관광숙박·휴양시설 부지, 계약서에 서명하기 전 확인할 세 가지

숙박이나 휴양시설을 지으려고 부지를 계약하기 전에는 업종 이름보다 도로 폭, 학교와의 거리, 산지·농지·물과 환경영향평가 대상 여부를 먼저 확인해야 합니다. 이 세 가지가 고를 수 있는 업종과 일정을 사실상 정하고, 사업 규모에 따라서는 관광숙박업의 사업계획승인 전에 환경영향평가 협의부터 거쳐야 하기 때문입니다. 서명 전에 이 순서를 지키면 설계와 일정을 두 번 잡는 일을 피할 수 있습니다.

이런 분들이 보시면 좋습니다

✓ 중개인에게 “숙박시설 됩니다”라는 말을 듣고 부지 계약을 앞두고 있는 사업자

✓ 산이나 계곡 근처 땅에 숙박시설과 체험·야영시설을 함께 구상하는 사업자

✓ 도심 건물을 호스텔로 바꾸거나 운영 중인 숙박시설을 관광사업으로 전환하려는 건물주

부지 계약서에 서명하기 직전의 사업자는 중개인에게 “여기는 숙박시설이 됩니다”라는 말을 한 번쯤 듣습니다. 그 말이 틀렸다고 단정할 수는 없지만, 한마디 안에는 접한 도로가 몇 미터인지, 학교가 몇 미터 안에 있는지, 땅이 산지인지 농지인지, 사업 규모가 환경영향평가를 받아야 하는 크기인지가 빠져 있다는 점입니다.

이 세 가지는 서명 뒤에 알게 될수록 값이 비쌉니다. 가령 가족호텔로 설계를 마친 뒤에야 도로 폭이 모자란 것을 알게 되면 설계를 처음부터 다시 해야 합니다. 관광숙박업은 「관광진흥법」 제15조제1항에 따라 등록 전에 사업계획승인을 받아야 하는데, 사업 규모가 환경영향평가 대상이면 「환경영향평가법」 제34조제2항에 따라 그 협의가 끝나기 전에는 승인을 받을 수 없어 일정 전체가 밀립니다.

그렇다면 서명 전에 무엇을 어떤 순서로 확인해야 할까요? 이 글은 도로, 학교, 산지·농지·물·환경이라는 세 관문을 차례로 짚은 뒤, 관문을 통과한 부지가 숙박 중심인지 휴양 중심인지에 따라 어느 갈래로 가는지를 행정사 사무소 테미스(Themis)가 처리한 사례와 함께 풀어 갑니다.

숙박 및 휴양시설 부지 인허가

Ⅰ. 중개인의 한마디 뒤에 숨은 세 관문

“숙박시설이 된다”는 말은 법으로 옮기면 세 가지 질문이며, 첫째 대지가 접한 도로가 업종에 필요한 폭을 갖추었는지, 둘째 가까운 학교의 교육환경보호구역에 들어가는지, 셋째 산지나 농지를 전용해야 하는지와 사업 규모가 환경영향평가 대상인지를 따집니다. 세 질문에 답이 나온 다음에야 호텔업으로 갈지 휴양업으로 갈지를 고를 수 있으므로, 업종은 관문 뒤에 정해도 늦지 않습니다.

관문	먼저 확인할 것	근거
첫째, 도로	일반주거지역이면 접한 도로의 폭과 연접 길이	「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제3호가목
둘째, 학교	학교경계 200미터와 학교출입문 50미터 안인지 여부	「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조제1항
셋째, 산지·농지·물·환경	전용 허가가 필요한지, 환경영향평가 대상 규모인지	「관광진흥법」 제16조제1항, 「환경영향평가법」 제22조제1항·제43조제1항

숙박·휴양시설 부지를 계약하기 전에 확인사항

 

관문의 무게는 업종마다 다르며, 「관광진흥법」 제15조제1항은 관광숙박업을 경영하려는 자에게 등록 전 사업계획승인을 받도록 정하고, 제15조제2항은 대통령령으로 정한 관광객 이용시설업에 한해 승인을 받을 수 있다고 정합니다. 그 대상을 「관광진흥법 시행령」 제12조가 전문휴양업, 종합휴양업, 관광유람선업, 국제회의시설업으로 한정하므로 야영장업에는 승인 절차 자체가 없습니다.

