관광숙박시설11
숙박시설 성패를 가르는 결정적 한 방, 국토계획법보다 무서운 교육환경보호법
I. 서론 : 숙박시설 인허가 시 교육환경법 검토의 필수성숙박시설 인허가 과정에서 사업자가 가장 흔히 범하는 실수는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역과 건축 제한만 확인하고 안심하는 것입니다. 그러나 실무상 사업의 성패를 가르는 진정한 ‘데드라인’은 따로 존재하며, 바로 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 학교와의 이격거리와 심의 통과 여부라고 할 수 있습니다. 아무리 상업지역 내 입지라 하더라도 교육환경보호구역 심의를 통과하지 못하면, 이는 개별 법령 미준수로 간주되어 어떠한 형태의 숙박시설도 설치가 원칙적으로 불가능해집니다. 이는 단순한 절차상의 지연이 아니라 '사업의 원천적 불가'를 의미하므로, 초기 입지 분석 단계에서부터 교육환경법을 중심으로 한 치밀한 전략 수립이 무엇보다 ..
오피스텔의 합법적 생존 전략은 관광호스텔 전환입니다.
최근 지자체의 무신고 숙박업 합동 단속이 강화되면서, 기존 오피스텔을 활용해 숙박업을 운영하던 분들의 고민이 깊어지고 있습니다. 특히 2027년까지 이행강제금 부과가 유예된 생활형숙박시설(생숙)과 달리, 오피스텔은 별도의 특례 없이 건축법과 소방 기준을 엄격히 적용받아 퇴로가 좁아진 상황입니다. 이에 따라 불법의 영역을 벗어나 합법적인 '관광숙박업(호스텔)'으로 전환하려는 움직임이 가속화되고 있습니다. 단순한 내부 수리만으로는 불가능한 오피스텔의 호스텔 용도변경은 복합적인 법령 검토가 선행되어야 합니다. 행정사 사무소 테미스에서는 의뢰인분들의 안정적인 사업권 확보를 위해, 용도변경 시 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 법적 쟁점을 정리해 드립니다.I. 관광진흥법상 사업계획 승인을 통한 용도지역별 입지 규제..
호스텔 말고 관광펜션업 지정, 수천만 원 아끼는 지름길｜행정사 사무소 테미스(Themis)
2025년 하반기, 펜션 사장님이 '호스텔' 대신 '관광펜션'을 선택해야 하는 진짜 이유 (금리 1%대 진입 전략)안녕하세요. 관광 인허가 및 정책자금 전문 파트너, **행정사 사무소 테미스(Themis)**입니다.최근 펜션 리모델링이나 운영비 확보를 위해 상담을 오시는 대표님들 중 열에 아홉은 이런 오해를 하고 계십니다."행정사님, 정부에서 저금리 융자(관광기금) 받으려면 우리 펜션을 '호스텔'로 용도변경 해야 한다면서요?" 누가 그런 위험한 조언을 했는지 모르겠지만, 정답은 "NO"입니다.건물이 4층 이하라면 수천만 원 들여 정화조 뜯고 소방시설 새로 하는 '호스텔'로 갈 이유가 전혀 없습니다. 오늘은 기존 숙박업/민박업 사장님들이 가장 안전하고 빠르게 1%대 초저금리 정책자금을 확보할 수 있는 *관..
(외국인관광도시민박업) 규제 완화와 실거주 의무의 딜레마, 확실한 성공 전략
최근 K-컬처(K-Culture)가 전 세계적인 주류 문화로 자리 잡으면서 한국을 찾는 외국인 관광객의 발길이 끊이지 않고 있습니다. 이러한 흐름 속에서 유휴 주거 공간을 활용해 수익을 창출하는 '외국인관광 도시민박업'이 매력적인 창업 아이템으로 급부상하고 있습니다.정부 역시 이러한 추세에 발맞춰 2025년 10월부터 진입 규제를 대폭 완화하고 관광기금 융자 등 정책적 지원을 아끼지 않고 있습니다. 하지만 진입 장벽이 낮아졌다고 해서 모든 등록 신청이 수월하게 진행되는 것은 아닙니다. 여전히 '실거주 요건'과 같은 핵심 규정은 엄격하게 적용되고 있으며, 이를 간과했다가 등록이 반려되거나 취소되는 사례가 빈번하기 때문입니다. 오늘 행정사 사무소 테미스에서는 규제 완화의 핵심 포인트와 최근 법원의 판례를 통..
[관광숙박업등록,행정사] 위기의 부동산 시장, 왜 지금 관광숙박업이 해답인가?
서론2024년을 지나 2025년으로 향하는 현재, 대한민국 부동산 개발 시장은 고금리와 고환율, 그리고 PF(Project Financing) 대출의 경색이라는 삼중고에 시달리고 있습니다. 과거처럼 단순히 토지를 매입하여 오피스텔이나 상가를 분양하고 빠지는 식의 단기 개발 모델은 미분양 리스크로 인해 더 이상 유효한 전략이 되기 어렵습니다. 이제는 건축주와 시행사가 단순한 임대 수익을 넘어, 확실한 콘텐츠를 통해 부동산의 가치를 능동적으로 창출하는 '밸류애드(Value-add)' 전략이 필수적인 시점입니다. 이러한 시장 상황에서 '관광숙박시설(관광호텔, 호스텔 등)'은 침체된 부동산 시장을 돌파할 가장 강력하고 실효성 있는 대안으로 급부상하고 있는데 정부와 지자체가 제공하는 파격적인 용적률 인센티브와 저..
