국유재산 매각 시장의 지각변동｜인접지 수의계약 폐지에 따른 실수요자 방어 전략

서론 : 국유재산 관리 패러다임의 변화와 행정 실무의 새로운 과제

최근 재정경제부가 발표한 「국유재산법 시행령 일부개정령안」은 그동안 관행적으로 이루어지던 국유지 매각 방식을 근본적으로 뒤흔드는 내용을 담고 있습니다. 이번 개정안은 국유재산 매각 시 심의 절차를 강화하고 수의매각 요건을 정비하여 제도의 미비점을 보완하는 데 목적이 있습니다. 특히 2026년 3월 16일부터 4월 27일까지의 입법예고 기간을 거쳐 시행될 예정이어서 관련 토지주들의 기민한 대응이 요구되는 시점입니다.

 

행정 실무 현장에서는 폐천부지나 구거처럼 독립적인 활용이 어려운 비정형 필지를 오랫동안 점유해 온 인접 토지주들에게 이번 개정이 지나치게 과도한 처분이 될 수 있다는 목소리가 높습니다. 단순히 절차적 공정성만을 앞세우다 보면 토지의 효율적 이용이라는 국유재산 관리의 본질적 가치가 훼손될 우려가 있기 때문이지요. 이에 용도폐지 이후 일반재산 매각 과정에서 예상되는 리스크와 실무적 해법을 행정사 사무소 테미스에서 심층적으로 분석해 보았습니다.

 

I. 인접 사유토지 소유자 수의계약 조항(제17호) 삭제안의 법리적 함의

1. 인접 토지주 우선 매수권 보장의 근거였던 제17호의 삭제 예고

현행 「국유재산법 시행령 제40조 제3항 제17호」는 국유지의 위치나 형태상 독립적 가치가 없는 경우, 맞닿은 사유지 소유자에게 수의계약을 허용해 왔으나 이번 개정안에서는 해당 조항을 삭제하기로 하였습니다. 이는 기형적인 토지를 인접 필지와 합병하여 국토 효율성을 높이던 기존의 행정 관행보다 매각 절차의 엄격한 형평성을 우선시하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 결과입니다.

 

2. 장기 점용 허가권자의 매수 기대권 상실과 실질적인 권리 위축

개정안이 시행되면 용도폐지 후 해당 부지를 매수하려던 실사용자들은 그동안 누려온 우선적 지위를 상실하게 됩니다. 정부는 공정성을 강조하지만, 실질적으로 관리 책임을 다하며 대부료를 납부해온 인접 토지주들에게는 보상이 아닌 '입찰 경쟁'이라는 새로운 법적 부담이 지워지는 셈이지요. 이는 행정의 신뢰보호 원칙 측면에서도 상당한 논란의 소지가 있을 것으로 보입니다.

 

II. 신설된 '국가 이익' 기준의 모호성과 비정형 필지의 '알박기' 리스크

1. 제25호 전면 개정에 따른 수의계약 판단 기준의 추상화

삭제 예정인 제17호를 대신하여 개정안은 기존 「국유재산법 시행령 제40조 제3항 제25호」를 전면 개정하여, "수의계약으로 처분하는 것이 다른 방식으로 처분하는 것에 비하여 국가에 명백히 유리한 경우"에만 제한적으로 수의매각을 허용할 방침입니다. 문제는 '명백히 유리하다'는 개념 자체가 매우 주관적이어서 현장 공무원들의 소극 행정이나 매각 기피 현상을 초래할 가능성이 크다는 점입니다.

 

2. 경쟁입찰 전면화에 따른 기획 부동산의 투기적 접근 및 부작용

폐천부지나 철도부지처럼 단독 활용이 불가능한 필지가 일반경쟁입찰로 나오게 되면, 실제 이용 의사가 없는 투기 세력이 낙찰을 받아 인접 토지주에게 고가로 되파는 '알박기' 행태가 기승을 부릴 위험이 큽니다. 일반인이 국가 재정 수익 증대나 관리 효율성을 논리적으로 소명하여 '수의계약의 당위성'을 인정받기란 현실적으로 매우 어렵기에, 결국 입증에 실패한 소규모 부지들이 투기 세력의 먹잇감이 될 수 있다는 점은 이번 개정안의 뼈아픈 맹점이 될 것입니다.

