(구거전문,행정사) 용도폐지와 매입, 토지 가치 지키는 첫걸음

1. 구거의 법적 성격과 용도폐지 필요성

구거는 단순한 농업용 배수로에 그치지 않습니다. 용수·배수·집수·유수 등 다양한 기능을 수행하는 공공수로 시설로서, 「국토계획법」에서는 도시계획시설에 포함됩니다. 국가나 지방자치단체가 공익적 목적을 위해 직접 사용하는 경우 법적으로 행정재산으로 분류됩니다.

「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」은 행정재산의 매각·대부를 원칙적으로 금지하면서, 그 용도가 폐지된 경우에 한해 일반재산으로 전환할 수 있도록 규정합니다. 따라서 구거가 기능을 상실하거나 존치 필요성이 사라졌을 때는 반드시 용도폐지 절차를 거쳐야 하며, 그 이후에야 매각이나 대부가 가능해집니다.

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2. 중앙부처·지자체 소유 구거의 절차 차이

중앙부처 소유의 구거는 국유재산에 해당합니다. 관리청인 중앙부처 장관이 용도폐지를 심사하고, 필요성이 인정되면 기획재정부 장관에게 보고하여 일반재산으로 전환합니다. 전환된 재산은 국유 일반재산으로 등록되며, 원칙적으로 한국자산관리공사(캠코)에 위탁되어 매각·대부 절차가 집행됩니다. 중요한 점은, 국유재산은 용도폐지 후에도 지자체 소유가 되는 것이 아니라 국가 소유의 일반재산으로 남는다는 점입니다.

반면 지자체 소유 구거는 「공유재산 및 물품 관리법」이 적용됩니다. 공유재산의 경우 지방의회의 의결을 거쳐야만 용도폐지가 가능하며, 이후 지방자치단체장이 일반재산으로 전환을 결정합니다. 전환된 재산은 공유 일반재산이 되어 지자체가 직접 매각·대부하거나 필요시 캠코에 위탁할 수 있습니다.

즉, 국유재산은 국가 소유권을 전제로 기재부 중심의 절차가, 공유재산은 지자체 소유권을 전제로 지방의회와 단체장이 주체가 되는 절차가 각각 작동합니다.

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3. 위임·고시 및 특수 관리 체계

실무에서는 중앙부처 소유 구거라 하더라도 「국유재산법」 제6조 및 제42조에 따라 지자체가 관리청 권한을 위임받아 절차를 주관하는 경우가 있습니다. 다만 최종적으로는 기획재정부 보고와 국유 일반재산 등록을 거쳐야 효력이 완결됩니다.

또한 구거가 농림생산기반시설로 고시된 경우에는 관리체계가 달라집니다. 「농어촌정비법」에 따라 농림축산식품부 장관이 관리청이 되고, 실제 관리·유지 업무는 한국농어촌공사가 위탁 수행합니다. 이 경우 소유권은 재정 투입 여부 등에 따라 지자체에 남을 수 있으나, 관리권은 농림부 체계로 귀속되므로 용도폐지 시 지자체 의회 절차만으로는 부족하고 농림부 및 농어촌공사의 승인 절차까지 병행해야 합니다.

더 나아가 구거가 하천과 일체로 기능하거나 하천 구역에 속한다면 「하천법」이 적용됩니다. 국가하천은 국토교통부 장관, 지방하천은 시·도지사가 관리청이 되며, 이 경우 구거 용도폐지도 하천법 절차와 함께 진행해야 합니다.

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4. 용도폐지를 위한 심의위원회 절차

행정재산의 용도폐지는 내부 심의 절차를 거쳐야 합니다.

• 국유재산: 「국유재산법」 제26조는 국유재산정책심의위원회를 두고, 관리·처분 기본계획과 중요 사항을 심의하도록 규정합니다. 개별 용도폐지가 모두 심의 대상은 아니지만, 정책적 파급력이 크거나 분쟁 소지가 있는 경우 위원회 심의가 요구됩니다.
• 공유재산: 「공유재산 및 물품 관리법」 제16조는 시·도 및 시·군·구에 공유재산심의회를 두고, 공유재산의 취득·처분·용도폐지 등 주요 사항을 심의하도록 규정합니다. 따라서 지자체 소유 구거의 용도폐지는 공유재산심의회 심의와 지방의회 의결 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

실무적으로 이러한 절차는 최소 6개월 이상 소요되며, 사안에 따라 1년 이상 지연되기도 합니다.

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5. 용도폐지 결정 이후 절차

용도폐지 결정으로 일반재산으로 전환된 구거는 원칙적으로 경쟁입찰을 통해 매각·대부됩니다. 그러나 구거의 특성상 인접 토지주 외에는 활용이 불가능한 경우가 많기 때문에, 법령에서 정한 요건에 해당하면 수의계약이 허용됩니다.

• 국유재산법 제43조 및 동법 시행령 제40조 제3항: 인접 토지 소유자가 필요하다고 인정되는 경우 수의계약으로 매각·대부 가능
• 공유재산 및 물품 관리법 제29조 및 동법 시행령 제38조: 인접 토지 소유자가 자기 토지와 일체로 사용하는 경우 수의계약 가능

이때 매매가격은 반드시 2개 기관의 감정평가액을 기준으로 산정해야 하며, 자의적인 가격 책정은 허용되지 않습니다. 또한 세부 규칙은 각 지자체 조례에 따라 달라질 수 있습니다.

한편, 한국자산관리공사(캠코)는 매각·대부 사무를 위탁받아 집행할 뿐, 매각 여부나 수의계약 적용 여부를 스스로 결정하지 않습니다. 관리청이 결정한 방침에 따라 입찰 공고, 계약 체결, 대금 징수 등 실무를 담당하는 집행기관이라는 점을 반드시 인식해야 합니다.

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6. 행정사의 전문적 조력이 필요한 이유

구거 용도폐지는 단순히 토지 일부를 편입하는 문제가 아니라, 행정재산을 일반재산으로 전환하고 심의와 의결, 그리고 매각 절차를 거치는 복합적인 과정입니다. 소유 주체가 중앙부처인지, 지자체인지, 농림부 고시시설인지, 또는 하천법 적용 대상인지에 따라 절차가 크게 달라지며, 매각 방식 또한 경쟁입찰과 수의계약 여부가 달라집니다.

이처럼 법적 근거와 행정 절차가 얽힌 업무는 경험 부족 시 지연과 비용 손실로 이어질 위험이 큽니다. 따라서 풍부한 사례 경험과 전문성을 갖춘 행정사 사무소의 조력이 필수적입니다. 행정사 사무소 테미스는 구거 용도폐지, 감정평가, 매각 절차까지 전 과정을 법령에 맞추어 신속하고 정확하게 지원하고 있습니다.

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