가령 호텔을 구상하던 사업자가 도로 폭 때문에 야영장 중심으로 계획을 바꾸면 사업계획승인이라는 단계가 사라집니다. 다만 그때는 산지나 농지가 걸려 있으면 전용 허가를 각각 따로 받아야 하는데, 그 이유는 Ⅲ장에서 보겠습니다.

행정사 사무소 테미스는 부지 후보를 받으면 업종 상담에 앞서 지적도와 도로 현황, 학교 위치부터 확인합니다. 업종은 부지가 허락하는 범위 안에서 고르는 것이기 때문입니다.

Ⅱ. 첫째·둘째 관문 : 도로와 학교

도시와 읍내의 부지라면 처음 막히는 곳은 대개 도로와 학교이며, 두 관문은 모두 지도와 법으로 확인할 수 있으므로 서명 전에 끝내 두는 쪽이 낫습니다.

1. 첫째 관문 : 도로 폭이 고를 수 있는 호텔업을 가른다

가. 일반주거지역에서는 주거환경을 지키려고 관광숙박시설의 대지가 도로에 연접해야 하는 폭과 길이를 정해 두었으며, 「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제3호가목은 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업, 휴양 콘도미니엄업에 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것을 요구합니다.

나. 호스텔업과 소형호텔업은 폭 8미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접하면 되고, 시장·군수·구청장이 고시한 지역에서 객실 20실 이하로 경영하는 호스텔업은 도로 폭 기준이 4미터까지 낮아집니다. 다만 자치단체가 주거환경 보호를 위해 조례로 이 기준을 강화할 수 있으므로 관할 시·군·구의 조례를 함께 확인해야 합니다.

가령 일반주거지역의 같은 대지가 폭 10미터 도로에 접해 있다면 연접 길이가 4미터 이상이라면 호스텔업은 8미터 기준을 넘어 도로 기준을 채우지만, 가족호텔업은 12미터 기준에 미치지 못해 이 부지에서는 도로 기준을 채우지 못하는 셈입니다. 반대로 상업지역의 부지라면 「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제3호가 일반주거지역과 준주거지역의 관광숙박시설을 대상으로 하므로 이 도로 폭 기준은 적용되지 않으며, 다른 법령의 접도 요건은 따로 확인해야 합니다.

행정사 사무소 테미스는 같은 부지라도 접한 도로의 폭을 먼저 재어 호스텔업과 호텔업 가운데 후보를 좁힙니다. 도로 폭은 사업자가 바꿀 수 없는 조건이어서 설계보다 앞서 정해지기 때문입니다.

2. 둘째 관문 : 학교는 50미터와 200미터로 갈린다

가. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조제1항은 학교경계에서 직선거리 200미터 안을 교육환경보호구역으로 설정하게 하고, 학교출입문에서 50미터까지를 절대보호구역, 200미터까지 가운데 절대보호구역을 뺀 지역을 상대보호구역으로 나눕니다.

나. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제9조제27호는 숙박업과 관광숙박업을 보호구역의 금지시설로 열거하며, 제9조 단서는 상대보호구역에서 교육감이나 교육감이 위임한 자가 지역위원회의 심의를 거쳐 학습과 교육환경에 나쁜 영향을 주지 않는다고 인정한 시설을 금지에서 제외합니다. 그러니 학교가 가까운 부지의 첫 질문은 “몇 미터인가”가 아니라 “어느 구역인가”입니다.

가령 같은 근린생활시설 건물이라도 학교출입문에서 40미터 떨어져 있으면 절대보호구역이어서 호스텔 전환이 원칙적으로 막히지만, 학교경계에서 120미터 떨어져 있으면 상대보호구역이어서 지역위원회 심의를 거쳐 제외 인정을 받을 수 있지만, 인정 여부는 심의 결과에 따라 달라집니다.

서울 종로구의 근린생활시설 건물을 호스텔 ‘미옥’으로 바꾼 사업에서 행정사 사무소 테미스는 2026년 4월 금지시설 제외 신청을 먼저 접수해 5월 초 승인을 받았고, 6월 용도변경허가와 8월 사업계획승인을 거쳐 9월 7일 종로구청에 등록을 신청해 관광숙박업(호스텔) 등록까지 마쳤습니다. 제외 승인을 맨 앞에 둔 덕에 뒤의 절차는 교육환경 문제로 되돌아오지 않은 셈입니다.

심의를 건너뛸 방법이 있느냐고 묻는 분도 있지만, 상대보호구역의 관광숙박업은 대통령령이 정한 제외 대상이 아니라면 「교육환경 보호에 관한 법률」 제9조 단서에 따라 지역위원회의 심의를 거쳐 제외 인정을 받아야 합니다. 도로와 학교를 모두 통과했다면 마지막 관문은 땅 자체로 넘어갑니다.

