종로 근생건물의 호스텔 용도변경 사례, 교육환경보호구역 해제부터 관광사업등록까지

 

한눈에 보기

• 서울 종로구 종로5가역 인근의 1957년 준공 4층 근린생활시설 건물이 관광숙박업(호스텔)으로 전환되는 사례가 최근 확인된다.
• 이 사례는 건축물 용도변경허가, 사업계획승인, 교육환경보호구역 금지시설 및 행위 제외 승인, 관광사업등록까지 네 가지 관문을 순서대로 모두 통과한 완주 사례다.
• 각 단계는 소관 부처와 심사 기준이 전부 달라, 하나만 놓쳐도 대지 확보 이후에도 사업이 좌초될 수 있는 구조로 확인된다.

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박민규님의 명함

 

Ⅰ. 종로 한복판, 1957년 근생건물이 호스텔이 되기까지

서울에서 외국인 관광객이 가장 많이 몰리는 도심 종로, 그중에서도 종로5가역에서 도보 5분 거리이자 광장시장과 청계천을 오갈 수 있는 자리에 있는 4층짜리 건물 한 채가 관광숙박업(호스텔) '미옥(美屋)'으로 전환되는 절차를 최근 마무리 단계까지 밟았다. 이 건물은 1957년에 준공되어 60년 넘게 근린생활시설로 쓰여온 곳으로, 서울특별시 종로구청 관광체육과에 「관광진흥법」 제4조에 따른 관광숙박업(호스텔) 등록신청서가 접수되면서 건축물 용도변경허가와 사업계획승인에 이어지는 마지막 단계에 들어섰다.

 

이 사례가 특별한 이유는 결과 하나 때문이 아니다. 교육환경보호구역 금지시설 및 행위 제외 승인, 용도변경허가, 사업계획승인, 관광사업등록이라는 네 가지 절차를 순서대로 전부 한차례의 보완없이 이루어졌다는 점에 있다. 근생건물의 호스텔 전환 상담을 하다 보면 이 중 한두 단계에서 보완요청으로 사업 자체가 미뤄지는 사례를 드물지 않게 접하는데, 이번 종로5가 사례는 용도지역 입지규제분석에서 부터 의뢰인께서 행정사 사무소 테미스를 믿고 신뢰하였다는 점이다.

Ⅱ. 용도변경허가와 사업계획승인, 순서를 잘못 잡으면

관광숙박업으로 전환할 때 건축물 용도변경허가와 「관광진흥법」 제15조(사업계획의 승인) 중 어느 것을 먼저 밟아야 하는지는 실무에서 가장 자주 판단이 갈리는 지점이다. 신축이라면 대부분의 지자체가 사업계획승인을 먼저 요구하지만, 기존 건물을 리모델링하는 용도변경 사안이고 대상지가 일반주거지역이 아닌 경우에는 순서가 지자체 재량과 사안별 상황에 따라 갈린다. 용도변경허가(또는 신고)를 먼저 요구하는 지자체가 있는가 하면, 사업계획승인을 먼저 요구하거나 두 절차를 병행 접수하는 지자체도 있다. 물론 이러한 경우 무조건 행정청의 요구에 따르는 것은 아니다. 현 상황을 충분히 이해하고 전략적으로 접근하는 전략이 필요하다. 개인적으로는 사전에 용도지역 건축규제와 관광진흥법 요구기준 충족, 대지안의 공지이격거리 등 사전 검토를 충분히 한 후 건축사와의 협력을 통해 설계도서를 작성한다면 관계법령에서 요구하는 사항을 충족하였기에 동시에 사업계획승인 신청을 하는 방법을 추천한다.

 

이 판단을 잘못하면 어떻게 되는가. 한쪽 절차를 먼저 접수했다가 관할청이 다른 절차의 결과를 선행 조건으로 요구하면, 이미 낸 서류를 보류시킨 채 처음부터 다른 절차를 다시 준비해야 한다. 이번 종로5가 사례는 교육환경법에 따른 상대보호구역 해제 승인을 먼저 득한 후, 건축물 용도변경허가(소방동의 포함)를 받은 뒤, 시설공사 후 관광사업등록 절차를 진행했고, 사업계획승인도 정상적으로 통과했다. 대상 부지와 관할 지자체 실무를 사전에 정확히 파악하고 있었기에 가능한 경로였다.

