주택임대사업자 양도신고, 법무사만 믿었다가 3,000만 원 과태료 위기 (실제 상담사례)

 

🧐 전문가의 아차! 실수, 행정청의 오해: 3,000만 원 과태료 위기에서 벗어난 사례

어느 날 갑자기 3,000만 원이라는 거액의 과태료 처분 예고를 받는다면 어떤 심정일까요?

만약 그 엄청난 과태료의 원인이, 내가 전문가로 믿고 맡긴 법무사의 잘못된 법률 조언과 행정청의 성급한 사실관계 오인에서 비롯되었다면 더욱 억울하고 막막할 것입니다.

최근 행정사 사무소 테미스는 이처럼 '신뢰했던 전문가의 실수'와 '행정청의 오해'라는 복합적인 문제에 휘말린 의뢰인께 명확한 행정법률 상담과 조력을 제공하였습니다. 그 결과, 3,000만 원에 달했던 과태료가 최종 50만 원으로 경감되는 놀라운 성공 사례가 있어 이를 공유하고자 합니다.

 

행정법률 상담 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

 

1. 신뢰했던 전문가의 치명적인 조언과 임의 등기

사건의 발단은 의뢰인의 신뢰에서 시작되었습니다. 임대의무기간이 남은 주택임대사업자였던 의뢰인은, 해당 주택을 '다른 주택의 임대사업자'인 가족에게 증여하고자 했습니다.

이 과정에서 등기 업무를 위임받은 법무사는 행정법규에 어긋나는 치명적인 조언을 하였습니다.

• 잘못된 조언: 법무사는 "등기를 먼저 하고, 신고는 나중에 하면 될 것 같다."라고 안내했습니다. (관련 녹취 확보)
• 의뢰인의 행정청 확인 : 이에 의뢰인은 법무사의 명확하지 않은 말에  "내가 직접 행정청에 확인해 보겠다"라고 분명히 전화통화를 하였습니다.
• 임의 등기: 하지만 해당 법무사는 의뢰인의 확인 결과를 기다리지 않고, 바로 다음 날 임의로 증여 등기를 신청해버렸습니다.

이로 인해 「민간임대주택법」이 정한 '선(先) 신고, 후(後) 등기'라는 대원칙이 무너지고 말았습니다.

 

2. 행정청의 성급한 오인과 3,000만 원 과태료의 근거

설상가상으로, 관할 행정청(구청)은 등기 완료 사실을 확인하고 중대한 사실관계 오인을 범했습니다.

행정청은 양수인(증여받은 가족)이 '임대사업자가 아닌 자'라고 성급하게 단정 지었습니다.

 

이 잘못된 전제하에, 행정청은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항(임대사업자가 아닌 자에게 '허가' 없이 양도) 위반으로 판단하였고, 이에 따라 같은 법 제67조 제1항 제2호에 명시된 과태료 3,000만 원을 부과하겠다고 예고했습니다.

 

3. '사실관계'와 '법리'를 바로잡은 테미스의 결정적 조력

3,000만 원이라는 과태료 폭탄 예고에 절망한 의뢰인은 모든 자료를 가지고 저희 행정사 사무소 테미스를 방문하셨습니다.

저희는 즉시 사실관계와 법리 분석에 착수했습니다.

• 정확한 사실관계 확인: 양수인이 '다른 주택의 임대사업자'임을 즉각 확인했습니다.
• 명확한 법리 분석: 본 사안은 3,000만 원짜리 '무단 양도'(제43조 제4항 위반)가 아니라, '신고 절차 위반'(제43조 제2항 위반)에 해당함을 명확히 했습니다. 절차 위반 시의 과태료는 제67조 제2항 제4호에 따라 100만원이고 동법령에 의거하여 최대 50%의 감경이 가능하였습니다.
• 결정적 조력 및 전략 제시: 저희는 의뢰인께 다음과 같은 대응 방안을 조력했습니다.
  1. 증거 제출: 양수인의 '주택임대사업자 등록증'을 확보하여 행정청의 사실관계 오인을 바로잡을 것.
  2. 법리 주장: 행정청이 적용한 법 제43조 제4항이 아닌, 제43조 제2항이 적용되어야 함을 논리적으로 주장할 것.
  3. 과태료 감경 주장: 법무사의 잘못된 조언으로 인해 위반 행위에 '고의성'이 없었음을 「질서위반행위규제법」에 따라 주장하고, 민간임대주택법에 따른 50% 감경을 받아야 함을 강력히 피력할 것.
• 최종 결과 (해결): 의뢰인은 테미스가 제공한 행정법적 논리와 입증자료를 바탕으로 직접 행정청에 방문하여 소명하였습니다. 그 결과, 담당 주무관은 '법리 적용 오류'를 즉시 인정하였으며, '고의성 없는 사유'까지 받아들여 최종 과태료는 100만 원에서 50% 감경된 50만원으로 종결되었습니다.

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결론｜정확한 행정법률 상담이 2,950만 원을 막았습니다.

이 사례는 '전문가'라는 이름의 맹점을 여실히 보여줍니다. 등기 전문 법무사라 할지라도 모든 행정법규를 꿰뚫기 어려우며, 행정청조차 사실관계를 오인하여 법을 잘못 적용할 수 있습니다.

 

만약 의뢰인이 법무사의 말을 맹신했거나, 행정청의 3,000만 원 처분 예고에 굴복했다면 그 피해는 돌이킬 수 없었을 것입니다.

행정사 사무소 테미스(Themis)는 복잡다단한 행정 문제 앞에서 의뢰인이 스스로를 방어할 수 있도록 가장 정확한 법률적 논리와 전략을 제공합니다.

 

비록 저희가 법원의 소송이나 비송사건(이는 변호사의 영역입니다)을 직접 대리할 수는 없지만, 문제의 첫 단추인 행정청의 잘못된 처분을 초기 단계에서 바로잡는 전문적인 행정법률 조력이야말로, 불필요한 분쟁을 막고 의뢰인의 권익을 지키는 가장 신속하고 강력한 길입니다.

 

행정사 사무소 테미스 ｜ 대표행정사 박 민규 📞 02-6140-2002 │ ✉️ rep_themis@naver.com