일반주거지역 도로 폭 12미터와 8미터 기준, 학교출입문 50미터와 학교경계 200미터 보호구역

 

Ⅲ. 셋째 관문 : 산지·농지·물과 환경영향평가

계곡과 산자락의 부지는 경치가 좋은 만큼 규제도 여러 겹으로 걸려 있으며, 이 겹을 한 번에 정리하는 통로가 사업계획승인이지만 그 통로가 모든 업종에 열려 있는 것은 아닙니다. 게다가 사업 규모가 커지면 허가 의제와는 별개로 환경영향평가라는 관문이 앞에 서므로, 산지·농지·물과 환경은 한 묶음으로 확인해야 합니다.

1. 산지·농지 전용은 사업계획승인에 묶는 길이 있다

가. 「관광진흥법」 제16조제1항에 따르면 사업계획승인을 받을 때 소관 행정기관과 미리 협의한 사항은 농지전용허가, 산지전용허가·신고, 하천점용허가, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가 등 아홉 가지 허가·해제·신고를 받은 것으로 봅니다. 이를 허가 의제라고 부르며, 개별 허가를 건건이 받지 않아도 되는 통로입니다.

나. 관광숙박업은 승인이 의무여서 이 통로를 쓰게 되지만, 전문휴양업과 종합휴양업은 승인이 선택이므로 산지나 농지가 걸린 부지에서는 승인을 받을지부터 정해야 합니다.

가령 보전산지가 일부 섞인 부지에 전문휴양업을 하려는 사업자가 승인 없이 등록으로 가면 산지전용허가와 개발행위허가를 각각 받아야 하지만, 승인을 받으면 소관 기관과 미리 협의한 사항은 받은 것으로 봅니다. 전용 자체가 가능한지는 협의 결과에 달려 있고, 개별 허가가 필요 없는 평지의 기존 건물이라면 승인 없이 등록으로 가는 편이 기간이 짧을 수 있습니다.

2. 환경영향평가는 면적으로 갈리고 승인 전에 끝나야 한다

가. 「환경영향평가법」 제22조제1항은 관광단지의 개발사업과 산지의 개발사업을 환경영향평가 대상사업으로 열거하고, 구체적인 종류와 범위는 「환경영향평가법 시행령」 제31조제2항에 따른 별표 3이 정합니다. 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제11호가목은 「관광진흥법」 제2조제1호의 관광사업 중 사업면적이 30만제곱미터 이상인 것을 대상으로 들고, 제12호가목3)은 산지전용허가면적이 20만제곱미터 이상인 산지 개발사업을 대상으로 듭니다. 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제11호라목과 마목은 자연공원 안의 공원사업과 유원지 시설을 10만제곱미터 이상이면 대상으로 정합니다.

나. 협의를 요청하는 시기는 관광사업이 관광숙박업이면 「관광진흥법」 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 전이고 그 밖의 관광사업이면 등록·허가·신고 전이며, 산지 개발사업은 지구단위계획구역이면 지구단위계획 수립 전이나 실시계획 인가 전, 그 밖의 지역이면 산지전용허가 전입니다. 「관광진흥법」 제16조제1항이 열거한 아홉 가지 허가·해제·신고에는 환경영향평가 협의가 들어 있지 않으므로, 사업계획승인으로 묶어서 대신할 수 없고 승인 전에 따로 거쳐야 합니다.

다. 「환경영향평가법」 제34조제2항은 협의 절차가 끝나기 전에 승인기관이 사업계획 등을 승인하지 못하게 하고, 제34조제1항은 사업자가 환경영향평가 대상사업의 공사를 하지 못하게 하며, 제34조제3항은 승인등을 받아야 하는 사업자가 이를 어기고 공사했을 때 승인기관의 장이 공사중지를 명하도록 정합니다.

가령 산지에 호텔과 야영장을 함께 두면서 산지전용허가면적이 22만제곱미터가 되는 사업이라면 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제12호가목3)의 20만제곱미터 기준을 넘으므로 협의를 먼저 거쳐야 하지만, 산지전용허가면적이 18만제곱미터라면 환경영향평가 대상은 아니어서 다음 절의 소규모 환경영향평가를 따져 봅니다.