 

사업계획승인 신청부터 관광사업등록 신청까지는 약 2개월이 걸렸다고 알려져 있다. 종로·중구 일대에서 호스텔 전환 수요가 몰리면서 심사 대기 기간이 길어지는 경향도 함께 확인되는데, 이런 상황일수록 한 번에 정확한 순서로 서류를 넣는 것이 전체 일정을 좌우한다.

 

특히 종로나 중구의 경우 과중한 관광사업 인허가업무로 인해 민원처리법에 따른 의무사항 준수를 하지못하는 경우가 많다. 이러한 경우 행정사 사무소 테미스는 부작위를 이유로 조속한 처리를 요구한다.  즉, 행정청에 의뢰인을 대리하여 인허가를 구하는 위치이지만 행정청의 불법행위는 적절한 방법으로 이의제기 해 신속한 업무처리를 요구하여 결과를 이끌어 내는것은 행정사의 행정법에 대한 깊은 이해가 있어야만 가능하다.

 

Ⅲ. 낡은 건물 하나에 걸린 법령들

1957년에 지어진 건물을 지금 기준으로 용도변경하다 보면, 오래된 건물이라서 오히려 유리해지는 지점과 반대로 더 까다로워지는 지점이 함께 나타난다. 이 두 갈래를 정확히 구분해내지 못하면 불필요한 공사비를 들이거나, 반대로 꼭 필요한 보완을 놓치게 된다.

먼저 유리한 부분은 주차장이다. 이 건물은 사용승인을 받은 지 60년이 넘었고 연면적도 1,000㎡ 미만이라, 「주차장법 시행령」 제19조 및 부칙의 종전 규정에 따라 용도변경으로 인한 주차장 추가 확보 의무가 발생하지 않았다. 실제 부설주차장은 0대인 상태였다. 신축 건물이었다면 숙박시설 기준 시설면적 200㎡당 1대를 새로 확보해야 했을 자리인데, 이 조항 덕분에 그 부담을 피할 수 있었다.

 

대지안의 공지 기준도 비슷하다. 「서울특별시 건축조례」 제30조에 따른 이격거리 기준은 원칙적으로 숙박시설에 더 엄격하게 적용되지만, 이 대지는 일반상업지역에 위치해 바닥면적 1,000㎡ 미만은 건축선 이격거리 적용이 제외되고, 인접대지경계선 이격거리도 상업지역이라는 이유로 적용이 제외되는 대상이었다. 4대문안에 위치해 부설주차장 설치제한지역에도 해당해, 「주차장법 시행령」 제6조 및 「서울특별시 주차장 설치 및 관리에 관한 조례」 별표3에 따른 규제도 함께 확인했지만 결론은 마찬가지였다.

 

반면 상하수도는 실측을 통한 확인 없이는 절대 판단할 수 없었던 부분이다. 정화조는 법정 최대 요구치가 27.53인용이었는데 기존 설치된 정화조가 60인용이라 여유가 충분했고, 상수도 인입관경은 25밀리미터로 설치된 상태에서 1일 최대 필요 수량을 시간당으로 환산하면 시간당 3,441.7리터 수준으로, 기존 관경이 감당할 수 있는 범위였다. 근린생활시설을 숙박시설로 바꾸면 단위면적당 물 사용량과 사용시간대의 원단위 자체가 달라지므로, 이 계산을 건너뛰고 사업계획을 제출했다가 뒤늦게 증경 공사가 필요하다는 통보를 받는 경우도 실무에서는 드물지 않다. 이번 현장은 다행히 증경 공사 없이 기존 관경으로 처리가 가능한 사례였다.

