명의신탁 부동산실명법 위반, 과징금 감경과 행정처분 대응 전략│행정사 사무소 테미스

부동산 명의신탁은 본래의 소유자가 아닌 제3자의 명의로 부동산을 등기하는 행위를 말하며, 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(약칭: 부동산 실명법)에 의해 엄격히 금지되고 있습니다. 이를 위반할 경우 과징금·세금 추징 등 행정처분은 물론, 동법 및 「조세범처벌법」에 따른 형사처벌까지 받을 수 있어 매우 신중한 대응이 필요합니다.

 

부동산실명법위반, 명의신탁 - 행정사 사무소 테미스 02-61402002

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1. 명의신탁, 무조건 과징금 처분을 받을까?

실무에서는 명의신탁이 항상 불법적인 목적으로 이루어지는 것은 아닙니다.
사업 운영을 위한 자금 확보, 부득이한 재정 상황, 공동 투자 등의 사유로 불가피하게 명의신탁을 선택하는 경우도 많습니다.

이러한 상황이라면 행정청 단계에서 적극적인 소명과 설득을 통해 과징금 등 행정처분을 최소화할 수 있습니다.
특히,

• 사실조사 대응
• 소명자료 제출
• 의견진술 및 행정심판 준비 등에서는 행정청 실무에 밝은 행정사의 도움을 받는 것이 실질적으로 효과적입니다.
  국가전문자격 공무원 출신의 경력있는 행정사라면 행정기관의 절차와 판단 기준을 현실적으로 이해하고 있어 입증 전략을 최적화할 수 있습니다.

단, 명의신탁을 원인으로 발생한 명의신탁자와 수탁자 간 소유권 분쟁은 법원의 소송 절차를 거쳐야 하므로 반드시 부동산 전문 변호사의 조력을 받아야 합니다.
행정청 단계에서 과징금 감경을 목표로 대응하는 것과, 법원에서 소유권 분쟁을 다투는 것은 접근 방식이 다르므로 전문가 선택이 중요합니다.

 

 

2. 과징금 부과 기준 및 감경 요건

부동산 실명법 위반 시 과징금은 국세청 기준 시가를 기준으로 산정되며,

• 기준 시가의 최대 15%
• 의무 위반 기간에 따라 최대 15% 추가 과징금
  이 부과될 수 있습니다.

그러나 “조세 포탈 또는 법령 회피 목적이 없음”을 입증하면 최대 50%까지 감경이 가능합니다.

⚠ 실무 주의사항
일부 지자체에서는 국세청 기준 시가가 아닌 지방세 시가표준액을 적용해 안내하는 사례가 있어 과징금 과오납 문제가 발생할 수 있습니다. 반드시 국세청 시가 기준을 확인해야 합니다.

 

4. 판례와 재결례에서 말하는 과징금 감경 가능성

(1) 대법원 2010.7.15. 선고 2010도7031 판결

부동산 실명법 위반 시, 과징금의 감영은 임의적 감경규정이 명백하고 감경사유가 존재하더라도 과장금 부과 행정청이 과징금을 감경하지 않고 전액 부과하는 처분은 위법이라 단정할 수 없으나 감경사유를 있음에도 이를 전혀 고려하지 않았거나 오인하여 감경하지 않은 경우는 재량권 일탈·남용한 위법한 처분에 해당한다.”

(2) 청주지방법원 2021.5.13. 선고 2020구합1020 판결

행정청은 감경사유가 충분하면 과징금을 감경할 재량권을 갖고 있으며, 이를 무시한 처분은 위법할 수 있다는 점을 재확인했습니다.

(3) 부산고등법원 2014.3.26. 선고 2013누20530 판결

부동산실명법에서의 “법령에 따른 제한 회피 목적”은 직접적 제한을 회피하는 경우에만 해당하며, 단순한 경제적 이득이나 간접 관련 사유는 감경 배제 사유가 아님을 명시했습니다.

즉, 조세 포탈 또는 직접적 법령 회피 목적이 없다는 점을 입증하면 과징금 감경 가능성이 충분히 열려 있다는 의미입니다.

 

(4) 충첨남도 행정심판위원회 2014.5.29.  2014-00124 재결 등에서도 위 대법원 및 부산고등법원 판례 준용

 

5. 행정청 사실조사 단계, 전략적 대응이 핵심

부동산 명의신탁 관련 행정처분에서 가장 중요한 단계는 사실조사 초기 대응입니다.
많은 분들이 행정처분 예고장을 받은 뒤 의견진술이나 이의신청 단계에서 대응하지만, 이 경우 이미 불리한 자료가 누적된 상태일 수 있습니다.

따라서,

• 사실조사 단계에서 충분한 입증자료 준비
• 행정사 등 전문자격사와 함께 행정청 조사에 동석하여 담당 주무관과 직접 미팅 및 적극 소명하는 것이 효과적입니다.

 

6. 전문가와 함께하는 최적의 대응 전략

저희 행정사 사무소 테미스는 부동산 실명법 및 명의신탁 관련 행정심판·이의신청·과징금 감경 실무에서 다수의 경험을 보유하고 있습니다.

• 과징금 감경 입증자료 준비
• 행정청 대응 및 소명 전략 설계
• 변호사와의 공동 대응 체계 구축

을 통해 의뢰인에게 최적의 결과를 제공합니다.

복잡한 행정 문제로 어려움을 겪고 계신다면, 초기 단계에서부터 전문가의 조력을 받는 것이 가장 현명한 방법입니다.

 

 

7. 결 론

 

부동산 명의신탁은 단순한 위반 문제가 아니라, 행정처분·세무·형사책임까지 연결되는 중대한 사안으로 행정청 조사단계에서의 적극적인 소명과 체계적인 대응 전략이 결과를 좌우합니다.

저희는 언제나 의뢰인의 권익을 최우선으로 하여 함께 해결책을 모색하겠습니다.

문의: 행정사 사무소 테미스 ☎ 02-6140-2002