(관광숙박인허가,행정사) 일반주거지역 내에서의 관광숙박업 ｜불가능을 가능으로 바꾸기 위한 사전검토 전략
최근 일반주거지역 내 기존 건물을 활용하여 관광숙박시설, 특히 호스텔이나 소형 호텔을 운영하려는 사업 문의가 많습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 일반주거지역은 '양호한 주거환경 보호'가 최우선인 용도지역이므로 원칙적으로 숙박시설의 건축 및 용도변경이 금지됩니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」) 이러한 원칙적 불허를 합법적으로 진행할 수 있는 사실상 유일한 통로가 바로 **「관광진흥법」 제15조에 따른 '사업계획승인'**입니다. 이는 「국토계획법」의 제한을 완화해주는 강력한 특례이지만, 그 대가로 여러 다른 법률의 촘촘한 규제망을 통과해야 하는 '양날의 검'과도 같습니다. 본 포스팅에서는 사업자가 사전에 반드시 검토해야 할 핵심 법률 요건들을 '리스크가 큰 순서'대로 짚어보겠습니다.1. 첫 번..
(관광숙박업,행정사) 관광숙박시설 용도변경 ｜사전검토에서 막히는 사례
행정사로서 여러 지역에서 다양한 관광숙박시설 인허가 및 사업계획 승인 절차를 직접 수행해 온 경험에 따르면, 기존 근린생활시설이나 공중위생관리법상 숙박업소를 관광숙박시설로 전환을 계획하고 계시는 사업주분들이 많은데 사전 검토 과정에서 개별법령이 요구하는 세부 기준을 충족하지 못해 용도변경을 진행하지 못하는 경우가 의외로 많았습니다. 이러한 사례들은 인허가가 실패했다기보다, 사전에 법령상 요건을 면밀히 검토한 결과 현실적으로 요건을 충족할 수 없다는 판단에 따라사업 방향을 조정한 경우가 대부분입니다.그만큼 관광숙박업으로의 용도변경은 단순한 업종 전환이 아니라,「관광진흥법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」, 「공중위생관리법」 등 복합적인 인허가 체계 속에서 세부 기준을 충분히 검토해야 하..
(관광숙박업,행정사) 토지·건물 자산가치 올리는 관광숙박시설
최근 관광숙박업과 관련한 상담 문의가 크게 늘고 있습니다. 이미 공중위생관리법상 숙박업을 운영 중인 사업자분들, 토지를 보유하고 신축 개발을 계획하시는 토지 소유자분들, 그리고 기존 건축물의 용도 변경을 검토하시는 건물주분들 모두가 여기에 해당합니다. 이러한 관심이 커지면서 관광숙박업 등록과 정책자금 활용에 대한 실무적 조력을 찾는 분들이 많아지고 있는 상황입니다. 그 배경은 명확합니다. 외국인 관광객이 폭발적으로 증가하면서 기존 숙박업만으로는 수요를 충족하기 어려운 현실이 나타나고 있기 때문입니다. 팬데믹 이후 외국인 관광객은 주요 관광지를 중심으로 호텔 가동률을 90% 가까이 끌어올렸으며, 성수기에는 객실 확보가 쉽지 않은 상황이 반복되고 있습니다. 감사원 역시 최근 보고서를 통해 숙박시설 공급 부족..
(관광숙박시설,행정사) 일반상업지역에서 관광숙박시설이 가능한가
관광 수요가 빠르게 회복되면서 숙박업계 전반이 활기를 되찾고 있습니다. 특히 생활형숙박시설(생숙)이 주거 전용 논란과 규제 강화로 주춤한 사이, 관광진흥법에 근거한 관광숙박시설이 투자자들의 관심을 받기 시작했습니다. 최근에는 부동산 규제 강화로 인해 기존 주거·상업용 부동산의 매력이 떨어지면서, 관광숙박시설이 새로운 대체 투자처로 떠오르고 있다는 점도 눈에 띕니다.이런 흐름 속에서 서울을 비롯한 여러 도시에서는 노후 숙박시설을 관광호텔로 바꾸거나 신규 관광숙박시설을 유치하려는 시도가 늘어나고 있습니다. 그런데 문제는 일부 지자체나 건축사들이 관련 법령을 잘못 해석해 불필요한 혼란을 만들고 있다는 점입니다. 이번 글에서는 법령 구조와 실무 쟁점을 간단히 짚어보고자 합니다.1. 국토계획법령과 관광숙박시설현행..
일반주거지역·자연녹지지역에서도 관광숙박시설 설치 가능할까?
행정사 사무소 테미스가 알려주는 관광숙박업 인허가 핵심 가이드최근 관광·레저 수요가 증가하면서 일반주거지역이나 자연녹지지역에서 관광호텔·호스텔업을 계획하는 분들이 많아졌습니다.하지만 국토계획법, 도시계획조례, 관광진흥법 등 서로 다른 법령들이 얽혀 있어, 실무에서는 혼란이 적지 않습니다.오늘은 행정사 사무소 테미스의 전문가 시각에서 관광숙박시설 인허가 가능 여부와 핵심 쟁점을 자세히 해설합니다.1. 국토계획법상 숙박시설 건축 제한「국토계획법」 제76조와 도시계획조례에서는 대부분의 용도지역에서 숙박시설 건축을 원칙적으로 제한합니다.상업지역 → 허용되나, 도시계획조례에 따라 일부 제한 가능일반주거지역 / 준주거지역 → 원칙적으로 불가준공업지역 → 제한적 허용, 지자체 조례 따라 다름자연녹지지역 → 원칙적 금..