행정재산 수의계약 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

III. 공매 전환 시의 실무적 대안 : 일반경쟁 유찰 및 가격 감액 활용법

1. 수의계약 신청 거부 이후의 절차적 흐름과 재진입 기회

용도폐지되어 한국자산관리공사(캠코)로 이관된 일반재산에 대해 수의계약을 신청했으나 거부될 경우, 해당 토지는 온비드(Onbid)를 통한 일반경쟁입찰 공고를 거쳐야만 합니다. 다만 개정안에서도 두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 아니한 경우에는 다시 수의계약으로 전환할 수 있는 근거를 유지 및 정비하고 있으므로 이를 전략적으로 활용할 필요가 있습니다.

참고로 물납된 증권에 대해 두 번 유찰 시 수의계약을 허용하는 제40조 제3항 제25호의2도 이번에 신설되었습니다.

 

2. 유찰 시 감액 규정을 활용한 경제적 매수 경로의 확보

개정안 「국유재산법 시행령 제42조 제3항」에 따르면, 일반경쟁입찰을 실시하여도 낙찰자가 없는 경우 세 번째 입찰부터는 최초 매각 예정가격의 100분의 50을 최저한도로 하여 가격을 낮출 수 있습니다. 특히 신설된 제42조 제3항 제1호에 따라 해당 재산이 "국가가 보유하는 것보다 매각하는 것이 유리한 재산으로서 재정경제부장관이 정하는 경우"임을 적극 소명한다면 훨씬 유리한 조건으로 수의계약을 성사시킬 수 있을 것입니다.

 

3. 영세 실수요자 보호를 위한 소액 부지의 정책적 예외 적용 촉구

무분별한 경쟁입찰에 따른 부작용을 막기 위해서는 일정 금액 이하(예: 1억 원 이하)의 소규모 비정형 필지에 대해 인접 토지주에게 수의계약 기회를 예외적으로 유지해 주는 정책적 유연성이 반드시 병행되어야 합니다. 이는 투기 세력을 차단하고 실질적으로 토지를 관리해온 국민의 재산권을 보호하는 가장 현실적인 해법이 될 것이기 때문입니다.

 

결론 : 변화하는 국유재산법 체계에서의 실무적 대응 해법

한층 강화될 국유재산 매각 기준 속에서 소중한 재산권을 보호하기 위한 해법은 다음의 세 가지로 요약됩니다.

 

첫째, 신속한 법적 보완이 필요합니다. 본 개정령은 공포 후 즉시 시행될 예정이므로 입법예고 기간이 끝나기 전까지 현재 진행 중인 매수 신청 건의 논리 체계를 정교하게 재정비해야 합니다.

 

둘째, 정교한 입증 논리 개발이 선행되어야 합니다. 수의계약이 거절되어 경쟁입찰로 전환되더라도 2회 유찰 이후의 가격 감액과 수의계약 재진입을 노리는 치밀한 전략이 요구되며, 국가에 매각이 유리하다는 점을 수치로 증명하는 과정은 이제 필수가 되었습니다.

 

셋째, 정책적 대응 및 전문적 조력의 활용입니다. 소규모 필지에 대한 수의계약 유지와 같은 예외 조항이 반영될 수 있도록 의견서를 제출하는 적극적인 방어 기제가 필요합니다. 특히 향후 수의계약 타당성 입증은 과거보다 훨씬 고차원적인 법리 해석이 요구되는 만큼, 관련 분야 경험이 풍부한 행정사 사무소 테미스의 전문적인 조력을 받는 것이 알박기 세력으로부터 재산권을 지키는 가장 확실한 지름길이 될 것입니다.

 

FAQ : 국유재산 수의계약 개정안 관련 주요 질의응답

Q1. 점용허가를 받아 사용 중인데, 개정 후에도 수의계약이 가능한가요?

A1. 단순히 점용 중이라는 사실만으로는 부족해집니다. 개정안에 따라 인접 토지주 대상 수의계약 조항이 삭제될 예정이므로, 해당 매각이 입찰보다 국가에 '명백히 유리함(제40조 제3항 제25호)'을 증명해야만 수의계약이 가능합니다.

 

Q2. 10억 원이 넘는 국유지를 사려고 합니다. 어떤 절차가 추가되나요?

A2. 개정안 제52조의2에 따라 매각심의위원회가 신설될 예정입니다. 위원 정수의 과반수가 민간 전문가로 구성되어 매각의 적정성을 엄격히 심의하므로, 이전보다 훨씬 치밀한 증빙 서류와 논리 구성이 뒷받침되어야 합니다.

 

Q3. 유찰된 토지는 가격을 얼마나 낮출 수 있나요?

A3. 개정안 제42조 제3항에 따르면 일반경쟁입찰을 2회 실시해도 낙찰자가 없는 경우, 세 번째 입찰부터 매회 10%씩, 최대 최초 예정가격의 100분의 50 범위 내에서 감액이 가능합니다.

국유재산 불하 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002