도시지역 구거 용도폐지와 매입 전략 ― 수의계약으로 토지 가치 높이기

1. 구거와 용도폐지의 필요성

도시지역에서 토지 개발이나 인근 부지 활용 과정에서 가장 많이 부딪히는 문제가 바로 구거(溝渠)입니다.
구거는 본래 하천 배수, 농업용수 공급, 배수로 기능을 수행하는 공공용 행정재산이지만, 기능을 상실하면 사실상 방치되거나 토지 활용의 걸림돌이 됩니다.

이때 단순 점용허가만으로는 문제를 해결할 수 없으며, 반드시 구거 용도폐지 절차를 거쳐 일반재산으로 전환해야 매입 및 활용이 가능합니다.

도시지역내 공유수면법 적용을 받는 구거의 현장 모습 - 행정사 사무소 테미스 02-6140-2002

 

 

2. 구거 용도폐지의 법적 근거

도시지역 구거는 대부분 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 근거하여 용도폐지 절차를 거친 뒤 「국유재산법」에 따라 일반재산으로 전환·매각됩니다. (단, 경우에 따라 공유재산 및 물품 관리법에 의거하여 용도폐지 후 일반재산으로 전환)

• 도시지역 구거: 공유수면법 절차 → 국유재산법에 따른 일반재산 전환 → 매각
• 농촌지역 구거: 「농어촌정비법」 제2조제6호, 제35조·제36조에 따른 기능 해제 → 국유재산법 또는 공유재산법에 따라 매각

특히 도시지역에서는 인접 토지 소유자가 수의계약으로 우선 매입할 수 있어, 토지 활용도를 높이고 재산가치 상승을 동시에 기대할 수 있습니다.

 

<국유재산포털>

https://www.k-pis.go.kr/addMapView.do

국유재산포털 지도서비스 | e나라재산 국유재산 포털

 

 

3. 구거 매입 후 활용 전략 (1) ― 건축법상 이격거리 규제 고려

구거를 용도폐지 후 매입하여 대지로 전환하면 「건축법」 제58조 및 시행령 제80조의2에 따른 대지 안의 공지 이격거리 규제가 적용됩니다.

• 6m 범위 내에서 건축물 종류·규모별로 기준 설정
• 지자체 건축조례의 대지안의 공지 이격거리 규정 지역별 차이 있음

도로와 대지 사이에 점용구거가 있는 경우, 건축선은 도로 경계선을 기준으로 하며 점용구거 폭(깅이)은 대지 안 공지 산정에서 제외

 

 

 

4. 구거 매입 후 활용 전략 (2) ― 이격거리 외 공지의 가치

이격거리를 충족하고 남는 공간은 토지 활용에서 핵심이 됩니다.

• 주차장 설치: 「주차장법」에 따른 부설주차장 확보 가능
• 조경·녹지 조성: 건축심의 및 환경평가 시 긍정적 효과
• 부대시설 설치: 담장, 휴게시설 등 건축조례 허용 범위 내 활용 가능

무엇보다 구거 수의계약 매입의 가장 큰 장점은 가격 경쟁력입니다.

• 인근 정상 대지 대비 20~30% 저렴하게 매입되는 경우 다수
• 토지 확장, 주차장·부대시설 설치, 추후 증축·리모델링에서 활용 가능
• 반대로 경쟁입찰 시 제3자에게 넘어가면, 인접 토지의 활용 가치가 급격히 떨어질 수 있음

 

5. 전문가 조력의 필요성 ― 행정사 사무소 테미스

구거는 단순한 수로가 아닌, 복합적인 법령 체계를 거쳐야 비로소 자산으로 전환되는 까다로운 재산입니다.

• 「공유수면법」, 「농어촌정비법」, 「국유재산법」, 「건축법」, 지자체 조례 등 복잡한 법령 적용
• 경우에 따라 「하천법」, 「소하천정비법」 까지 고려 필요
• 법령 검토 + 감정평가 + 매입 전략이 종합적으로 맞물려야 최적의 결과 확보 가능

따라서 구거 매입은 단순 취득이 아니라, 토지의 현재와 미래 가치를 좌우하는 전략적 의사결정입니다. 이 과정에서 전문가의 자문과 조력이 반드시 필요합니다.

 

행정사 사무소 테미스(Themis)는

• 구거 용도폐지 법령 검토 및 인허가 신청 대리
• 인접 토지 소유자 수의계약 매입 전략 자문
• 건축법·건축조례 등 관계법령 검토 및 토지 활용 극대화 지원

을 통해 토지 활용과 재산가치 상승을 위한 최적의 해법을 제시합니다.

📞 상담 문의: 02-6140-2002 (행정사 사무소 테미스)

※ 「행정사법」에 따라 구거 용도폐지 인허가 신청은 행정사·변호사만 대리 가능하며, 측량업자의 대행은 불법임을 반드시 유념하시기 바랍니다.