2025년 최신 구거 용도폐지 및 매입 절차 가이드 - 행정사 테미스

구거용도폐지 및 구거매입 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

1. 구거 매입의 필요성과 2025년 최신 동향

구거(渠溝)는 「공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률」에 따라 **“용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공 수로 및 부지”**로 규정됩니다.
과거에는 농업용 배수 및 홍수 방지를 위한 핵심 기반시설이었지만, 도시화와 농업 구조 변화로 인해 제 기능을 상실한 구거가 늘어나면서 토지 활용에 걸림돌이 되는 사례가 많아졌습니다.

최근에는 진입로 확보, 개발 인허가, 사업비 절감을 위해 구거 매입 수요가 급증하고 있으며, 특히 대규모 정비사업지에서는 구거 매입비가 수억 원에서 수십억 원에 달하는 경우도 있어 초기 단계에서부터 전문가 검토가 필요합니다.

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2. 정부·지자체 제도 변화와 실무 영향

2025년 기준, 정부와 지자체는 구거 매입 절차를 간소화하고 민간 활용을 촉진하기 위해 제도를 개편하고 있습니다.

• 기획재정부 지침 개정 (훈령 제586호, 2021.12.31.)
  → 기능 상실 여부 심사, 승인 절차, 매각 요건을 명확화
• 매각 절차의 투명성 강화 (국유재산법 및 시행령)
  → KAMCO 온비드 전자입찰 의무화, 2개 이상 감정평가 평균가 산정
• 지자체별 수의계약 요건 완화
  → 예: 대구광역시의 경우, 폐구거가 인접 사유지와 경계선 50% 이상 접촉 시 수의계약 허용

✅ 전문가 팁
제도 변화에 따라 민간 매입 가능성이 과거보다 크게 높아졌으나, 지역별 조례와 행정기관 지침을 반드시 확인해야 합니다.

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3. 구거 용도폐지 신청 및 주무관청별 처리 체계

구거 매입의 핵심 선행 절차는 ‘용도폐지’입니다.
구거가 여전히 공공 기능을 수행하는지 여부를 검토한 뒤, 행정재산을 일반재산으로 전환해야 매입이 가능합니다.

 

구분                                  적용 법령                           주무관청                             신청기관                         비고

 

국유재산(국가)	국유재산법	중앙행정기관(국토부 등)	KAMCO·관할 시·군·구	온비드 전자입찰
공유재산(지자체)	공유재산 및 물품 관리법	시장·군수·구청장	시·군·구 재산관리과	수의계약 가능
농업기반시설 구거	농어촌정비법, 농지법	한국농어촌공사	시·군 농지관리과	대체구거 설치 여부 확인
공유수면 구거	공유수면 관리 및 매립법	해양수산부·지자체 하천관리팀	시·군·구 하천과	별도 법 적용

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4. 구거 매입 절차 및 단계별 핵심 포인트

구거 매입은 7단계 절차를 거쳐야 하며, 단계별 요건을 철저히 확인해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

단계                    행정 절차                                  법령 근거                                                        핵심 내용

1단계	용도폐지 신청	국유재산법·공유재산법	공공 기능 상실 여부 조사, 일반재산 전환 승인
2단계	지적경계 측량	공간정보구축법	경계 확정 및 매입 대상 토지 면적 산정
3단계	매입 신청	국유재산법·공유재산법	일반재산 전환 후 매입 신청서 제출
4단계	감정평가	감정평가 및 감정평가사법	2개 이상 법인의 평균가격 산정
5단계	매각 방식 결정	국유재산법·공유재산법	공개경쟁입찰 원칙, 인접 토지 시 수의계약 가능
6단계	매매계약 및 대금 납부	각 기관 계약 규칙	계약 체결 후 60일 이내 완납
7단계	소유권 이전 및 지목 변경	부동산등기법·공간정보구축법	소유권 이전 등기 후 지목 변경 가능

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5. 전문가 조언 및 실무 유의사항

구거 매입을 계획할 때 반드시 다음 사항을 검토해야 합니다.

• 수의계약 가능 여부
  인접 토지 접촉률, 경쟁입찰 유찰 여부, 공공 목적 외 활용성 등 요건 충족 필요
• 대체구거 설치 의무
  농어촌정비법에 따라 예상치 못한 추가 비용 발생 가능
• 지목 변경 및 소유권 이전 지연 리스크
  등기 절차 지연으로 개발 일정 차질 가능성 높음
• 분쟁 예방
  행정 절차 누락, 감정평가 착오, 용도폐지 승인 지연으로 인한 분쟁 사례 다수 존재

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6. 행정사 사무소 테미스의 전문 지원

행정사 사무소 테미스는 구거 용도폐지 및 매입 절차 전문 컨설팅을 제공합니다.

• 용도폐지 및 매입 신청서 작성 대행
• 관할 주무관청 협의 및 대응
• KAMCO 감정평가 및 온비드 입찰 지원
• 수의계약 전략 컨설팅
• 대체구거 설치 비용 검토 및 법적 자문

문의 및 상담
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