지만 회원모집 시기와 소유권 요건을 아직 점검하지 못하신 분
• 콘도미니엄과 호텔업의 소유권 요건 차이가 궁금하신 분

 

본 글은 2026년 9월 기준 「관광진흥법」·같은 법 시행령, 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」·같은 법 시행령, 관련 법제처 유권해석 및 대법원 판례를 근거로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

 

행정사 사무소 테미스(Themis) | 대표행정사 박민규
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