Ⅳ. 가장 먼저 막히는 지점 — 교육환경보호구역 금지시설 제외 승인

근생건물의 관광숙박업 전환에서 실제로 가장 먼저, 그리고 가장 자주 발목을 잡는 것이 이 절차다. 관할 교육지원청(이 현장은 서울중부교육지원청 관할)의 심사에 따라, 학교 인근 일정 범위에서는 숙박업을 포함한 특정 시설의 설치가 제한될 수 있고, 이를 벗어나려면 금지행위 및 시설 제외 승인을 별도로 받아야 하는 경우가 있다. 이 절차는 관광진흥법이나 건축법 체계와는 완전히 다른 소관 부처, 다른 심사 기준으로 진행되기 때문에, 건축·소방 서류만 준비하다가 뒤늦게 이 단계를 확인하면 이미 투입한 시간과 비용이 통째로 묶이는 상황을 맞을 수 있다.

 

이번 현장은 용도변경허가와 사업계획승인을 신청하기 전에 서울중부교육지원청으로부터 금지행위 및 시설 제외 승인을 미리 받아두었고, 그 결과통보서를 관련 서류에 함께 첨부했다. 종로 일대처럼 오래된 학교와 상업시설이 촘촘히 섞인 구도심에서는, 이 승인 여부를 사업 초기에, 그것도 다른 인허가 절차보다 먼저 확인해야 한다는 점을 이번 사례가 명확히 보여준다. 대지를 이미 확보한 뒤에 이 문제를 발견하면 되돌릴 방법이 마땅치 않다.

Ⅴ. 인테리어 공사와 완공, 그리고 소방시설

용도변경허가와 사업계획승인을 모두 마친 뒤 본격적인 인테리어 공사가 진행됐다. 완공된 미옥(美屋)은 사랑채(2층)와 안채(3~4층) 개념으로 나뉘어, 화각장을 활용한 대형룸과 안방룸, 한옥 타입의 객실 등 총 2개 객실(5개 룸)로 구성됐다.

 

소방설비는 각 층별 자동화재탐지설비, 완강기, 유도등을 법정 규격에 맞춰 설치했고, 공사 완료 후 소방시설 완공검사증명서와 방염성능검사필을 모두 받았다. 용도변경허가 단계에서 이미 소방동의를 받은 사항이지만, 실제 시공이 그 도면대로 이루어졌는지는 완공 단계에서 별도로 다시 검사받아야 하는 절차이므로, 두 단계를 하나로 착각하고 넘어가면 준공 직전에 예상치 못한 보완 요구를 받을 수 있다.

 

Ⅵ. 마지막 관문 - 등록신청서에 담긴 것

이번에 제출된 사업계획서는 등록기준 충족 여부만 보여주는 서류에 그치지 않고, 미옥(美屋)이 지향하는 사업 방향과 관계법령과의 정합성을 함께 입증하는 서류로 구성됐다.

사업계획서는 이 호스텔을 '프라이빗 하이엔드 워케이션과 지역 경제 활성화를 결합한 숙박 모델'로 정의하고, 원격 근무와 문화 체험을 함께 누리려는 글로벌 개별 관광객(FIT)과 가족 단위 여행객을 주요 타겟으로 설정했다. 대형 호텔처럼 다수의 객실을 두는 대신 총 2객실(5룸)이라는 소수 정예 구조를 택해, 투숙객 개개인의 여정과 니즈를 미리 파악해 응대하는 하이터치(High-touch) 서비스를 지향한 점도 특징이다. 여기에 앞서 Ⅲ장에서 설명한 지구단위계획 허용 용도, 대지안 공지 이격거리 완화, 부설주차장 설치제한지역, 정화조·인입관경 안전성 등 관계법령과의 정합성을 입증하는 부분도 사업계획서의 핵심 구성요소로 포함됐다.

「관광진흥법 시행령」 별표1 제2호마목은 호스텔업의 등록기준으로 개별 관광객이 이용할 수 있는 객실을 갖추고, 화장실·샤워장·취사장은 공동으로 이용할 수 있게 하는 것도 허용하며, 문화·정보교류시설을 두고, 사업장의 대지와 건물에 대한 소유권 또는 사용권을 확보할 것을 요구한다.