면적을 나누어 신청하면 피할 수 있느냐는 질문도 있으나, 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 비고 제4호가목은 같은 사업자가 동일 영향권역에서 같은 종류의 사업을 하는 경우 각 사업 규모의 합이 대상 규모에 이르면 그 사업 전체에 대해 환경영향평가를 하도록 정합니다. 가령 15만제곱미터씩 두 번에 나누어 산지전용허가를 받으려는 경우에도 합이 30만제곱미터이므로 20만제곱미터 기준을 비켜 갈 수 없습니다.

3. 규모가 작아도 소규모 환경영향평가가 남아 있다

가. 「환경영향평가법」 제43조제1항은 보전용도지역에서 시행되는 개발사업 가운데 환경영향평가 대상사업의 종류와 범위에 해당하지 않는 것으로서 대통령령이 정한 사업에 소규모 환경영향평가를 요구하고, 「환경영향평가법 시행령」 제59조가 그 지역과 범위를 별표 4로 정합니다. 승인등을 받아야 하는 사업자는 「환경영향평가법」 제44조제1항에 따라 승인등을 받기 전에 소규모 환경영향평가서를 작성해 승인기관의 장에게 제출해야 하며, 면적 문턱은 환경영향평가 대상 규모보다 훨씬 낮습니다.

부지의 지역	대상이 되는 사업계획 면적	근거
계획관리지역	10,000제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호나목3)
생산관리지역	7,500제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호나목2)
보전관리지역	5,000제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호나목1)
농림지역	7,500제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호다목
자연환경보전지역	5,000제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호라목
공익용산지	10,000제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제4호가목
공익용산지 외의 산지	30,000제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제4호나목
하천구역	10,000제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제7호나목
광역상수도 호소 경계 상류 1킬로미터 이내	7,500제곱미터 이상	「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제7호가목

나. 용도지역과 다른 구역이 겹치는 부지는 계산이 달라지며, 「환경영향평가법 시행령」 별표 4 비고 제2호에 따라 하천구역이나 자연공원처럼 제2호·제3호·제5호부터 제8호까지에도 해당하면 제1호의 용도지역 기준은 적용하지 않고 면적이 작은 기준을 적용합니다. 둘 이상의 용도지역에 걸친 부지는 비고 제9호에 따라 각 지역의 사업계획 면적을 그 지역의 최소 대상 면적으로 나눈 값의 합이 1 이상이면 대상에 포함됩니다.

다. 산지는 「환경영향평가법 시행령」 별표 4 비고 제8호에 따라 산지전용허가만 받는 사업에 제4호의 산지 기준을 적용하고, 건축법 등 다른 법률의 허가를 함께 받는 사업에는 제4호를 적용하지 않고 제1호부터 제3호까지와 제5호부터 제7호까지를 적용합니다. 숙박시설처럼 건축허가가 따르는 사업은 공익용산지 외 산지의 30,000제곱미터 기준에 기대지 못하는 셈입니다.

라. 시·도는 「환경영향평가법」 제42조제1항에 따라 환경영향평가 대상에 해당하지 않는 사업 중 대통령령이 정한 범위의 사업에 조례로 환경영향평가를 실시하게 할 수 있고, 「환경영향평가법 시행령」 제58조는 「환경영향평가법 시행령」 별표 3의 대상 규모 50퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 사업을 그 범위의 하나로 정합니다. 조례에 따른 환경영향평가를 실시했다면 「환경영향평가법」 제44조제3항에 따라 소규모 환경영향평가서의 작성과 협의 요청을 생략할 수 있으므로, 해당 시·도의 조례가 무엇을 정했는지 따로 확인해야 합니다.

가령 건축허가와 함께 추진하는 숙박시설의 사업계획 면적이 계획관리지역에서 12,000제곱미터라면 「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호나목3)의 10,000제곱미터 기준을 넘어 소규모 환경영향평가 대상이지만, 같은 계획관리지역이라도 8,000제곱미터라면 이 기준에는 미치지 못합니다. 반대로 보전관리지역이라면 6,000제곱미터만으로도 5,000제곱미터 기준을 넘으니, 용도지역이 환경영향평가의 문턱을 먼저 정하는 셈이며 하천구역이나 호소 상류 같은 다른 기준이 겹치는지는 별도로 따져야 합니다.

부지를 나누어 승인받으면 비켜 갈 수 있다고 생각하기 쉽지만, 「환경영향평가법 시행령」 별표 4 비고 제11호는 사업자가 10년 이내에 대상 미만으로 승인받은 지역의 경계에서 직선거리 50미터 이내에 추가로 승인을 받으려는 경우를 따로 정합니다. 이미 승인받은 면적과 추가 면적의 합이 최소 대상 면적 이상이고 추가 면적이 최소 대상 면적의 30퍼센트 이상이면 소규모 환경영향평가 대상에 포함되므로, 분할 승인은 문턱을 피하는 방법이 되기 어렵습니다.

환경영향평가 대상 여부

 

행정사 사무소 테미스는 부지 후보의 면적과 용도지역을 받으면 환경영향평가 대상 여부부터 계산해 사업계획승인 일정에 반영합니다. 협의가 끝나기 전에는 승인도 공사도 할 수 없어 이 계산이 뒤로 밀리면 일정 전체가 흔들리기 때문입니다.

4. 물과 배치는 심의 조건으로 돌아온다

가. 경기도 가평군 설악면의 계획관리지역이자 수질보전특별대책지역 2권역인 부지에서는 하천 점용허가의 명의를 신청인으로 다시 취득하는 일과 옹벽 구조안전검토서를 군계획위원회 심의에 맞춰 다시 작성하는 일이 사업계획승인의 조건이 되었습니다. 이 호스텔·관광식당 복합시설은 객실 23실 규모로 2026년 6월 24일 사업계획승인을, 8월 25일 건축허가를 받은 사례입니다.

나. 강원특별자치도 춘천시 남면의 계획관리지역이자 성장관리계획구역 부지에 짓는 객실 28실 호스텔은 2026년 5월 7일 사업계획승인을 받은 뒤 진출입구 위치를 바꾸는 배치 변경으로 8월 27일 건축허가(변경)를 받았으며, 쟁점이던 도시계획심의는 배치를 일부 바꾸는 선에서 마무리되었습니다.

두 사례에서 보듯 심의가 걸리는 부지는 승인이 났다고 끝나지 않고, 하천 점용 명의와 구조 서류, 건물 배치를 심의에 맞춰 고치는 일이 뒤따릅니다.

5. 서류상의 길과 현장의 길이 다를 때

경기도 광주시 인근 산지는 농림지역, 공익용보전산지, 산림보호구역이 겹친 곳이어서 자연휴양림 조성계획 승인 경로를 법령상 먼저 검토했지만, 사전 현장실사에서 조성 요건에 맞지 않는 산지로 확인되어 기존 관광농원 사업계획에 야영장시설을 확장하는 방향으로 바꾸었습니다. 행정사 사무소 테미스는 복합 규제 산지에서 법령 검토와 현장실사를 같은 단계에 두고, 두 결과가 일치할 때만 업종을 확정합니다. 서류상 가능한 길이 현장에서 막히는 일이 산지에서는 드물지 않기 때문입니다.

세 관문을 지난 부지부터 비로소 업종을 고르게 됩니다.

Ⅳ. 관문을 지난 뒤 고르는 갈래와 사례

관문을 통과한 부지에서 갈래를 가르는 질문은 하나이며, 이 사업의 매출이 잠자리에서 나오는지, 쉬고 즐기는 시설에서 나오는지를 먼저 따져 봅니다. 「관광진흥법」 제3조제1항은 잠자리를 제공하는 업을 제2호의 관광숙박업으로, 음식·운동·오락·휴양 같은 시설을 이용하게 하는 업을 제3호의 관광객 이용시설업으로 나눕니다.

1. 「관광진흥법」 안의 갈래

가. 객실 수익이 중심이면 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제2호가 나눈 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업 가운데에서 고릅니다. 개별 관광객 위주의 소규모 시설은 호스텔업, 취사도구를 갖춘 가족 단위 시설은 가족호텔업이 각각 어울립니다.

나. 휴양이 중심이면 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제3호가 정한 전문휴양업, 종합휴양업, 야영장업 가운데에서 고르며, 숙박시설이나 음식점시설에 전문휴양시설을 한 종류 갖추면 전문휴양업이고 두 종류 이상 갖추면 제1종 종합휴양업입니다.

다. 이미 숙박시설을 운영 중이라면 자연·문화 체험관광에 적합한 시설을 갖추는 관광 편의시설업의 관광펜션업이라는 길도 있습니다. 경기도 가평군의 생활숙박시설 ‘LX22’는 지정 기준에 맞게 시설을 보완해 관광펜션업 지정을 받았으며, 행정사 사무소 테미스는 숙박업으로 영업 중인 사업자에게 신축보다 이 지정 경로를 먼저 검토합니다.