미옥(美屋)은 이 중 화장실·샤워장·취사장을 공용으로 두는 대신, 최근 가족 단위 숙박객이 선호하는 트렌드를 반영해 객실(룸)별로 개별 설치했다. 반면 문화정보교류시설은 공용으로 운영하며 접객대 옆 별도 공간에 배치했다. 등록 신청서에는 이런 시설 현황을 보여주는 사업계획서 주요 부분과 함께 전기안전확인서, 소방시설완공검사증명서, 위생교육 필증, 방역업체 소독증명서 등이 함께 첨부됐고, 부동산 사용권원을 확보한 상태로 접수가 마무리됐다. 호스텔업은 「관광진흥법」상 등급결정 대상 업종에서도 제외돼 있어, 등록 이후 별도의 등급결정 절차를 거칠 필요가 없다는 점도 확인된다.

Ⅶ. 네 가지 관문을 모두 통과한다는 것

이 사례를 처음부터 다시 정리해보면, 결국 네 개의 서로 다른 관문을 지나야 하나의 호스텔이 문을 연다는 사실이 드러난다. 교육환경보호구역 금지시설 및 행위 제외 승인은 교육환경법 체계를,  건축물 용도변경허가는 건축법과 소방법 체계를, 사업계획승인은 관광진흥법 체계를, 관광사업등록은 다시 관광진흥법 체계를 따른다. 소관 부처도 심사 기준도 전부 다른 이 네 절차 중 어느 하나에서 순서를 잘못 잡거나 요건을 놓치면, 앞서 통과한 나머지 절차의 노력까지 함께 지연되는 구조다. 특히 교육환경보호구역 금지시설 제외 승인처럼 다른 인허가보다 먼저 확인해야 하는 절차를 뒤늦게 발견하면, 대지를 이미 확보한 뒤에도 사업 자체가 멈출 수 있다.

 

이번 종로5가 미옥(美屋) 프로젝트는 이 네 가지, 즉 건축물 용도변경허가, 「관광진흥법」에 따른 사업계획승인, 교육환경보호구역 금지시설 및 행위 제외 승인, 그리고 관광사업등록까지 전 과정을 행정사 사무소 테미스(Themis)가 처음부터 끝까지 수행했다.

 

근린생활시설을 관광숙박업(호스텔)으로 전환하려는 계획이 있다면, 이 네 절차를 개별적으로 따로 알아보기보다 전 과정을 한 번에 검토받는 편이 순서 착오로 인한 서류 재작성이나 심사 지연을 막는 방법이다. 지금 검토 중인 건물이 이 조건에 해당하는지 궁금하다면, 용도변경 단계에 들어가기 전에 행정사 사무소 테미스에 문의해 사업계획승인·관광사업등록·교육환경보호구역 승인까지 전체 경로를 먼저 확인받는 것을 권한다.

 

본 글은 2026년 9월 기준 「관광진흥법」·「관광진흥법 시행령」·「건축법」·「주차장법 시행령」·「서울특별시 건축조례」·「서울특별시 주차장 설치 및 관리에 관한 조례」를 근거로, 실제 진행된 사업계획서 및 신청 서류를 바탕으로 작성됐으며, 개별 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않는다. 용도변경허가와 사업계획승인의 선후 관계는 관할 지자체 실무에 따라 달라질 수 있어 사전 확인이 필요하다.

 

참고 체크리스트

• 대상 부지가 지구단위계획구역 내에서 관광숙박시설(호스텔) 허용 용도인지 확인
• 관할 지자체의 용도변경허가·사업계획승인 순서(선행 또는 병행 여부) 사전 확인
• 학교 인근 여부 확인 및 교육환경보호구역 금지시설·행위 제외 승인을 다른 인허가보다 먼저 확보
• 정화조 용량과 상수도 인입관경이 숙박시설 원단위 기준 소요량을 감당할 수 있는지 확인
• 용도지역별 대지안의 공지이격거리 확인
• 일반주거지역의 경우 특히, 건축물높이제한 등 사업계획승인 요건 확인