가령 객실 20실 규모의 사업이라도 샤워장·취사장과 문화·정보 교류시설을 갖추어 개별 관광객을 받으면 호스텔업이어서 사업계획승인이 의무이고, 숙박시설에 전문휴양시설 한 종류를 붙여 휴양이 중심이면 전문휴양업이어서 승인이 선택입니다. 같은 20실이라도 매출의 중심이 어디인가에 따라 Ⅰ장에서 본 절차가 달라집니다.

2. 법이 다른 길: 농어촌과 산림

가. 농어촌 부지에는 「농어촌정비법」 제2조제16호가 정한 농어촌 관광휴양사업이 있으며, 농어촌 관광휴양단지사업은 휴양 콘도미니엄 같은 숙박시설과 청소년 수련시설까지 한 단지에 묶을 수 있고 관광농원사업은 영농 체험시설과 숙박시설을 함께 갖춥니다.

나. 다만 관광농원은 「농어촌정비법」 제83조제1항에 따라 농업인, 어업인, 한국농어촌공사와 대통령령으로 정한 농어업인 단체가 개발할 수 있어서 농업인이 아닌 법인은 이 갈래를 고를 수 없고, 개발하려는 자는 제83조제2항에 따라 사업계획을 세워 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 합니다.

다. 산림이라면 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」(약칭: 「산림휴양법」) 제2조가 자연휴양림(제2호)과 숲속야영장(제8호)을 정의하고, 공유림·사유림 소유자나 국유림 대부등을 받은 자가 숲속야영장을 조성하려면 「산림휴양법」 제20조제2항에 따라 산림욕장등조성계획을 작성해 시·도지사의 승인을 받아야 합니다.

가령 같은 산지에 야영장을 두더라도 산림 안에 조성하는 공간이면 숲속야영장이고, 관광객에게 야영편의를 제공하는 관광사업으로 등록하면 「관광진흥법」의 야영장업이어서 절차부터 다릅니다. 어느 쪽이 맞는지는 부지가 산지인지와 이미 승인된 사업계획이 있는지에 따라 달라지며, Ⅲ장의 광주시 사례처럼 승인된 관광농원이 있으면 그 사업계획에 야영장시설을 더하는 길이 열립니다. 숲속야영장 조성은 「환경영향평가법 시행령」 별표 4 비고 제10호에 따라 소규모 환경영향평가 대상 면적을 토지의 형질변경이나 건축물 설치처럼 실질적으로 개발되는 면적으로 따집니다.

대표적인 숙박·휴양시설 갈래 지도

 

3. 유형별로 본 2026년 사례

지금까지 본 관문과 갈래는 실제 사업에서 네 가지 유형으로 나타났습니다.

유형	첫 관문	진행 순서	사례 지역
신축형	용도지역·개발행위 심의	사업계획승인 → 건축허가 → 등록	가평군 설악면, 춘천시 남면
전환형	교육환경보호구역 심의	금지시설 제외 → 용도변경허가 → 사업계획승인 → 등록	서울 종로구
확장형	산지·농지 행위 제한	기존 승인 조건 확인 → 사업계획 변경 → 전문휴양업 등록	경기도 광주시
복합형	용도지역 경계별 갈래 배분	농어촌 관광휴양단지 지정 + 관광숙박업 사업계획승인 + 채굴계획인가	강원특별자치도

가. 광주시 산지 사례는 2026년 9월 4일 자문을 마쳤고, 전문휴양업 등록과 관광기금 활용까지 범위에 넣어 추가 인허가 절차를 진행하는 중입니다.

나. 강원특별자치도의 10만 평 복합휴양단지는 처음에 농어촌 관광휴양단지만으로 가는 우회 개발을 구상했지만, 산지의 지형과 규제를 분석한 결과 비용과 사업화 위험이 너무 크다는 판단에 따라 방향을 바꿨습니다. 바뀐 구성은 앞쪽 계획관리지역에 농어촌 관광휴양단지와 청소년수련시설, 관광숙박시설을 함께 두고 보전산지 일부는 광업권을 설정해 채굴계획인가를 받아 개발 비용을 보전하는 것이며, 이 사업은 2026년 10월 자문을 마치고 전체 프로젝트 PM을 수임했습니다.

다. 경북 의성군에서는 노후 일반숙박시설을 철거하고 가족호텔을 신축하는 기획으로 방향을 잡아 관할 군과 지역 관광 활성화 방향을 맞추는 협의를 진행하고 있으며, 가평군 묵안리와 설악면에서 호스텔 신축을 준비하는 두 사업은 총괄 PM 계약을 맺고 입지규제 검토를 마친 상태로 설계가 진행 중입니다.

행정사 사무소 테미스는 복합형에서 갈래를 하나로 고르지 않고 부지의 용도지역 경계를 따라 절차를 나눕니다. 한 법의 절차로 전체 부지를 덮으면 가장 규제가 센 구역의 기준이 모든 부지에 걸리기 때문입니다.

사례별 진행 경과와 승인서·등록증 같은 첨부 자료는 행정사 사무소 테미스(Themis) 홈페이지의 업무 사례 게시판에 올라 있습니다.

2026년 주요 업무 사례 (관광 / 휴양시설 · 복합휴양단지)

· 강원특별자치도 내 10만 평 복합휴양단지 개발 자문 — 농어촌 관광휴양단지·관광숙박시설·채굴계획인가 복합 전략, 프로젝트 PM 수임

· 종로 근린생활시설 건물, 호스텔 미옥 — 상대보호구역 금지시설 제외, 용도변경허가, 사업계획승인, 관광사업등록 완료

· 가평 설악면 계획관리지역·수질보전특별대책지역 중첩 부지, 호스텔·관광식당 복합시설 사업계획승인 및 건축허가

· 춘천 남면 계획관리지역·성장관리계획구역 중첩 부지, 호스텔·관광식당 복합시설 사업계획승인 및 건축허가

· 경기 광주 농림지역·공익용보전산지·산림보호구역 중첩 산지, 관광농원 사업계획에 야영장시설 확장

· 가평 묵안리 프리미엄 호스텔 신축 총괄 PM 수임 및 인허가 기획

· 가평 프리미엄 숙박시설 ‘LX22’, 관광펜션업 최종 지정

· 가평 설악면 캡슐형 호스텔 신축 종합 PM 및 인허가 기획

· 노후 숙박시설의 변신, 가족호텔 건립 종합 기획 및 지자체 협의(경북 의성)

Ⅴ. 요약 정리 및 결론

단계	확인할 것	근거
1. 도로	일반주거지역의 접한 도로 폭과 연접 길이, 자치단체 조례	「관광진흥법 시행령」 제13조제1항제3호
2. 학교	절대보호구역·상대보호구역 구분과 지역위원회 심의	「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조·제9조
3. 산지·농지·물·환경	허가 의제의 범위, 환경영향평가·소규모 환경영향평가 대상 여부	「관광진흥법」 제16조제1항, 「환경영향평가법」 제22조·제43조
4. 갈래	숙박 중심인지 휴양 중심인지, 농어촌·산림 갈래의 자격	「관광진흥법」 제3조제1항, 「농어촌정비법」 제83조, 「산림휴양법」 제20조
5. 절차	사업계획승인의 의무 여부와 앞뒤 순서(환경영향평가 협의는 승인 전)	「관광진흥법」 제15조, 「환경영향평가법」 제34조

중개인의 “숙박시설이 됩니다”라는 말은 세 관문을 모두 지난 뒤에야 뜻을 갖습니다. 도로 폭 10미터 부지에서 호스텔업은 되고 가족호텔업은 안 되는 것, 학교출입문 40미터와 학교경계 120미터가 갈리는 것, 산지가 걸린 전문휴양업에서 승인 여부가 받아야 할 허가의 건수를 바꾸는 것, 용도지역에 따라 소규모 환경영향평가의 문턱이 달라지는 것이 모두 서명 전에 확인할 수 있는 사실입니다.

이 순서를 함께 짜는 행정사 사무소 테미스(Themis)는 「행정사법」 제2조에 따른 인허가 업무로서 관광숙박업과 관광객 이용시설업의 사업계획승인 신청서와 첨부서류의 작성 대행, 사업계획승인·건축허가·관광사업 등록 신청의 대리를 맡습니다. 교육환경보호구역 금지시설 제외 신청과 지역위원회 심의 등 관련 절차에서의 의견서 작성, 「관광진흥법」과 입지·환경 관련 법령의 자문도 같은 업무에 포함됩니다.

부지 계약서에 서명하기 전이 상담의 적기이며, 주소와 구상 중인 시설의 구성만 있어도 행정사 사무소 테미스(Themis)에 첫 검토를 맡길 수 있습니다. 중개인의 한마디를 서류로 확인하는 일이 설계비를 두 번 쓰는 일을 막는 첫걸음입니다.

Ⅵ. 자주 묻는 질문

Q. 글램핑장을 하려는데 야영장업으로 등록하면 사업계획승인은 받지 않아도 됩니까

A. 「관광진흥법 시행령」 제12조가 승인을 받을 수 있는 업으로 든 것은 전문휴양업, 종합휴양업, 관광유람선업, 국제회의시설업이므로 야영장업은 「관광진흥법」 제4조제1항에 따른 등록 절차로 바로 갑니다. 다만 가령 그 부지가 보전산지라면 산지전용허가를 따로 받아야 하고, 승인이 없으니 「관광진흥법」 제16조제1항의 허가 의제도 적용되지 않습니다.

Q. 학교에서 150미터 떨어진 건물인데 호스텔 전환이 가능합니까

A. 학교경계에서 200미터 안이고 학교출입문에서 50미터 밖이면 상대보호구역이므로, 「교육환경 보호에 관한 법률」 제9조 단서에 따라 지역위원회 심의를 거쳐 제외 인정을 받으면 가능하고 인정을 받지 못하면 불가능합니다. 심의 결과에 따라 달라지므로 종로구 사례처럼 용도변경허가보다 제외 신청을 먼저 접수하는 것이 순서입니다.

Q. 중개인이 “일반숙박업은 된다”고 했는데 그대로 믿어도 됩니까

A. 그 말이 어느 업종을 기준으로 한 것인지부터 확인해야 합니다. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제9조제27호는 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업과 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업을 모두 금지시설로 열거하므로, 가령 학교경계에서 150미터 안의 일반숙박업 건물도 상대보호구역의 심의라는 같은 관문을 거치게 됩니다.

Q. 전문휴양업인데 사업계획승인을 받는 것이 유리합니까

A. 부지에 농지전용이나 산지전용, 개발행위허가가 필요하면 승인을 받는 쪽이 유리합니다. 「관광진흥법」 제16조제1항에 따라 승인 전에 협의를 거친 허가는 받은 것으로 보기 때문이며, 평지의 기존 건물에 휴양시설을 들이는 경우처럼 개별 허가가 없다면 승인 없이 등록으로 가는 편이 기간이 짧을 수 있습니다.

Q. 부지가 1만 제곱미터가 안 되면 환경영향평가는 걱정하지 않아도 됩니까

A. 환경영향평가 대상은 아니더라도 소규모 환경영향평가가 남아 있을 수 있습니다. 가령 보전관리지역이라면 사업계획 면적이 5,000제곱미터만 넘어도 「환경영향평가법 시행령」 별표 4 제1호나목1)에 따라 대상이 될 수 있으며, 하천구역이나 호소 상류처럼 다른 기준이 겹치는지도 함께 확인해야 합니다.

Q. 관광숙박업은 사업계획승인을 받은 뒤에 환경영향평가를 받아도 됩니까

A. 사업 규모가 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제11호가목의 30만제곱미터 이상이라면 협의를 요청하는 시기가 관광숙박업은 「관광진흥법」 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 전입니다. 또한 「환경영향평가법」 제34조제2항에 따라 협의 절차가 끝나기 전에는 승인기관이 승인을 할 수 없으므로, 가령 승인을 먼저 받아 두고 평가를 나중에 하는 순서는 성립하지 않습니다.

행정사 사무소 테미스의 숙박·휴양시설 부지 계약 전 인허가 검토 안내

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행정사 사무소 테미스(Themis)

행정사 사무소 테미스는 관광숙박업과 관광객 이용시설업의 사업계획승인·관광사업 등록 신청서류의 작성 대행과 신청 대리, 교육환경보호구역 심의 등 관련 절차에서의 의견서 제출, 「관광진흥법」과 입지 관련 법령의 자문을 맡고 있습니다.

TEL 02-6140-2002  ·  E-MAIL rep_themis@naver.com

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주소 서울특별시 강동구 천호옛길14, 302호(성내동, 강동빌딩)

이 글은 2026년 10월 23일 현재 시행 중인 「관광진흥법」, 「관광진흥법 시행령」, 「교육환경 보호에 관한 법률」, 「농어촌정비법」, 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」, 「환경영향평가법」, 「환경영향평가법 시행령」, 「행정사법」을 기준으로 작성했습니다. 개별 사안의 결론은 관할 행정청과 지역위원회의 판단에 따라 달라질 수 있다는 점을 밝혀 둡니다.